東南網1月31日訊（海峽導報記者 陳捷 通訊員 民五/文 陶小莫/圖）他買了車庫交付后才發現面積縮水，竟比隔壁車庫小了十多平方米；她買車庫后到實地一看，才發現車庫位置“被漂移”了……

近日，廈門中院受理了多起因車庫引發的官司。隨著停車庫日益稀缺，“停車難”成為眾多私家車主的苦惱，由此產生的開發商違約、車庫面積縮水、車庫亂占公共部分等情況頻頻發生，法官說，由于車庫頻頻引發官司，目前對車庫市場銷售亂象的規范管理呼聲日盛，亟待以司法之力規范開發商和業主的買賣行為。

案例1

車庫“漂移”能移回來嗎？

最近，廈門市中級人民法院受理了一起車庫位置“漂移”的糾紛案件。原告張女士起訴稱，她購買車庫的時候，精挑細選了一個單獨的“大車庫”，車庫位置劃在兩個柱子的中間，旁邊還有小空地。當時，張女士一看車庫大好停車，立即就簽了購買71號車庫的買賣合同，并支付了全部款項23.5萬元。

當時，雙方在合同當中約定，開發商不得擅自改變與該車庫有關聯的公共部位和設施的使用性質，合同附件還明確標示了71號車庫的位置及公共部位。

可是，過了一些時間，張女士接到開發商的交房通知，到實地一看，發現自己購買的車庫“被漂移”了。原來，開發商將71號車庫地面黃色劃線緊鄰水泥柱一側，又擅自在71號車庫及旁邊的空閑位置上增設了一個車庫。

張女士認為，開發商在她的車庫旁邊又私設車庫，這樣將給自己今后停車造成不便，于是她為此狀告開發商。

廈門中院審理后認為，開發商交付的車庫與合同約定的位置明顯不符，存在嚴重偏差，張女士有權拒絕接受。因此，法院最終判開發商敗訴，要求開發商交付符合合同約定的車庫，而且要按合同附件平面圖所標示的車庫方位交付。

法官說法

車庫移位構成違約

法官認為，張女士與開發商簽訂的《商品房買賣合同》及其相關附件和補充協議，內容合法有效，各方應嚴格履行。但是，開發商交付的71號車庫的黃線已明顯偏向水泥柱的一側，與合同約定的位置嚴重偏差、不符。

顯而易見，車庫“漂移”給買受人張女士停車造成不應有的不便。相反，開發商作為出賣人，卻因此添加了一個車庫而獲利。

因此，法院判決認為，開發商的行為是根本違約，張女士有權予以拒絕接受交房，并要求開發商承擔逾期交付的違約責任。

案例2

車庫“縮水”能恢復原狀？

購買小區車庫，交付之后，才發現與圖紙不符，而且隔壁車庫比自家車庫的面積大了近一倍。為此，業主把鄰居和開發商一起告上法庭，要求重新劃車庫。

昨日，導報記者從廈門中院了解到，該院近日作出終審判決，判開發商敗訴，支持了業主重劃車庫的訴求。

數年前，阿俊向開發商購買廈門島內一高檔小區的20號車庫。與此同時，開發商也將相鄰的21號車庫賣給了業主王先生。

有意思的是，這兩個相鄰車庫的價格大不一樣，阿俊購買的20號車庫售價為18萬元，而隔壁車庫的售價卻高達28萬元。

盡管售價相差懸殊，但是這兩個車庫產權上的建筑面積卻是一樣的，都是57.24平方米。不過，這兩個車庫的公攤面積相差就大了，其中，20號車庫的套內建筑面積為12.5平方米，公攤面積為45.04平方米。而21號車庫套內面積高達45.04平方米，公攤建筑面積卻僅有12.5平方米。

車庫交付使用后，阿俊才發現，隔壁車庫比自家的寬了不少，甚至可以停兩輛車。原來，是開發商將分界線“劃偏了”，劃到了阿俊的車庫內。這樣劃分之后，21號車庫更加寬敞，而20號車庫卻更小了。為此，阿俊將隔壁車庫的業主和開發商告上法庭。

近日，廈門中院作出終審判決，要求被告重新劃分車庫分界線，恢復至兩個立柱的中間線。

法官說法

公共部分可以“共享”

法官分析說，根據現場勘查，兩車庫前方有立柱的，立柱之間的面積，屬于公共部分。也就是說，20號和21號車庫之間有數十平方米左右的“余地”，理論上屬于全體業主共有。由于這塊“余地”位置特殊，其他業主的車輛不可能使用，因此，20號和21號車庫的業主可共享這塊面積，雙方都有平等合法使用之權利。

本案當中，開發商擅自將公共部分贈與王先生使用，王先生獨占公共面積，二者的行為共同侵害了阿俊合理使用這部分公共面積的權利，構成共同侵權。因此，被告開發商與被告王先生應共同承擔排除妨礙之責任。

案例3

簽了賣車位意向書 開發商反悔該咋辦？

簽了賣車位的《意向書》，開發商反悔不賣了，業主該怎么辦？近日，思明區一位被拆遷戶為此告上法庭，要求開發商賠償損失。不過，他的訴求最終被廈門中院判決駁回。

原告被拆遷戶小林起訴稱，數年前他與拆遷人（一家開發商）在拆遷過程中簽訂一份《意向書》，約定開發商同意小林購買安置房車位一個，具體車位地點“待安置房落成后再給予確定”。小林同意按每個車位10萬元向開發商購買，該款項待安置房落成確定具體位置后一次性付清。

去年，小林所在的村組拆遷項目完成后，開發商對外銷售車位。小林拿著當時簽訂的《意向書》找到開發商，要求購買車位。然而，小林卻遭到了開發商的拒絕。

于是，小林以開發商拒絕履行《意向書》約定義務為由，起訴到法院，要求解除《意向書》并由開發商賠償損失。

近日，廈門中院審理認為，小林與開發商簽訂的《意向書》內容不確定，并非合同，小林要求解除合同并賠償損失，缺乏法律依據。所以，中院最終判決駁回了小林的訴求。

法官說法

意向書并非合同

“一定要注意，意向書并非合同。”法官指出，商品房買賣預約合同的成立至少應具備兩項明確的內容，即標的物的基本情況（包括位置、面積等）及將來依預約簽訂本約的意思表示。

在而本案中，當事人的《意向書》欠缺具體的標的物。在車位的位置、面積不確定情況下，不屬于在法律上確定合同之標的物。而且，更為重要的，訟爭《意向書》并沒有將來依預約簽訂本約的意思表示。

所以，法院判決認為，本案雙方當事人簽訂的《意向書》之內容不僅不確定，而且并無在將來一定期限內簽訂本約的意思表示，不符合預約合同的確定性和期限性特征，不應認定為預約合同。