海西晨報訊(記者 李珊)去年下半年至今，廈門樓市持續火熱，住宅市場一度呈現量價齊升狀態。與此同時，廈門寫字樓市場卻完全一幅波瀾不驚的景象，這與一片紅火的住宅市場形成了鮮明的對比。什么原因導致寫字樓市場的表現平平？面對這一局面，寫字樓項目又將何去何從？記者就這兩點進行了觀點梳理。

現狀辦公、住宅冷熱不均

今年的住宅市場狀態良好，克而瑞數據統計顯示，今年1月至5月，廈門住宅成交套數共13191套，同比去年同時段8542套上漲了54%，部分項目甚至已經幾近完成全年銷售量。此外，經過幾輪市場沖刷后，目前廈門成交均價為24475元/平方米，而去年同時段均價為19384元/平方米。

而寫字樓市場則表現不同。傳統意義上而言，寫字樓包括純粹辦公用途寫字樓和商住合一的兩用型寫字樓，即商住寫字樓，如SOHO、LOFT等。相對而言，2016年，商住型項目銷售狀況較純辦公寫字樓稍好，克爾瑞數據顯示，今年1-5月，廈門SOHO成交3013套，成交面積169736平方米，成交均價20457元/平方米，一改去年不慍不火的局面。

相比之下，純粹辦公用途的商辦型寫字樓則相對平穩。據克而瑞數據統計，今年1-5月，廈門寫字樓成交497套，成交面積133310平方米，成交均價15426元/平方米。與此同時，相關數據顯示，截至2016年1季度，廈門優質甲級寫字樓存量47萬平方米，截至年末預估將新增91.5萬平方米，而廈門優質甲級寫字樓空置率為14.0%，較去年4季度上升2個百分點，較去年同期下降2.8個百分點。除成交情況外，純辦公寫字樓的租金市場表現也不算優秀，鷺江道、觀音山、兩岸金融中心等寫字樓租金水平比去年持平或略微下降，整體呈現平穩態勢。

原因受宏觀經濟及個體情況影響

成交表現差異為何如此之大？究其原因，業內普遍認為，宏觀經濟環境和項目個體狀況是主要成因。

“寫字樓市場的走勢與宏觀經濟走勢是一致的。”戴德梁行廈門公司總經理潘育敏在接受媒體采訪時曾表示。而根據該公司統計，近兩年來，廈門寫字樓的入駐企業以第三產業企業為主。在2015年入駐甲級寫字樓的企業中，金融類企業占比高達65%。到了2016年，受國內互聯網金融行業洗牌和國際貿易局勢惡化影響，一些片區的寫字樓空置率出現較大幅度的上升。

此外，除了經濟大環境，投資寫字樓還要考量交通、配套、品質等因素。

廈門城市年輪營銷事業部區域總監黃韶斌也曾表示，寫字樓市場狀況與實體經濟環境關聯，他說：“通常情況而言，固定資產投資的拉動作用很大，企業數量的減少造成了廈門寫字樓的供過于求。另外，廈門在規劃寫字樓布局時，沒有建立完善的商業配套，這也影響了寫字樓的銷售。”

記者從多個寫字樓的置業顧問處獲悉，雖然近期客戶到訪量有所上升，但仍舊多持觀望態度。

措施向復合型商業模式轉變

盡管廈門寫字樓市場面臨著庫存量大、去化周期長等問題，但并不意味著沒有市場機遇。改變傳統、單一的辦公模式，不斷探索復合型商業模式，滿足多樣化的需求，成為行業內轉型升級的主要方向。

4月9日，位于廈門島內兩岸金融中心核心區的萬科中心正式啟動。作為萬科在廈門島內的寫字樓首作，該項目就在商業模式上有所創新。據了解，萬科中心將整合政企雙重資源，利用全局視野構建的資源平臺，將自身定位于與城市發展戰略融為一體的兩岸金融中心的排頭兵角色。項目將從“單一辦公”向“復合社區”轉變，通過整合企業服務平臺、人才公寓、萬U引力創業基地，輔助商業配套，實現多維服務。正如項目相關負責人在接受媒體采訪時表示，“雖然如履薄冰，但仍有機會。轉型升級，是廈門寫字樓的發展契機。要做到以人為本，真正為入駐者提供人性化服務。比如毛大慶優客工場的聯合辦公模式，非常值得學習。”

海西金融廣場負責人葉謀源也表示:“不斷提升服務水平，滿足企業的需求，我們正尋找會計事務所、律師事務所等入駐，就是為了方便企業辦理事務。”

【一周數據】

上周推盤節奏持續放緩 各區域成交量小幅回落

適逢端午小長假，上周(6月6日-6月12日)廈門商品住宅成交量小幅回落，成交以庫存房源為主；而成交均價受島內成交占比的大幅提升而明顯上漲，近3.5萬元/平方米，為近15周第二峰值。

上周，廈門樓市依然無商品項目入市，推盤節奏持續放緩，各樓盤主要抓住端午節點開展各類營銷蓄客活動。進入6月，廈門樓市整體表現平平，在無新房源入市的情況下，成交上行乏力。截至本周，全市商品住宅成交量不足9萬平方米，預計下半個月將會有一些樓盤入市，如聯發橄欖墅、海爾華璽等，屆時或有望助力成交。

在成交量上，各區域漲跌各半，湖里區在建發央璽助力下漲幅最大，環比上漲138.1%，躍居區域成交量排行榜冠軍，同安區和海滄區分居第二、第三。

在面積段上，本周120-144平方米面積段蟬聯各面積段成交套數排行榜冠軍。各面積段成交量基本呈現下跌趨勢，其中90-100平方米面積段跌幅最大，環比下跌59.0%；而60-80平方米面積段漲幅最大，為24.8%；各面積段成交均價基本呈現上漲趨勢，漲幅最大的為120-144平方米面積段，環比上漲67.6%，跌幅最大的為90-100平方米面積段，環比下跌13.7%。

在成交排行榜前十項目中，集美區占3席，同安區和湖里區各占2席，其余區域各占1席。(數據來源：CRIC)

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