東南網11月1日訊（海峽導報記者 陳捷 通訊員 湖法宣/文 陶小莫/圖）花2000萬元拍得6套房，結果不能住也收不了租。湖里區一家公司就遭遇了這樣的怪事，近日，該公司為此起訴狀告二房東和現租戶。

原告是在拍賣會上，以最高價拍得湖里區6套房產。但原告準備裝修時，才發現房產已被層層轉租，二房東自稱已經簽了長期租約，還把18年的租金都付給原房東了，而且，二房東又把房子轉租給了其他租戶，而承租的幾家租戶也都表示不愿意退租。

據法官介紹，最近因“惡意租約”引發的官司不少，很多債務人明知自己的房產會被查封拍賣，就故意給房產制造一個“長期租約”，其中有的租約長近20年。

2000萬元 拍得6套房產

據了解，6套房產之所以被拍賣，是因為原房東老張（化名）以公司名義與銀行簽訂了《授信合同》，約定老張將房產抵押給銀行，以獲取銀行最高本金額度1950萬元的授信。

后來，由于老張無力償還貸款，銀行向廈門市中院提起訴訟，請求對老張抵押的房產進行拍賣，以償還其貸款本息。隨后，廈門中院做出判決，同意該銀行有權拍賣、變賣老張抵押的房產并優先受償。

去年2月，銀行向法院申請強制執行后，拍賣行按房產現狀對其進行拍賣。

去年8月15日，廈門某商貿公司以2000萬元的最高價拍下這6套房子。

惡意租約 已被出租18年？

拍賣之后，商貿公司開始準備接手這些房產，卻發現6套房子分別出租給了4家公司。

4家公司都說，他們是向二房東阿輝（化名）租的房子，租約都簽了好幾年。而且，阿輝手里有他和原產權人簽的租賃合同，租約長達18年。因此，面對商貿公司退租或者重新簽訂租賃合同的要求，租戶們都不同意。

于是，商貿公司找到阿輝，表示房屋的產權人已發生變化，阿輝應當和自己重新簽訂房屋租賃合同。如果租戶要繼續承租房子，租金應當交給自己。“我已經支付了18年的房租！”阿輝說，2011年老張因民間借貸問題找他幫忙，答應把房子和車庫的租金抵作借款本息。2011年9月15日，兩人簽訂了一次性承租18年的《租賃合同》，他在兩個月內把18年的租金共1000萬元付給阿輝。因此，阿輝堅持認為，今后10多年的租金仍然應當由他來收。

花2000萬元買了6套房子，住不了甚至連租金也拿不到，商貿公司無奈之下，只好將阿輝及幾家租戶告上法庭，請求法院判決幾家承租公司搬離，并支付相應租金。

焦點爭議 租約是真是假？

庭審中，阿輝出具了一份落款日期為2011年9月15日的《租賃合同》、一份落款日期為2011年9月20日的《補充協議》，還有轉賬記錄等證據，以證明老張在2011年9月15日就將房屋出租給自己，租約為18年。

商貿公司則認為，阿輝所說的租賃合同是虛假的，所謂的租賃只是老張和阿輝民間借貸的擔保，雙方的租賃物并未實際交付。

經過審理，湖里區法院認為，雖然阿輝稱2011年9月15日就向老張租了房子，但是老張和阿輝都沒有在老張將房子抵押登記給銀行前，向租戶、銀行披露兩人存在租約的事實，也沒有采取公證授權的方式讓渡權益，而是直到銀行提起訴訟后的2013年7月29日才辦理公證授權手續，明顯存在異常，有悖常理。

所以，法院認定老張和阿輝簽訂的租賃合同在抵押登記前并未實際履行，租賃關系明顯為對抗銀行的抵押權實現。因此，阿輝及4家承租公司以“買賣不破租賃”原則主張繼續履行現租賃合同依據不足。

最終，法院判決要求4家承租公司及阿輝搬離訟爭房產，另外，阿輝還要支付房屋占用費給原告，按每月69035元的標準支付。

現象調查

“惡意租約”越來越多

據法院介紹，“惡意租約”年年有，但今年特別多，而且呈現越來越多的趨勢。

拍賣行的經理們將此類拍賣房產稱為“帶病房產”，就是指帶有長達10年以上租約的拍賣標的，有的租約竟然長達20年。更離奇的是，這些所謂的“租約”，還是“一次性付清租金”的。“惡意租約”，因何而起？導報記者發現，惡意租約的依據，主要是《合同法》有一條“買賣不破租賃”的法律規定。也就是說，租賃權優先于所有權，即使買家順利過戶，擁有了所有權，也無法對抗租賃權。而“惡意租約”就是鉆了這一法律空子。

法官提醒，對于競買人而言，對帶有租約的房屋拍賣須謹慎。如果是承租人已一次性付清租金，房產所有人、抵押權人及債權人對該租約無異議的，該租約為有效合同，法院不負責清場交付。

三問“惡意租約”

如何避免“惡意租約”？

法官提醒說，拍賣會上拍賣的房產、汽車等，拍賣行只負責公布所有信息，但不負責審查信息的真實性，這就更需要競拍者在拍賣前進行認真、仔細的審查。

以房子為例，務必實地查看。首先，根據法律“買賣不破租賃”的原則，不要輕易買有租賃合同的房子。購買前一定要實地審查，如果房子賣出前已經有租約，肯定不會空置。其次，要多方了解房子的實際情況，比如從房子附近的鄰居或者產權人周邊去了解房屋和房屋的產權人，如果產權人有特別多的債務，或是房屋產權不明，在購房前就要十分謹慎。此外，拍賣會上披露的信息也要特別注意，不妨到房管局等相關部門查詢房屋是否被凍結。

租約真假怎么分辨？

法官介紹，“惡意租約”一般都有幾種共同的特征：租賃期限較長，往往是十年以上；租金一次性支付；此外，租金比市場價低很多。其中，有的租約有銀行轉賬憑據，但是，多數情況下，都沒有銀行轉賬記錄。

據了解，在民間借貸糾紛中，原產權人往往背負巨額的債務，通常有多個債權人，為保證自己的利益，原產權人可能會與承租人惡意串通，簽訂虛假租賃合同。其簽訂租賃合同的目的實際上是為了繼續占有使用房屋，阻止房屋被拍賣，同時減少自己的損失。

遭遇“惡意租約”咋辦？

福建信海律師事務所林敏輝律師說，首先，新房主可以要求解除合同，并要求原房主承擔損害賠償責任。其次，假如原房主與承租人之間存在惡意欺詐，可以宣告該租賃合同無效。

鑒于“惡意租約”有愈演愈烈的趨勢，已經成為債務人逃避債務的一種常見手段，嚴重損害了債權人和競買人的合法利益，衍生出了很多糾紛。

對此，林敏輝建議，應加強對此類“惡意租約”的審查，杜絕“惡意租約”存在的空間。如可以加強租賃行為的公示制度，規定只有在房管部門登記備案的租賃合同，才可以要求受讓人或競買人繼續履行。