鄰居裝修挖斷公共通道、小區樹木遭人砍伐、業主家中頻頻失竊，業主有權拒交物業費嗎？物業服務有瑕疵，物業費該不該打折？

最近，海滄法院受理了多起業主拒交物業費或要求物業費“打折”的官司。

法官調研發現，物業糾紛中很大一部分是因為物業管理公司管理不善、履職不力、服務質量不高引起的。另一方面，部分業主對物業管理期待過高、要求過高，也是導致糾紛的一大原因。

不少業主認為，物業服務也應“按質論價”，當物業服務質量出現瑕疵時，業主有權拒絕高標準的物業管理費。

案例1

公共通道被挖 物業費打九折

鄭先生是海滄一個別墅小區的業主，去年他連續拖欠了10個月的物業費，因此被物業告上法庭。

針對物業公司的起訴，鄭先生給出了不交費的理由。原來，鄰戶別墅裝修導致鄭先生別墅的入戶通道被建筑材料所占，而且公共通道被挖斷，物業公司未盡管理義務，結果造成鄭先生的房屋無法使用。

近日，物業公司一紙訴狀，將鄭先生告上法庭。物業公司主張，鄭先生在接受物業管理服務后，應當依法履行繳交物業管理費的義務。

庭審時，鄭先生答辯說，每個業主都簽的裝修協議表明裝修保證金每戶要交5萬元。鄰戶別墅裝修違規，物業公司完全有權處理，但卻沒有處理，結果導致鄭先生遭受損失。因此，物業公司應該在隔壁別墅的裝修保證金范圍內扣減以彌補其損失。

法院判決

服務存在不足 收費應當打折

海滄法院審理后認為，物業公司對于小區裝修的管理不等同于保證絕對不會出現違規裝修。本案當中，物業公司已經對違規裝修進行了處理，但管理存在不足，且反饋不夠及時。因此，法院最終判決要求鄭先生按90%比例交納物業費，物業公司承擔10%的費用。

法官提醒說，物業公司對小區內的裝修事項管理包含三個層次的內容：一是裝修過程中須遵守的規則制定及公布；二是裝修備案，并及時掌握小區內裝修情況；三是出現違規裝修情況后，及時溝通與輔助處理。

案例2

42棵樹被砍 業主拒絕繳費

吳先生也是別墅小區的業主，他已連續4個月拖欠物業費和房屋公共維修金。

吳先生說，拒絕繳費“事出有因”。因為物業管理不到位，小區衛生差，更重要的是其花園內正對別墅的一棵龍眼樹和41棵紅車樹被砍伐。由于物業公司工作失誤，沒有安裝探頭監控，未及時發現樹木被砍伐情況，導致業主損失數萬元。

因此，吳先生認為，物業公司沒有管理好小區，就無權收取物業費。

為此，物業公司將吳先生告上法庭。庭審時，物業公司稱，樹木被砍伐的事情確實有，但物業已派人處理，只因吳先生與砍樹業主不能就賠償款金額達成一致，造成賠償未果。

法院判決

樹木被毀 不能全怪物業

海滄法院審理后認為，此案樹木被砍伐屬于大面積的故意破壞，甚至可能涉嫌刑事犯罪。業主可以要求物業公司善盡樹木養護義務，但是，不能苛求確保不發生人為破壞。本案當中，物業公司已經就有關情況報警處理，有關權利人可以在相應情況查明之后，向侵權人主張賠償，不宜就此遷怒物業公司而不交納相關費用。

但是，從合同義務履行的角度看，沒有證據表明物業公司及時發現并制止樹木被砍伐，也沒有證據表明其事后進行了積極的處理和協調。因此，法院最終判決吳先生按90%比例交納所欠的物業費。

案例3

服務有瑕疵 物業費七折

不久前，同安區法院也曾受理一起業主拒付物業費的官司。因對小區物業服務不滿意，業主們集體拒付物業管理費。近日，物業公司為此將業主告上法庭，在法官的調解下，最終該小區物業管理費打了七折。

據了解，該小區部分業主拒付物業費，緣于他們認為物業服務質量差。因此，他們就以不交納物業管理費、公共維修基金等費用的方式與物業公司對抗。長達三年時間里，雙方一直無法解決糾紛。

無奈之下，物業公司狀告部分拒交物業費的業主。

法院調解

雙方各讓一步 物業費打七折

經辦法官發現，物業服務確實存在瑕疵，而且業主和物業公司矛盾很深。最終，經法官調解，物業公司做出讓步，答應物業管理費打七折，并承諾改善小區物業服務。而拒付物業費的業主也答應，今后他們將按時繳費，不再以拒交抗議。

專家說法

服務有瑕疵 業主有權要求降價

廈門大學法學院教授黃健雄：當物業服務質量與合同約定差別明顯時，業主可以要求減少物業服務費用。也就是說，當物業服務有瑕疵時，業主請求降低物業費用，應予支持。

最高人民法院相關的司法解釋規定，物業服務企業提供了服務，但未達到合同約定的標準，法院應根據具體案情酌情減少業主欠交的物業費。

但是，物業服務質量標準的缺失經常導致法官難以認定；而且，物業服務合同對物業服務范圍及服務質量的約定較為籠統，無清晰量化標準，使得法院對物業服務質量的好壞無法明確判定。由此帶來的后果是法官更傾向于保守適用法律，從而判定業主方敗訴。如此判決導致了漠視當前物業公司普遍存在的服務質量不達標的現實，忽視業主方應享有的抗辯權益。

針對此類情況，應當合理進行利益平衡，保障實體正義。應當合理運用自由裁量權，準確劃分物業公司與業主之間的權責，不能機械適用法律，死板判決業主方敗訴。此外，還應促使物業公司與業主雙方“走到談判桌前”，從根本上化解雙方矛盾，最終實現“和諧共贏”。

法官說法

物業放低身段 業主降低期待

法官向導報記者介紹說，在物業官司當中，有90%的案件都是物業公司起訴業主追討物業費的。從法院受理的物業官司來看，業主拒繳物業費具有普遍性，拒繳物業費的事由具有隨意性。由于雙方認識的錯誤及爭議解決途徑的欠缺，業主往往動輒采取拒繳物業費的方式，以表達對物業服務的不滿。

為避免物業服務合同糾紛頻發，法官提出三大建議。首先，要轉變觀念。物業公司要轉變忽視其服務功能的錯誤定位；業主要轉變片面強調業主至上、要求過高的定位。

其次，要改變監管模式。物業主管部門要逐漸向引導及監督作用轉變。引導行業制定量化及細化物業服務標準、物業服務收費標準規范及范本，推行物業公司分級分類管理，收費標準根據物業公司的分類與級別確定。

最后，要提高服務能力。物業公司要提高小區公共管理方面的履職能力。