海西晨報訊(記者 陳佩珊 通訊員 集法宣)被拖欠了一個多月的房租后,房東阿坤才知,租戶已將房屋轉租出去,最后收到的那筆租金竟是第三方所支付。經法院判決,二房東將房子轉租的行為,對房東阿坤來說不具有法律效力。
【房東】
租期內沒收到房租
2012年,家住集美的阿坤與阿劼簽訂了一份房屋租賃合同。雙方約定,阿坤將其名下的一處房屋出租給阿劼開辦幼兒園,租期到2017年6月止。
“押金3萬元。”雙方談好了押金,并說明,阿劼若超過一個月未交納租金,阿坤有權終止租賃合同,3萬元押金歸阿坤所有,阿劼還應該向阿坤支付10萬元違約金。合同簽訂后,每年阿劼都能按時交清租金。
然而,2015年阿坤沒有收到租金,當他要求阿劼支付租金時遭到拒絕。阿劼提出,早在2014年6月,他就將幼兒園轉讓給了第三人小虹,2014年7月那筆租金就是小虹支付的。
【租客】
房東同意轉租房屋
在租金問題上,阿坤和阿劼產生了爭議。2015年8月25日,阿坤一怒之下把房屋門鎖換了,收回房屋。租金之爭從協商走上了訴訟。阿劼堅稱阿坤知曉轉租一事,但阿坤否認了。
阿坤要求解除租賃關系,主張阿劼應支付拖欠租金1.12萬元及違約金10萬元,押金3萬也應歸自己。
阿劼則稱,幼兒園轉讓時,阿坤同意將租賃合同的權利義務轉讓給小虹,此后房租由小虹與阿坤進行結算。但小虹提出,2015年7月,她已經跟阿坤進行了退租交接,換了鑰匙,結清了水電費。
【判決】
轉租行為無效
經調查,集美法院獲悉,2014年7月2日,阿坤收到的匯款并未體現是第三人所匯。法官認為,即使阿坤知道是第三人所匯,也不代表其同意阿劼的轉讓行為。
集美法院認為,阿劼的轉租行為對阿坤不產生效力,阿劼行為構成違約。
法院認為,押金歸阿坤,阿劼還得再支付10萬元違約金及拖欠的1.12萬元租金。
最終,考慮到阿坤及時收回房屋與他人合作經營,他也未舉證證明其存在損失,從公平合理角度出發,法院酌定,押金3萬元歸阿坤,阿劼補上1.12萬元拖欠租金。
【法官提醒】
房屋轉租后合同還得履行
從該案例中不難看出,當二房東有風險,從二房東手中承租房屋也有風險。
集美法院法官提醒,租戶將房屋轉租第三方,要經過房東同意。即便房東同意轉租,租戶與房東原先簽訂的租賃合同繼續有效,即租客仍應依照原先的租房合同繼續向房東交納租金等。如果第三人對房屋造成損害,應先由租戶向房東賠償損失,此后,租戶可要求第三人賠償其損失。
【法官有約】
市民黃女士:家人意外受傷,經調解獲得賠償,不料后來病情加重,再索賠遭拒,怎么辦?
法官:可再主張賠償,但傷者方得拿出證據證明傷情與當天意外有關系,如連續性的醫院診斷、治療憑證。審理過程中,法官還會考慮傷情的特殊性。傷者可通過鑒定確認傷情與當天意外的關聯。但值得注意的是,這個問題相對復雜,鑒定很可能不被受理。
其實,意外發生后,市民應當進行全面檢查、連續治療,一來不耽誤病情,二來也可排除其他情況導致的病情。 |