據(jù)第一財經(jīng)日報報道,[5月份廈門的平均房價已達(dá)到29027元,超過一線城市廣州近9000元,直逼北上深,位居全國第四。]
[相比之下,42個主要城市中,租金最便宜的幾個城市分別是石家莊、呼和浩特、無錫、烏魯木齊和合肥。其中石家莊和呼和浩特的平均租金都低于20元,其他三個城市也僅略高于20元。倒數(shù)第五的合肥盡管近來房價快速上漲,但平均租金也僅有21.52元,這說明租金相比房價有一定的滯后效應(yīng),預(yù)計未來該市房租上漲仍有較大空間。]
[杭州平均租金達(dá)到41.39元,基本與廣州在一個檔次,租金漲幅也達(dá)到了5.62%。]
房價節(jié)節(jié)上漲,一線城市和二線核心城市的房價均已十分高昂,這些城市的年輕人絕大多數(shù)買不起房,可是三四線城市就業(yè)機會又不多,要想繼續(xù)待在核心大城市,只能選擇租房。
這兩年,隨著房價持續(xù)上漲,房屋租金水漲船高。租不起房逐漸變成一個大問題,大到引起國務(wù)院重點關(guān)注。
國務(wù)院辦公廳日前印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(下稱《意見》),要求到2020年,基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系,基本形成保基本、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系。《意見》還提出各地要制定支持住房租賃消費的優(yōu)惠政策措施,引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民通過租房解決居住問題。
那么各地的租金水平又是怎么樣,哪些城市租房壓力更大呢?
大城市租房也不易
《第一財經(jīng)日報》記者根據(jù)中國房價行情平臺發(fā)布的中國城市租金排行榜,對42個主要城市(省會、計劃單列市和部分經(jīng)濟大市)的房屋租金統(tǒng)計對比發(fā)現(xiàn),北上深三大一線城市的租金在全國遙遙領(lǐng)先,廣州以及杭州、廈門、三亞緊隨其后。在房屋租售比方面,廈門租金收益相對最低,要收租63年才能回本。
必須指出的是,這里的租金都是平均租金的概念,即在市轄區(qū)的所有的房子平均租金價格。在任何一座大城市內(nèi)部,中心區(qū)和偏遠(yuǎn)區(qū)域的租金價格差異極大。另外,以下所說的價格,均為每平方米的價格。
數(shù)據(jù)顯示,北京的平均租金達(dá)到71.24元,也就是說在北京租一套100平方米的房子,價格要超過7000元,當(dāng)然在中心區(qū)域,則遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這一價格。緊隨其后的是上海和深圳,這兩個城市的平均租金超過66元/平方米。
在北上深之后,第二梯隊的城市與三大一線城市差距極大,比如一線城市廣州雖然排在第四,但與其他三個一線城市相差了22元,差距相當(dāng)之大。不僅如此,在漲幅方面,北上深房租同比都上漲超過10%,而廣州仍然不溫不火,同比僅上漲1.64%,這是因為,過去一年,北上深房價上漲較快,而廣州一直保持理性平穩(wěn)的狀態(tài)。
排第五的是近年來經(jīng)濟發(fā)展勢頭十分不錯,最有希望邁入一線城市行列的杭州,平均租金達(dá)到41.39元,基本與廣州在一個檔次,租金漲幅也達(dá)到了5.62%。這也說明,隨著這兩年杭州信息經(jīng)濟的快速發(fā)展,進(jìn)入杭州的年輕白領(lǐng)越來越多,房屋租金也水漲船高。
在杭州之后,廈門和三亞兩座旅游城市分列六、七位,這兩座城市目前的房價水平比較高,尤其是廈門,房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過廣州,排在北上深之后,位居全國第四,因此房租高企也屬正常。
從第八位的南京開始,大部分城市的租金差別不大,比如南京平均租金為33.23元,第14名的溫州租金為30.21元。總體上看,沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的城市房價高,房租也比較高。在14個平均租金過30元的城市中,除了哈爾濱,其他城市均位于沿海地區(qū)。
相比之下,42個主要城市中,租金最便宜的幾個城市分別是石家莊、呼和浩特、無錫、烏魯木齊和合肥。其中石家莊和呼和浩特的平均租金都低于20元,其他三個城市也僅略高于20元。倒數(shù)第五的合肥盡管近來房價快速上漲,但平均租金也僅有21.52元,這說明租金相比房價有一定的滯后效應(yīng),預(yù)計未來該市房租上漲仍有較大空間。
廈深收租回報期最長
不過,租金漲幅雖然快,但是還無法追上房價上漲的步伐。這其中,房屋租售比可以反映一個城市的收租回報周期。
按照國際慣例,租售比是衡量一個地區(qū)房地產(chǎn)運行良好的重要指標(biāo),指每平方米月租金與房價之間的比值,國際標(biāo)準(zhǔn)通常為1∶100到1∶200。不過由于國情等方面的差異,例如發(fā)達(dá)國家在房屋持有環(huán)節(jié)的成本更高,因此房租也會更貴。
再比如,中國的消費觀念與發(fā)達(dá)國家不一樣。中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉說,中國購房者資金來源與西方不同,不僅來自夫妻雙方,他們的父母也會出錢付首付;其次,發(fā)達(dá)國家的房產(chǎn)自有率比較低,對房產(chǎn)的熱衷程度不高,購買后用于自住的用途高,投資價值不高。而在中國,房產(chǎn)在整個社會財富里面作為儲蓄用途抗通脹的比例很高。因此相比收入,中國的房價水平更高。
因此,綜合各種原因,中國的房屋租金回報周期也遠(yuǎn)遠(yuǎn)比國際標(biāo)準(zhǔn)更長。《第一財經(jīng)日報》記者統(tǒng)計20個房屋的租金回報周期最長的一二線城市數(shù)據(jù)顯示,這些城市的房屋租金周期大多超過400個月以上(即使第20名的武漢也接近這一數(shù)字)。
其中,房屋租賃回報周期最長的是二線城市廈門,房屋租售比高達(dá)1∶756,也就是說,需要出租房屋756個月(約63年)才能收回購房的本錢。
廈門的回報期之所以這么長,與其近年來快速上漲的房價有關(guān)。自2009年以來,廈門房價都保持上漲的勢頭,即便是2014年全國房價下行調(diào)整的時候,廈門房價仍持續(xù)上漲,尤其是在今年以來一二線房價的上升過程中,廈門作為二線“四小龍”的一員,漲幅相當(dāng)驚人。
50多歲的陳先生來自福建泉州,目前在浙江做點小生意,2014年底在廈門杏林灣入手了一套80多平方米的房子,每個月要還1.2萬元左右,去年年中由于資金緊張,陳先生一度想要賣掉這套房子,不過最后還是支撐下來。“幸好支撐了下來,現(xiàn)在這套房子升值了至少100萬,做生意要賺多少年才能賺到啊。”
“廈門房價基本就是喊上去的。”去年8月以后一直在廈門各個區(qū)域看房的肖先生說,相比去年8、9月,現(xiàn)在廈門城區(qū)的大部分房價已上漲三四成。“現(xiàn)在許多上班族靠自己已經(jīng)不大可能買得起這邊的房子。”
根據(jù)中國房價行情平臺的數(shù)據(jù),5月份廈門的平均房價已達(dá)到29027元,超過一線城市廣州近9000元,直逼北上深,位居全國第四。不過房價在高漲,房租上漲相對較慢,目前廈門的租金水平位居全國第六,僅相當(dāng)于北上深的五成多,相當(dāng)于廣州的86%。這也說明,相比高漲的房價,廈門的實體經(jīng)濟所能支撐的租金水平要滯后很多。
另一個經(jīng)濟特區(qū)深圳位居第二,其租售比為1∶740,相當(dāng)于要收租62年才能回本。盡管深圳的房租也漲了不少,但畢竟房價上漲的速度更快。2015年以來,深圳大部分區(qū)域的房價都漲了一倍以上。
在廈深之后,是去年下半年以來房價高速增長的二線城市南京,其租售比達(dá)到1∶631,相當(dāng)于要收租53年才能回本。北京排名第四,租售比與南京相近。上海位居第五,其租售比也達(dá)到了1∶616。這五個城市的租售比都超過了1∶600。
值得注意的是,相比房價,租售比排名靠前的城市,不再是一線城市“專屬”,多個二線城市均漲幅靠前,例如除了租售比周期最長的廈門外,南京也高居第三,珠海、溫州、蘇州、天津和合肥分列第6到第10位。
這其中,廈門、南京、珠海、蘇州和合肥都屬于去年下半年以來房價高漲的二線城市。但是由于房租遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有房價上漲的步伐快,因此這些城市的房屋租賃周期也在不斷拉長。
租賃回報周期過長,也影響了住房租賃市場的培育。張大偉認(rèn)為,租售比過低是影響建立住房租賃市場的關(guān)鍵因素,要想達(dá)到《意見》想要的效果,需要后續(xù)配套措施的出臺,使房價不再大幅上漲,整體價格平穩(wěn),租售比提高,這樣才能建立完善的住房租賃市場。
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