政策面持續寬松

業內看漲樓市行情

值得注意的是，個人購買二套住房按2%征收契稅的優惠政策已于前日在廈門正式執行。某樓盤的置業顧問告訴記者，由于購房者在購買新房時主要考慮樓盤價格、區域配套等方面，對于契稅等稅費考慮并不多，所以契稅新政對新房銷售影響相對不大。不過，也有定位中高端樓盤的置業顧問表示，項目在售的都是大戶型豪宅產品，新政能為客戶節省幾萬元的契稅支出，對提升購房者置業意愿還是有所裨益。

此外，諸多樓市新政的密集出臺對廈門房價會帶來什么影響呢？廈門均和評估董事長王崎認為，由于廈門商住用地供應有限，在目前廈門購房需求旺盛的情況下，今年廈門房價依舊看漲。某業內人士也分析道，就樓市庫存而言，廈門一直保持在1年以內的正常去化周期。加上一系列利好新政的推出，或將進一步推高2016年廈門房價水平。

業內聲音

“閩八條”新政延續了寬松基調，首先響應央行降低購房首付的政策調整，明確提出首套商貸首付最低20%、二套房首付最低30%的舉措。但考慮到目前廈門樓市去剛需化成為新常態，高單價高總價高門檻才是購房者面臨的核心問題，首付比例的下調無法顯著激活購房需求。只是對于具備購買實力的改善型購房者來說，撬動房產的資金杠桿降低了。

另外，圍繞“去庫存”這一主題，新政提出了多個指導性意見，包括各個地方政府收購庫存商品房作為公租房，房地產企業將庫存商品房轉化為企業總部、眾創空間等其他產品結構，允許符合標準的未開發非住宅用地變更土地用途等，都是切實可行的實施方案。對于廈門樓市而言，住宅產品庫存結構較為健康，存量將近320萬平方米，去化周期為11個月，是市場良性運行的合理區間，因此受新政影響不大。相較之下，廈門的商辦類項目面臨較大的庫存壓力。在產品用途轉化或土地性質變更上操作空間較大，將更多地得益于新政利好。

同時，庫存動態月報和風險防控制度建立以及各地庫存情況定期上報并排名，使市場進一步透明化和風險把控都將有據可依。

商辦類項目更多得益于新政

這次“閩八條”新政涉及很多方面內容，傳遞了政策面持續寬松的積極信號，主要目的是通過各類措施達到有效去化存量的目的。不過，由于目前廈門商品住宅的庫存壓力較小，新政對于漳州、龍巖等存量壓力較大的三四線城市而言影響會更大。

在優化開發用地供應中，“閩八條”新政提出2015年12月31日前簽訂土地出讓合同、未構成閑置土地，且已全部繳清土地出讓金的商業辦公用地，可轉型為商品住宅用地。這條指導性意見可謂是新政的一大亮點。近年來，由于廈門島外出讓的商辦用地較多，商業、SOHO類產品呈現一定的去化壓力。如果此條措施能落地廈門，既可以緩解住宅土地供應緊張的壓力，又能減輕商業辦公的庫存壓力，可謂一舉兩得。

不過，由于廈門新政細則還未具體出臺，“閩八條”的最終落地執行成效還有待時間檢驗。從近期樓市表現看，2月份適逢傳統春節假期，大多數項目仍處于蓄客期，成交數據稍顯平淡。加上去年第四季度開發商集中推盤及購房入戶政策的刺激造成部分消費力的提前透支，上半年廈門樓市需要一段緩沖期，預計下半年會出現不錯的行情。