東南網3月22日訊(海峽導報記者 余健平 陳捷)想要通過公證委托出售房屋規避限購政策進行“炒房”？接下來，這歪主意在廈門行不通了。

為共同遏制投機性“炒房”行為，促進廈門房地產市場的健康發展，3月21日，廈門市公證協會通知全市各公證機構，從即日起不予辦理未取得房產證的房屋出售、抵押等委托事項的公證。

根據通知，下一步，全市各公證機構對未取得房產證的房產在辦理委托公證時，委托權限不得包括出售、抵押等內容（按揭除外），但委托近親屬（含配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹）不在此限。

遏制投機性“炒房”行為

接下來，全市各公證機構在受理涉及房產委托公證的過程中，在遵循便民、利民、惠民的理念基礎上，也會根據包括《中華人民共和國公證法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《公證程序規則》在內的一系列法律法規規章，嚴格把控受理、審查、審批、出證等環節，特別是對有無房產證的委托人委托權限進行區別，對委托人與受托人之間有無信賴關系進行重點審查，對委托人和受托人所承擔的風險進行充分提示，進一步規范房產委托公證業務的辦理。

據介紹，作為民法所規定的與法定代理相并列的代理方式，委托是一種較為常見的行為手段，委托人通過授權受托人代為辦理委托事項的方式，極大地解決了因為某些原因無法親自行為的問題。委托公證則是公證機構根據自然人、法人或其他組織的申請，依法證明其授權他人以自己名義實施法律行為的意思表示的真實性、合法性的活動。

市公證協會相關負責人表示，目前，房地產市場上出現了個別人利用委托公證進行投機“炒房”的現象，已經引起廈門市公證協會的高度重視。下一步，市公證協會將進一步加強涉房委托公證業務辦理的指導和監督。

昨日下午，導報記者采訪了廈門市公證處一級公證員李錦明。李錦明特別提醒，委托代理中受托人所從事的行為視為委托人的行為，法律責任要由委托人來承擔。買方取得委托公證書，并不能保障交易的安全，在產權過戶登記前，委托人隨時可以撤銷委托書。委托本是主要基于人身信任關系等因素而由委托代理人代為行使一系列事項，但現被市場異化理解成一種權利證書，放大了它的作用，實質上它仍僅是一種委托行為而已。公證機構對前來辦理委托公證的當事人會明確告知其委托行為的法律后果等事宜。對未取得產權證的當事人，公證機構依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第六款的規定，限制辦理涉及轉讓的委托公證，屬于行業的自我規范，不涉及當事人的權利義務。

對取得產權證之前的房產事項的委托，比如管理、出租、領取產權證等，是依法可以辦理公證的，不受影響。

對炒房客發出一記強烈警告

“可以肯定的是，這次廈門市公證協會下發的通知，是對炒房客發出一記強烈的警告?！彼{火置業副總經理鐘國發表示，在廈門的樓市調控政策中，涉及公證領域，這還是史上第一次，很明確就是針對“炒房”現象，通知里的第一條指出，全市各公證處，將積極配合做好數據分析排查，這意味著，相關部門正在緊盯炒房客的一舉一動，炒房客如再興風作浪，勢必將迎來更猛烈的打擊。

鐘國發表示，本次通知，對次新房交易還是有一定殺傷力的。據導報記者了解，按照正常情況，期房在交房后半年才能辦出產權證，沒有產權證不能委托交易這一條，就將炒次新房的一部分人限制住了?！暗@項規定，是否能抑制當前廈門火熱的二手房交易，還有待一段時間觀察?！辩妵l說，畢竟，那些通過公證交易沒有產權證房子的數據算是“潛在水下”，不知道有多少，公布的二手房交易數據都是有產權的房子，也可以說，本次規定，對已有產權的二手房交易并沒什么影響，不過這也傳播了一個信號，政府要管控市場的投機行為，至于廈門會不會出更嚴厲的調控政策，還要看市場接下來的走向。

“年后廈門二手房交易持續走熱，有炒房客惡意攪亂市場，造成市民對樓市的恐慌心理，這個通知的出臺，投機者在次新房領域就沒有文章可做了。”房地產經紀人協會會長、高鵬房產總經理傅強直言，通知的第二條，就是專門打擊那些想要一手更名的炒房客。

委托公證“炒房”存安全隱患

當前，社會上出現部分炒房人，通過辦理委托公證，取得了辦理房屋過戶手續的自主權，暫時不辦理過戶手續，規避限購政策，進行炒房。

意思就是，在買賣雙方簽訂房屋買賣合同后，不辦理房屋產權過戶，而是到公證處辦理房屋全權委托公證，買方可憑此公證書將房屋過戶到自己名下或其他人名下，對房屋享有占有、使用、收益和處分的權利。

也就是說，在房屋全權委托公證模式下，炒房客們完全不用擔心被“限”，只需公證即可擁有房子。

但這種模式存在較大的安全隱患，由委托公證引起的法律糾紛也屢見不鮮。對此，廈門一法官提醒房屋買賣雙方，一房兩賣，是公證交易中最大的隱患。

“公證交易房產，兩方都要承擔巨大風險?！狈ü僬f，一方面，如果二手賣家違約，一手賣家作為“被代理人”要承擔違約責任。

因為，根據相關法律規定，“代理人在代理權限內，以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為，承擔民事責任”，即一手賣家應對二手賣家的行為承擔相應的法律后果。

而另一方面，二手賣家也要承擔很大風險，因為，一手賣家也可能一房兩賣。一旦一手賣家一房兩賣，拿到錢后“人間蒸發”或者揮霍一空，那么二手賣家就要承擔“連帶責任”。也就是說，二手賣家需要和一手賣家共同承擔被騙者的損失。

案例

委托公證出售 遭遇“一房兩賣”

市民何先生通過公證買的房，卻被原房主“悄悄”賣了。

2011年底，何先生打算賣掉海滄的一處房產，經過房產中介，何先生與一姓黃的女買家簽訂了《房產買賣協議書》，成交總價為120萬元，不久后，何先生就收到了4萬元定金和55萬元購房款。

錢到賬后，何先生立即去銀行辦理解押，但是到了銀行，何先生卻發現自己的房子竟早就被過戶給了一個姓鄭的人。

原來，何先生這個房子是2009年他從徐某手中買的，當時徐某到公證處公證了一份《委托書》，《委托書》約定，何先生有權代辦房產出售手續。但讓何先生沒想到的是，自己還沒有來得及行動，房子就已經“二易其主”了。

因為交不出房子，何先生被黃女士告上了法庭。近日，廈門中院作出終審判決，要求一手賣家徐某向黃女士退還購房款59萬元及合同違約金4萬元。但是，判決也要求，何先生要對一手賣家的巨額退賠承擔“連帶保證責任”。

也就是說，如果一手賣家當“老賴”，不還錢或者沒錢還，何先生作為二手賣家，就要退賠63萬元給黃女士。

賣方撤銷公證 雙方共擔損失

如果賣方撤銷委托公證，那買賣雙方則要共同承擔損失。

2011年，顏小姐通過中介，欲購買劉女士一套面積約36.54平方米的住宅，約定房屋成交價為43萬元。

簽協議當天，顏小姐向劉女士支付購房定金近9萬元，很快又把剩余的購房款補齊。收到購房款后，劉女士就到廈門市鷺江公證處公證了一份《委托書》給顏小姐，授權顏小姐代為辦理該房屋的出租、出售、房屋過戶等手續。

兩個月后，顏小姐將自己剛買到的房子以54萬元的高價轉手。劉女士聽說后，懷疑自己遇到了炒房客，就到公證處辦理了一份《終止委托聲明》，要求終止顏小姐對該房屋的代理權。同時，劉女士還在公證處公證了一份《通知》，要求顏小姐8月17日前去辦理過戶手續。

但是，顏小姐本來只想轉賣，并不愿意過戶，于是雙方因此發生爭議，并鬧到了法庭。

法官認為，劉女士單方終止委托公證的行為屬于違約，應返還雙倍定金（168000元）和全部購房款（336000元）。不過，顏小姐也不能將房子轉賣賺錢了，因為，法官判決要求她將住宅及室內裝修等，原樣返還給劉女士。

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