東南網7月26日訊（海峽導報記者 陳捷 通訊員 海法 集法/文 陶小莫/圖）購房者掏出幾十萬元甚至上百萬元買二手房，簽了協議后，房子卻被查封了。昨日，導報記者從廈門兩級法院了解到，最近頻頻有購房者遇到這樣的情況。

陳先生付了65萬元購房款，簽了房屋買賣合同，卻一直無法過戶；胡先生買的一套二手房被法院查封了，他到法院一問，才知道賣房人欠了很多錢；王先生也遭遇了同樣的倒霉事，他買的房子還沒過戶就被查封了……

被查封的原因通常是因為賣房者欠了錢。這類案例，爭議極大，債權人說，房子應該拍賣用來還債，而購房者也喊冤，他們掏錢買房時，往往不知道房東負債累累。

買了豪宅 付了錢才知道被查封

今年33歲的陳先生是個商人，去年年初，他經人介紹看上了海滄區滄湖東二里的一套海景豪宅，這套房子有200多平方米，產權登記在一手房東老丁名下。

不過，當時陳先生并非直接向一手房東老丁購買房產。陳先生是與“委托人”賴女士進行交易的。賴女士手里有一份老丁的《委托書》，這份委托書授權賴女士全權處理這套房產的抵押貸款、出售等相關手續。

由于這套豪宅開價不高，因此，陳先生覺得“性價比很高”，很快就支付了65萬元購房定金。

去年1月22日，陳先生和一手房東老丁的委托代理人賴女士簽訂了《房產買賣協議》，雙方約定購房款總價為330萬元，其中購房定金65萬元。

協議簽訂后，陳先生依約支付了購房定金65萬元，然而，陳先生在辦理訟爭房產過戶登記手續時，才知道房產已經被法院查封，無法辦理過戶登記手續。而查封的原因竟是這套房產被人用于向銀行抵押擔保貸款800多萬元。

房被查封 購房人損失誰來承擔？

無奈之下，陳先生只好將一手房東老丁告上了法庭。他起訴請求法院判令雙方簽訂的《房產買賣協議》合法有效，并讓老丁立即向銀行清償債務，辦理解除訟爭房產的抵押登記手續，而且老丁還要協助辦理房產過戶登記手續。同時，為能順利辦理過戶登記手續，陳先生也可以支付購房余款265萬元代替老丁償還貸款以注銷抵押登記，清除房產過戶登記的障礙。

老丁答辯說，他早已將訟爭房產出售給第三人沈老板，而且，訟爭房產并非老丁出售給陳先生，賴女士和沈老板賣房時也從未告訴過老丁，因此，老丁不應承擔任何責任。

不過，老丁承認，訟爭房產在出售給沈老板后，他曾辦理兩次公證委托。據了解，賴女士其實是二手房東沈老板的公司財務，她也只是幫沈老板代辦相關手續。

公證隱患 代理人先抵押再賣房

其實，早在陳先生簽訂買賣協議之前，這套房子已經埋下隱患。

事實上，陳先生購房時，房子已經處于抵押狀態。早在2011年2月12日，一手房東老丁就與第三人沈老板簽訂了一份《房屋買賣合同》，約定老丁將房產以210萬元出售給沈老板，但沒有辦理過戶登記手續。

隨后，老丁向賴女士出具一份《公證委托書》，賴女士先“代表”老丁拿房產向銀行申請抵押貸款，后又“代表”老丁將房產賣給陳先生。最終，由于沈老板沒錢還款，銀行起訴追討876萬元債務，并采取訴前保全措施查封房產。

經審理，海滄區法院近日作出一審判決，認為賴女士作為老丁代理人，以老丁名義簽署《房產買賣協議》，由此產生的法律后果應由老丁承擔。所以，這份《房產買賣協議》為有效合同。

但即使如此，陳先生還是拿不到房子，因為，債務人未履行償還債務義務，銀行有權對訟爭房產行使抵押權優先受償。因此，陳先生要求老丁解除訟爭房產的抵押登記手續，事實上不能履行，法院不予支持。

相關案例1

付清全款后 房子被查封

買房后房子被查封的情況并不少見，市民胡先生也遇到了類似的情況。他到法院一問，才知道賣房給自己的房東欠了很多錢，無力償還，所以被告上法庭。

引發官司的房產是胡先生花80萬元購買的二手房。去年，胡先生與賣家林先生簽訂了《商品房買賣合同》。但是，胡先生付完全款的第二天，因為林先生欠債不還，林先生的債主拿著法院判決書申請強制執行，將這套房子查封。

胡先生無奈之下只好起訴至集美法院。經法院調解，暫由胡先生代替賣家償還部分款項，債主才向法院申請解除查封。近日，胡先生順利辦理過戶，終于取得房屋所有權。

相關案例2

買到抵押房 無法辦過戶

市民王先生也遭遇了同樣的倒霉事，他花巨資購買房子，還沒過戶就被查封了。近日，集美區法院作出判決，認定賣房一方構成詐騙，要求被告返還購房款。

王先生起訴說，他是在和對方簽訂協議之后，才知道自己購買的房子竟被法院查封了。

此前，王先生向被告黃某夫妻購買一套房產，購房款總計93萬元。合同簽訂后，王先生按約向被告支付了部分購房款31萬余元。

付款之后，王先生才發現，自己購買的這套房產竟然是被告向銀行抵押借款所購，而且，因為黃某夫妻連續三月未還銀行按揭，已被銀行起訴。

最終，黃某夫妻被抓獲，集美法院也判決認定黃某夫妻的行為構成合同詐騙罪，并追究其刑事責任。

律師支招

購房款由第三方保管

如何避免買到查封房遭受損失？對此，律師支招說，在簽訂房屋買賣合同前，購房者應先到房管部門查明所售物業的權屬情況。

在未明確該房產的抵押查封情況下，應謹慎支付購房款。在未辦理完過戶登記的情況下，切忌支付全部的購房款。

同時，購房者可以和出賣人約定將房屋款項交由第三方保管，待房屋辦理過戶后再交付賣房人。這是極為重要的一點，一旦發生糾紛，可以將錢要回來。

另外，購房者還可以在簽訂合同時，要求出賣人對房屋的狀況進行書面保證，并設立相應的違約條款，保障購房者的權利。

法官提醒

買二手房三項注意

法官提醒，購買二手房，有三個注意事項。一是要核實二手房在房管部門的登記情況，注意有無抵押記錄或是否被查封；二是可以通過法院司法公開平臺，查詢房屋出售人有無涉及訴訟；三是盡量采取分期付款的方式，并且明確約定一旦因出售方原因導致房屋無法順利過戶的，要由出售方承擔全部責任。