1月房貸或不降反升 紅利2月真正顯效

雖然今年起每月房貸可以少還，但不少房奴最近卻疑惑了，因為本月月供竟“不降反升”？

對于這個問題，本市某國銀行的個貸部負責人分析，出現這個情況主要有兩個原因:其一，由于1月月供將進行跨年分段計息，即由2015年12月按舊利率計息和2016年1月新利率計息兩部分組成，比如，2015年12月15日至31日，執行調降前利率；2015年1月1日至15日才執行新利率。其二，以等額本息還款為例，除了貸款利息分段計息以外，1月份執行新利率后，銀行會根據貸款的剩余本金、剩余期限、新執行利率重新計算月供歸還的本金，因整體利息減少，故1月份歸還的本金比去年12月份增幅加大，房貸者還的本金上漲的幅度會超過利息下降的部分，所以會出現1月份月供“不降反升”的現象。

以陳先生貸款100萬元，貸款20年，等額本息還款為例，放款日期2015年3月10日，執行利率5.9%，調息后利息降至4.9%，2016年1月10日還款7114.21元，比2015年12月10日（還款7106.76元）多還7.45元。這是因為，2016年1月的還款本金比2015年12月10日多281.53元，而利息分2015年12月10日至31日共計3196.865元，2016年1月1日至10日共計1324.346元，合計4531.211元，比2015年12月減少274.086元，因此，本金增加幅度大于利息減少，1月月供才會增加。

不過，到2016年2月10日，其還款額將降至6566.03元，比1月減少548.18元，比2015年12月減少540.73元。

該負責人提醒廣大市民，最好留意近段時間銀行的短信通知，在月供還款日前多存些錢，避免出現房貸月供不足的情況。而1月份的月供并不能代表今年全年的月供標準，2015年五次降息的利好，將于2月開始顯現。

【算賬】

貸款年限未超1/3 提前還貸才劃算

降息后，不少貸款者盤算著要不要提前還貸。對此，本市某國有銀行理財經理分析，市民采用等額本息還款法還貸，如果沒有超過貸款年限的1/3，那么提前還款還是比較劃算的；如果沒有超過整體貸款年限的1/4，可以做一部分提前還款；如果已經超過了三分之一年限，比如貸了15年，已經還了10年以上，就沒必要提前還貸了。

此外，之前已申請到房貸打折優惠利率和辦理公積金貸款者，理財經理建議，在2015年五次降息的情形下提前還貸未必劃算，預計2016年起，申請到房貸打折優惠利率的購房者，其利率將會降至4.165%和3.43%，而對于公積金貸款者來說，2016年的利率將降至3.25%，均已低于目前銀行理財產品的年收益率。

該理財經理說，目前銀行一些理財產品平均收益都能達到甚至高于4.5%的水平，這意味著還貸家庭只需對資金進行合理配置，其收益可能比需要支付貸款的利息還多，提前還貸就不劃算。

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首套房貸利率 不少銀行有折扣

記者走訪本市多家銀行了解到，當前的房貸利率已降至19年來最低，但多數銀行并未因此大幅收緊房貸。目前，本市多數銀行首套房貸款以基準利率居多，不過，仍有不少銀行會根據客戶情況提供相應的折扣。例如，在匯豐銀行，購買與該行有固定合作樓盤的房貸客戶，可最低享受房貸利率8.5折優惠。據融360統計，工行、農行、中行、建行、交行、招商、民生等銀行，優質客戶或購買個別合作樓盤的房貸客戶，最低可享受房貸利率9.5折優惠，即4.66%。（記者 張詩）