【價格】

平均溢價率41%

商住用地島外四區(qū)均破萬

從成交價格看，2014年廈門經(jīng)營性用地成交樓面均價7776元/平方米，同比上漲14.3%，平均溢價率為41%。島內(nèi)成交樓面均價1360.7元/平方米，同比下降82.8%。島內(nèi)受限于土地資源稀缺與整治難度加大，僅出讓4宗非住宅用地，拉低島內(nèi)均價。島外成交樓面均價8939元/平方米，遠(yuǎn)超島內(nèi)，同比上漲43%。究其原因，政策利好是基礎(chǔ)，配套建設(shè)加強是動力，島內(nèi)外差距正逐步縮小，市場認(rèn)可度提高，價格自然“水漲船高”。

其中，商住用地成交樓面均價11531元/平方米，同比基本持平。但2014年商住用地最高成交單價屢被刷新，島外四區(qū)樓面價均已破萬。這主要是由于政府土地供應(yīng)少，開發(fā)商儲備土地不足，“僧多粥少”所致。盡管開發(fā)商求地若渴，但在當(dāng)前回調(diào)市場行情下拿地仍趨謹(jǐn)慎，全年商住用地溢價率僅46%，同比2013年125%下跌79個百分點，甚至還出現(xiàn)近幾年比較罕見的商住用地（同安2014TP02商住用地）流拍現(xiàn)象，這反映出無論是土地或樓市都正在回歸理性。

【結(jié)構(gòu)】

商住用地供應(yīng)占比達(dá)62%

其他類型用地供應(yīng)收窄

從成交類型看，上年度共出讓商住用地10幅，土地面積55.7萬平方米，建筑面積137.3萬平方米，占比高達(dá)62%。其他類（醫(yī)療、加油站、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)）用地成交44.3萬平方米，占比20%；辦公類用地成交37.5萬平方米，占比17%；商業(yè)類用地只有2宗，出讓28.5萬平方米。

2014年經(jīng)營性用地成交繼續(xù)以商住用地為“主線”，且占比為歷年最高，而往年重點出讓的綜合體、酒店用地今年卻是零供應(yīng)，其他類型（醫(yī)療、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)）土地成交量大幅增加；商業(yè)辦公類用地占比回落，廈門供地結(jié)構(gòu)已經(jīng)開始調(diào)整。此舉一方面可以有效緩解廈門居住用地供應(yīng)偏緊的局面，另一方面可以有效消化酒店、辦公的庫存量。可以預(yù)計，在未來一段時間將延續(xù)這樣的策略，即“增加居住用地，減緩非住宅經(jīng)營性用地”，特別是在目前市場調(diào)整階段，以便更加符合市場實際需求。

【區(qū)域】

島外供應(yīng)八成

海滄成為領(lǐng)頭羊

從成交區(qū)域看，2014年島內(nèi)外土地供應(yīng)水平依舊差距懸殊，維持2:8格局，“島外為主，島內(nèi)為輔”的供應(yīng)格局已基本確定。其中，島外全年成交20宗，土地面積82.9萬平方米，建筑面積177.3萬平方米，占比80%，而海滄成交建筑面積52.7萬平方米，成為島外四區(qū)的領(lǐng)頭羊。

值得一提的是，海滄馬鑾灣片區(qū)去年成交兩幅商住用地，分別被廈門地產(chǎn)新軍——海爾、融僑收入囊中。該區(qū)域憑借其景觀資源、地理位置優(yōu)勢，已匯集了泰禾、萬科、海爾、融僑等多家實力房企，將打造成高端住宅區(qū)。未來該片區(qū)將進(jìn)一步規(guī)劃軌道交通、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有助于吸引新的投資驅(qū)動力，帶動商住用地需求量上升，連接?xùn)|孚片區(qū)著力打造廈門新灣區(qū)，片區(qū)升值潛力可期，未來也有較大的土地供應(yīng)量。

【企業(yè)】

國企發(fā)力攬六成商住地

資金運轉(zhuǎn)成關(guān)鍵

去年初，廈門出臺政策表示“未來所有出讓地塊地價款支付方式將作調(diào)整，要求在成交之日起5個工作日內(nèi)付清。”此項規(guī)定對企業(yè)資金運轉(zhuǎn)要求提高，對中小房企產(chǎn)生了一定沖擊，因而今年的土地市場上我們更多地看到資金較為雄厚的國企、央企身影。從本年度出讓的10宗商住地塊中發(fā)現(xiàn)，6宗地塊被本土國企奪得，1宗由央企競得，1宗地塊國企參與聯(lián)合競買，并誕生了4塊地王。國企、央企在資金上具有雄厚實力，面對廈門體量大、總價高的地塊時，往往不手軟，強勢拿地。

可以預(yù)計，短期內(nèi)土地供應(yīng)趨緊仍將持續(xù)，出讓條件仍舊嚴(yán)苛，企業(yè)應(yīng)提前做好現(xiàn)金儲備，保持較為寬松的資金周轉(zhuǎn)量，這將是在激烈的土地市場中突出重圍的關(guān)鍵。