【調(diào)查】

50名業(yè)主只有4人關(guān)注公共收益

如何管理幾乎沒人說得上來

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，小區(qū)停車位的租賃費(fèi)、場地占用費(fèi)、商家廣告以及包括泳池在內(nèi)的運(yùn)動(dòng)場地出租等，所產(chǎn)生的費(fèi)用都屬于小區(qū)公共收益，是小區(qū)業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)。不過，擁有這些財(cái)主的“主人”，大部分都不知道有這筆錢。

記者隨機(jī)采訪了不同小區(qū)的50名業(yè)主，其中只有4個(gè)人能明確告訴記者，平時(shí)有關(guān)注到這部分收入，知道這筆錢是按照比例，扣去稅收之后由物業(yè)和業(yè)主分配，歸業(yè)主的公共收益轉(zhuǎn)入小區(qū)的公共維修基金賬戶。

“繳納物業(yè)費(fèi)的時(shí)候，我會(huì)順便問一下。”業(yè)主王先生說，他會(huì)根據(jù)物業(yè)管理處的答復(fù)，去了解張貼在公告欄上的公共收益情況，發(fā)現(xiàn)這筆錢的數(shù)額還不小呢。

家住鷺江海景花園的黃先生說，中秋節(jié)物業(yè)會(huì)組織業(yè)主們博餅，還會(huì)發(fā)購物卡。但這筆開支沒有公布，大多數(shù)業(yè)主也沒過問。至于公共收益如何管理和分配，接受采訪的業(yè)主幾乎都說不上來。

公共收益情況每年公示兩次

有些業(yè)主聽說有這筆錢很驚訝

按照要求，小區(qū)公共收益及公維金使用情況每年應(yīng)當(dāng)公示兩次，分別在7月和次年2月。記者走訪小區(qū)時(shí)，想找到有關(guān)公共收益的公示并不容易。有業(yè)主聽說還有這部分收益時(shí)，除了驚訝還有不滿。

記者調(diào)查的幾個(gè)小區(qū)，公共收益部分的地面臨時(shí)停車收入占了很大的比例。記者在海滄維多利亞小區(qū)的物業(yè)管理處辦事大廳門口，看到了公共收益表，據(jù)說已張貼了近半年，但仍很清晰。從表上來看，今年上半年，維多利亞小區(qū)的公共收益(稅后)達(dá)23.3萬元，其中臨時(shí)停車收入占了67.5%。

記者在天湖小區(qū)沒有找到今年上半年的小區(qū)公共收益及公維金收支情況公示。物業(yè)管理處出示的2016年上半年小區(qū)公共收入分配表中，僅有場地使用費(fèi)和廣告費(fèi)兩大塊，稅后的金額為14.69萬元。據(jù)天湖小區(qū)物業(yè)管理處稱，公共收益表及公維金的收支情況表曾在告示欄外層玻璃上張貼了15天以上，后來日曬雨淋，不知所蹤。

【規(guī)則】

公共收益歸全體業(yè)主所有

物業(yè)管理費(fèi)不得超30%

陳先生家住在福滿山莊小區(qū)，他說，這幾年中秋節(jié)、春節(jié)都會(huì)收到過節(jié)費(fèi)，以前每次100元，這兩年增加到200元。他說，過節(jié)費(fèi)其實(shí)是物業(yè)管理處和業(yè)委會(huì)通過程序，把小區(qū)公共收益返還給業(yè)主。

“錢不多，但還是挺高興的。”陳先生說，他每個(gè)月都按時(shí)交物業(yè)費(fèi)，支持小區(qū)物業(yè)管理工作，也希望物業(yè)管理處、業(yè)委會(huì)能更公開透明，回報(bào)業(yè)主的信任。

福建英合律師事務(wù)所的陳自強(qiáng)律師說，對于小區(qū)公共收益歸誰所有及如何分配使用等問題，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)常會(huì)存在爭議。

從行業(yè)現(xiàn)狀來看，小區(qū)公共收益主要來自三部分:小區(qū)內(nèi)的廣告、停車場收費(fèi)、租賃的攤位收益。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，利用物業(yè)共用部分、公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

根據(jù)《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定》，這部分經(jīng)營收益歸全體業(yè)主所有。在扣除必要的管理費(fèi)用后，物業(yè)應(yīng)將經(jīng)營收入存進(jìn)專項(xiàng)維修資金專戶，且管理費(fèi)用不得超過經(jīng)營收入的30%。

專項(xiàng)維修金的使用和公共收益的明細(xì)，物業(yè)應(yīng)向小區(qū)業(yè)主公示10日以上。

可見，我市在小區(qū)公共收益分配及處置問題上已有較為明確的規(guī)定，在與物業(yè)公司的交涉過程中，業(yè)委會(huì)的角色舉足輕重。因此，未成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)應(yīng)盡快籌備組建業(yè)委會(huì)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，業(yè)委會(huì)可與物業(yè)服務(wù)公司就公共經(jīng)營及收益的支配使用做出約定，并實(shí)際監(jiān)督物業(yè)公司履行管理職責(zé)。

陳自強(qiáng)律師說，如果發(fā)現(xiàn)物業(yè)收取的管理費(fèi)超過了規(guī)定的比例，業(yè)主可要求物業(yè)公司返還，也可以向主管部門(市、區(qū)建設(shè)局)申訴，責(zé)令物業(yè)公司改正。