廈門日報訊（記者 劉博) 廈門租賃市場蛋糕雖大，但是長租業務仍面臨困局，考驗企業的抗風險能力。

時下，長租公寓發展如火如荼。2016年8月，萬科泊寓將廈門長租市場徹底打開，短短一年間，廈門集合了泊寓、魔方、紅璞、UONE社區等十幾家長租公寓品牌，總數近萬間。這一新生領域，即充滿了機遇，也存在著成本大、利潤薄、收房難、政策尚未明晰、產品及服務標準等難題，更考驗企業的抗風險能力。

利潤薄

成本回收期約4-6年

在培育長租業務過程中，企業主要面臨產品打造、培養團隊兩大成本壓力。多數企業認為，成本回收期約為物業租期的一半，即4-6年。

其中，收房、改造、裝修占大部分成本。以紅璞為例，廈門紅璞戰略運營總監張婧介紹:“一個15平方米單間，收房成本約550-900元/月，裝修成本約1.5萬元，而公寓租金只有1500元/月，需要4-5年回收成本?！蹦Х礁＝▍^域開發總監李明說:“25平方米的單間，單房投入成本約6萬元，包括裝修、公區、消防設備等，此外毛坯收房成本就要2100元/月。而公寓租金在3300元/月的情況下，預計6年回本?！?/p>

另外，人力成本也較大，多數企業組建了專業團隊。以萬科泊寓為例，它不僅擁有拓展團隊、工程團隊、設計團隊，還有策劃團隊、新媒體運營團隊、管家團隊等。龍湖冠寓則由地產原班人馬操刀，各板塊職能健全。業內人士認為:“打造成熟的團隊不容易，需要大量資本、精力投入?！?/p>

長租業務成本大、利潤微薄，企業如何突破？或許需要長期耕耘、探索自己的商業模式。目前，魔方公寓、YOU+國際青年社區、青客公寓等已經獲得融資，但國內公寓創業者聯盟“房東東”創始人全靂認為:“行業不解決實際盈利，再多融資也是只是短線救急而已?！?/p>

收房難

各類企業積極破局

面對廈門百萬級租房人口，企業看到了租賃市場的潛力，也感受到了收房壓力。企業普遍表示:廈門城市較小，大規模收取符合標準的房源很難。

據了解，企業選擇物業的標準較高，普遍要求產權明確、消防通過且大規模集中的房源。李明表示:“符合條件的房源非常少，有些物業改造成本十分巨大?！睆堟罕硎?“集中收200-300間最佳，我們也在考慮城中村新建的房屋。”各企業還在探索多種合作模式，如代運營開發商自持物業、與國有企業資產合作人才宿舍等。

而開發商企業還有一個殺手锏——自持、并購。廈門龍湖創新事業部運營負責人劉健明確表示:“冠寓以重資產運營為主，主要以自持、并購的方式獲得房源?！睋B門泊寓總經理吳迪介紹:“泊寓以不動產經營為主，輕資產比例很低?！睋I內人士分析，隨著開發商項目自持比例的提高，將不斷涌現企業開展長租業務。

經驗少

邊做邊完善產品、服務

在這個新興領域，每一家企業都初試牛刀，邊做邊完善產品和服務。多數公寓都在引領80、90后生活方式方面下功夫，打造自己的特色。

其中，泊寓的孵化基地就在廈門，也率先把社交公寓理念在廈門培育起來。泊寓每一家門店都配有咖啡廳、臺球室、影音室、健身房等公共區域，前埔店、興隆公社店還出租工位，滿足自主創業者的居住、辦公一體化需求。

而其他全國性品牌公寓如紅璞、冠寓、魔方等，則從其他先行城市吸取經驗和教訓。例如紅璞，當一個城市出現問題案例，立刻全國調整。其廣州、杭州、武漢的產品定位、設計等可以借鑒。劉健介紹:“廈門不像深圳節奏快，年輕人要求樓下必須有早餐店。廈門年輕人更文藝，希望早上泡咖啡、聽音樂，所以廈門的公共區域特別大。”魔方公寓則采用酒店級別的消防標準，消防器、報警器、播音器一應俱全，全力保護客戶安全。

深耕廈門的UONE社區，則通過對廈門租客生活研究，了解到凌晨3點網絡需求最旺，便加強此時的網絡維護。

此外，各家企業還特別重視微信公眾號、APP等平臺建設，可實現線上選房、交房租、繳納水電費、退房等功能。