每次土地出讓都將引來諸多關(guān)注。

島外土地出讓量大幅領(lǐng)先島內(nèi)，未來廈門發(fā)展重心將進(jìn)一步外移。（記者 黃嶸 攝）

廈門日?qǐng)?bào)訊（文/記者 魏嶺 王俊宏 資料支持:圖智土地研究中心）房價(jià)連漲28個(gè)月——2014年廈門樓市的“瘋狂”備受矚目，一時(shí)間“北上深廈”的呼聲不絕于耳。廈門房價(jià)何以如此堅(jiān)挺？成為業(yè)內(nèi)外關(guān)注的焦點(diǎn)。除了良好的城市居住環(huán)境以及較強(qiáng)的區(qū)域吸附力外，土地市場(chǎng)的各種表現(xiàn)亦發(fā)揮著重要作用。去年，廈門共出讓經(jīng)營性用地24宗，土地面積105.5萬平方米，土地出讓量僅完成年初計(jì)劃的四分之一，而地價(jià)仍在上漲。這一降一升，既能消化市場(chǎng)庫存量，又在一定程度上帶動(dòng)房價(jià)平穩(wěn)上浮，整體促進(jìn)市場(chǎng)良性健康發(fā)展。

【供應(yīng)】

總量持續(xù)趨緊

全年僅完成供地計(jì)劃25%

從供地量看，近五年來廈門市供地量呈逐年下降趨勢(shì)，2014年土地供應(yīng)量更是處于五年來最低位。2014年，廈門市出讓土地面積105.5萬平方米，同比減少30%；總建筑面積221.9萬平方米，同比減少43.2%；全年完成供地計(jì)劃僅25%，供地量大幅縮水。

土地供應(yīng)縮減為去化商品房庫存量提供緩沖期。2010-2012年土地成交建筑面積大于商品房成交量，市場(chǎng)累積了一定的庫存，而2013-2014年受制于土地整理難度加大，土地市場(chǎng)供應(yīng)縮減，累計(jì)土地供應(yīng)612.63萬平方米，遠(yuǎn)小于1362.18萬平方米的商品房銷量。土地供應(yīng)持續(xù)趨緊，給予庫存一定的去化時(shí)間，緩解局部供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)。

【價(jià)格】

平均溢價(jià)率41%

商住用地島外四區(qū)均破萬

從成交價(jià)格看，2014年廈門經(jīng)營性用地成交樓面均價(jià)7776元/平方米，同比上漲14.3%，平均溢價(jià)率為41%。島內(nèi)成交樓面均價(jià)1360.7元/平方米，同比下降82.8%。島內(nèi)受限于土地資源稀缺與整治難度加大，僅出讓4宗非住宅用地，拉低島內(nèi)均價(jià)。島外成交樓面均價(jià)8939元/平方米，遠(yuǎn)超島內(nèi)，同比上漲43%。究其原因，政策利好是基礎(chǔ)，配套建設(shè)加強(qiáng)是動(dòng)力，島內(nèi)外差距正逐步縮小，市場(chǎng)認(rèn)可度提高，價(jià)格自然“水漲船高”。

其中，商住用地成交樓面均價(jià)11531元/平方米，同比基本持平。但2014年商住用地最高成交單價(jià)屢被刷新，島外四區(qū)樓面價(jià)均已破萬。這主要是由于政府土地供應(yīng)少，開發(fā)商儲(chǔ)備土地不足，“僧多粥少”所致。盡管開發(fā)商求地若渴，但在當(dāng)前回調(diào)市場(chǎng)行情下拿地仍趨謹(jǐn)慎，全年商住用地溢價(jià)率僅46%，同比2013年125%下跌79個(gè)百分點(diǎn)，甚至還出現(xiàn)近幾年比較罕見的商住用地（同安2014TP02商住用地）流拍現(xiàn)象，這反映出無論是土地或樓市都正在回歸理性。

【結(jié)構(gòu)】

商住用地供應(yīng)占比達(dá)62%

其他類型用地供應(yīng)收窄

從成交類型看，上年度共出讓商住用地10幅，土地面積55.7萬平方米，建筑面積137.3萬平方米，占比高達(dá)62%。其他類（醫(yī)療、加油站、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)）用地成交44.3萬平方米，占比20%；辦公類用地成交37.5萬平方米，占比17%；商業(yè)類用地只有2宗，出讓28.5萬平方米。

2014年經(jīng)營性用地成交繼續(xù)以商住用地為“主線”，且占比為歷年最高，而往年重點(diǎn)出讓的綜合體、酒店用地今年卻是零供應(yīng)，其他類型（醫(yī)療、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)）土地成交量大幅增加；商業(yè)辦公類用地占比回落，廈門供地結(jié)構(gòu)已經(jīng)開始調(diào)整。此舉一方面可以有效緩解廈門居住用地供應(yīng)偏緊的局面，另一方面可以有效消化酒店、辦公的庫存量。可以預(yù)計(jì)，在未來一段時(shí)間將延續(xù)這樣的策略，即“增加居住用地，減緩非住宅經(jīng)營性用地”，特別是在目前市場(chǎng)調(diào)整階段，以便更加符合市場(chǎng)實(shí)際需求。

【區(qū)域】

島外供應(yīng)八成

海滄成為領(lǐng)頭羊

從成交區(qū)域看，2014年島內(nèi)外土地供應(yīng)水平依舊差距懸殊，維持2:8格局，“島外為主，島內(nèi)為輔”的供應(yīng)格局已基本確定。其中，島外全年成交20宗，土地面積82.9萬平方米，建筑面積177.3萬平方米，占比80%，而海滄成交建筑面積52.7萬平方米，成為島外四區(qū)的領(lǐng)頭羊。

值得一提的是，海滄馬鑾灣片區(qū)去年成交兩幅商住用地，分別被廈門地產(chǎn)新軍——海爾、融僑收入囊中。該區(qū)域憑借其景觀資源、地理位置優(yōu)勢(shì)，已匯集了泰禾、萬科、海爾、融僑等多家實(shí)力房企，將打造成高端住宅區(qū)。未來該片區(qū)將進(jìn)一步規(guī)劃軌道交通、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有助于吸引新的投資驅(qū)動(dòng)力，帶動(dòng)商住用地需求量上升，連接?xùn)|孚片區(qū)著力打造廈門新灣區(qū)，片區(qū)升值潛力可期，未來也有較大的土地供應(yīng)量。

【企業(yè)】

國企發(fā)力攬六成商住地

資金運(yùn)轉(zhuǎn)成關(guān)鍵

去年初，廈門出臺(tái)政策表示“未來所有出讓地塊地價(jià)款支付方式將作調(diào)整，要求在成交之日起5個(gè)工作日內(nèi)付清。”此項(xiàng)規(guī)定對(duì)企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)要求提高，對(duì)中小房企產(chǎn)生了一定沖擊，因而今年的土地市場(chǎng)上我們更多地看到資金較為雄厚的國企、央企身影。從本年度出讓的10宗商住地塊中發(fā)現(xiàn)，6宗地塊被本土國企奪得，1宗由央企競得，1宗地塊國企參與聯(lián)合競買，并誕生了4塊地王。國企、央企在資金上具有雄厚實(shí)力，面對(duì)廈門體量大、總價(jià)高的地塊時(shí)，往往不手軟，強(qiáng)勢(shì)拿地。

可以預(yù)計(jì)，短期內(nèi)土地供應(yīng)趨緊仍將持續(xù)，出讓條件仍舊嚴(yán)苛，企業(yè)應(yīng)提前做好現(xiàn)金儲(chǔ)備，保持較為寬松的資金周轉(zhuǎn)量，這將是在激烈的土地市場(chǎng)中突出重圍的關(guān)鍵。

【拍地預(yù)告】

集美一地塊明日出讓

起拍價(jià)20億元

繼上周今年首場(chǎng)土地出讓落下帷幕后，土地市場(chǎng)又有新動(dòng)作。明日，位于集美杏林北路與杏錦路交叉口南側(cè)的J2014P03商住地塊將公開出讓，地塊占地面積為7.01萬平方米，總建筑面積為30.52萬平方米，起拍總價(jià)為20億元，起拍樓面價(jià)為6554元/平方米。

【機(jī)構(gòu)看未來】

立丹行

房企土地儲(chǔ)備有限

土地爭奪戰(zhàn)將持續(xù)升級(jí)

從2014年廈門土地出讓情況來看，商住用地供應(yīng)再創(chuàng)新低，土地供應(yīng)依舊嚴(yán)重不足，各大房企依然求地若渴。廈門現(xiàn)有的土地存量主要集中于本土國企手中，但普遍量不大，仍有看好廈門市場(chǎng)并想進(jìn)入的名企，因此，后市土地市場(chǎng)競爭依然激烈，土地爭奪戰(zhàn)仍將持續(xù)升級(jí)。另一方面，隨著去年底央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，銀行貸款利率的降低將使得開發(fā)商進(jìn)一步降低融資成本，緩解資金壓力，有助于提高房企拿地的信心及決心。

易居克而瑞

產(chǎn)品溢價(jià)能力

將成“地王”項(xiàng)目銷售關(guān)鍵

盡管去年市場(chǎng)環(huán)境一般，開發(fā)商拿地較為謹(jǐn)慎，但各區(qū)域地王還是接踵而至，其中最為典型的是在去年10月29日拍賣會(huì)上，位于海滄馬鑾灣的兩幅地塊相繼刷新了區(qū)域地王，同時(shí)也創(chuàng)島外最高樓面價(jià)，高達(dá)15228元/平方米，一時(shí)間成為業(yè)內(nèi)關(guān)注焦點(diǎn)。海投、國貿(mào)、海晟和保利分別是海滄、集美、翔安和同安新晉地王的盟主，從目前的市場(chǎng)形勢(shì)看，其銷售壓力較大，產(chǎn)品溢價(jià)能力的體現(xiàn)是較大的挑戰(zhàn)。

圖智土地研究中心

政策利好

支撐土地市場(chǎng)新的發(fā)展?jié)摿?/strong>