租金與成本的巨大鴻溝

“低覆蓋”造成真正需要住房的新市民，無法享受到保障房的福利。究其原因，趙燕菁分析，是資金缺乏使得正規保障性住房難以做到普惠。

政府以低于成本的價格出售或轉租，面臨巨大的財政和經濟壓力。“建設投入資本太大，租金回收成本卻低得可怕。”趙燕菁說，這兩者之間存在著巨大鴻溝。

以廈門高林居住區為例，保障房單身公寓戶型的租賃價格在100元左右?！斑@是以市場基準價的30%定的。”昨日，保障房管理中心工作人員告訴導報記者，基準價與市場價不同，而附近同等戶型的商品住宅，租金已高達1800元左右。

導報記者走訪島內數個保障房發現，保障房租賃價格，幾乎只是市場租賃價的一成而已?！霸偌由辖┠?，隨著保障房和商品房價差的擴大，政府一般會限制保障房的流通。但這種制度設計的后果就是，保障房在市場上難以融資，巨大的建設和維護成本使得它只能滿足十分有限的需求。這是成本和租金回收之間落差造成的必然結果?！壁w燕菁認為。

有觀點認為，目前保障性住房應以租為主，才能保證有限的房源不流失，以及與商品房市場區隔。

但趙燕菁調研發現，恰恰是“租”極大限制了市場融資的可能，迫使保障房依賴公共財政的有限資源。以租為主的保障制度，在1998年“房改”前試驗過數十年，并不成功。

而“先租后售”對現有保障房模式的最大改進，就是參考“房改”，允許到期的保障房上市流通。這一關鍵改進，使得這種住房可以成為融資的信用來源。