東南網9月7日訊 （海峽導報記者 陳捷）公證炒房，暴利與風險并存！近年來，廈門市各區頻頻發生因公證炒房引發的官司，但是，今后公證炒房者的日子將越來越難過。

近日，司法部發布了《關于公證執業“五不準”的通知》（以下簡稱《通知》），其中有幾項關于公證交易房產的規定，將對公證交易房產的行為形成有效的遏制。

公證炒房，有哪些風險？司法部新規，將產生哪些影響？針對這些問題，導報記者采訪了擅長處理房地產案件和公證糾紛的福建自暉律師事務所主任林敏輝律師，總結了公證新規“4問”，并結合公證炒房典型案例分析解讀，向房產買賣雙方發出風險提示。

1問：公證新規給樓市調控加碼？

福建自暉律師事務所主任林敏輝律師認為，《關于公證執業“五不準”的通知》客觀上確實是給樓市調控加碼。雖然，司法部發布的這一《通知》并非樓市調控政策，初衷也與樓市調控無關，但是，其中部分規定將對全國范圍內的炒房行為形成有效的遏制。

例如，《通知》第三條所說的“不準辦理涉及不動產處分的全項委托公證”（即全權委托公證）就將對樓市交易產生重大影響。近年來，采用全項委托公證的方式炒房的越來越多，林敏輝律師今年以來就接受了近百起有關房屋買賣的咨詢，其中許多炒房者都以辦理全項委托公證的方式進行交易。

而這份“五不準”的《通知》里，影響最大的當屬“不準辦理涉及不動產處分的全項委托公證”以及“重大事項一次一委托”。這些規定，意味著無論買房賣房，如果需要委托代理，交易時間都將延長，樓市上房屋的整體周轉時間也將加長。

2問：炒房客將被新規逼上絕境？

不少炒房者和房產中介都說，司法部此次新發布的“五不準”《通知》，讓異地炒房、借名炒房和杠桿炒房客陷入了危險境地。

對此，林敏輝說，按照《五不準》的第三條，公證機構、公證員辦理涉及不動產處分的委托公證時，不得辦理一次性授權全部重要事項的委托公證，不得在公證書中設定委托不可撤銷、受托人代為收取售房款等內容。這意味著，炒房者辦理一次公證只能取得一個重大事項的權限，而取得一個權限就不能跟以前一樣完全處置房子了，這種情況下，炒房者就把房屋的全款或大部分款項給出售方，其自身的風險將加大很多。

更狠的是規定：“不得在公證書中設定委托不可撤銷、受托人代為收取售房款等內容”，特別是“不得代為收取售房款”的規定更是精準地打擊了那些公證炒房者！因為，這意味著炒房者就不能再憑著公證書直接從實際購房者中收取售房款了，而炒房者又已經把購房款給了出售方，這等于炒房者把自己置于險境。

3問：實施“五不準”將產生哪些影響？

林敏輝認為，司法部發布的《關于公證執業“五不準”的通知》未來實施后，將會對買房成本、買房風險、過戶時長等方面產生實質性的影響。

第一，異地買房、借名買房的成本大增。不僅僅是資金成本，還有時間成本也大大增加。

第二，異地買房、借名買房的風險大增。如果是借名買房，風險就可能隨時爆發。比如說如果被借名一方突然不配合，不配合實際購房者處置房產怎么辦？

第三，相當一部分二手房過戶的時間會拉長。如果當事人無法自己辦理，需要代理的，二手房交易時間長度將大大延長。

第四，對于新房銷售也會帶來影響，因為新房銷售也存在借名、委托辦理手續的現象。

4問：公證炒房會有哪些風險？

林敏輝說，公證交易房產，兩方都要承擔巨大風險。

一方面，如果二手房東違約，一手房東作為“被代理人”要承擔違約責任。根據相關法律規定，即一手房東應對二手房東的行為承擔相應的法律后果。一手房東將背負很大的法律風險，因為二手房炒房者在與其他買家進行房屋交易時，是直接以房東代理人的身份出現，法律后果將由房東來承擔。

另一方面，二手房東也要承擔很大風險，因為，一手房東也可能一房兩賣。一旦一手房東一房兩賣，拿到錢后“人間蒸發”或者揮霍一空，那么二手房東可能就會“房財兩空”。

幕后揭秘

公證炒房怎么炒的？

一名房產中介向導報記者透露，只要投資者將全額房款付給賣家，雙方到公證處進行登記，投資者就會得到一份“全權委托代理公證書”，就有權利將房子再賣出去。

這個過程，并不需要到房管局進行過戶登記。由于是通過公證進行的交易，炒房者躲開了限購的制約，也無須繳納契稅。

據了解，要通過公證交易房產，必須有兩個條件：一是全額付款；二是進行全權委托代理公證。交易過程，通常有兩步：第一步，投資者先全額付款將房子買下，與原業主簽訂買賣合同，然后到公證處進行“全權委托代理公證”；第二步，就是等到漲價時尋找買家，然后以委托代理人身份將房子賣出。這樣的交易，就將炒房“游離”于限購調控之外。

因公證炒房減少了辦理過戶的稅費，規避了限購政策，還降低了炒房的門檻，所以，有時買賣雙方都青睞以公證形式交易。

新規鏈接

司法部《五不準》

一、不準為未查核真實身份的公證申請人辦理公證。

二、不準辦理非金融機構融資合同公證。

三、不準辦理涉及不動產處分的全項委托公證。

四、不準辦理具有擔保性質的委托公證。

五、不準未經實質審查出具公證書。

典型案例

公證炒房“坑人” 炒房人卷款房東賠錢

公證炒房，風險多多！此前，集美區就曾發生過一起公證炒房“坑人”的官司。一手房東通過公證委托他人賣房，沒想到炒房的二手房東收款后不解押，反而將購房者的錢揮霍一空。

小航是一個85后女孩，她原本在集美區有一套房子。2013年7月，她因急于出售房屋，經熟人介紹，就把房子以142萬元的價格出售給“炒房人”阿輝。

當時，雙方為了節省稅費，沒有辦理房產過戶，而是選擇了公證。小航收取了10萬元定金后，就辦理了公證委托，將房子委托給阿輝。

阿輝在取得公證授權兩個月后，就又將房屋加價出售，以173萬元賣給了阿英。但是，阿輝收到阿英的173萬元購房款后，只將其中一部分款項用于支付小航的購房款，并沒有將余款用于辦理提前還貸解押手續，反而揮霍一空。

購房人遲遲等不到房屋解押過戶，就將二房東阿輝與一手房東小航作為共同被告，起訴到法院，請求判令二被告共同協助辦理過戶登記手續，并支付逾期過戶違約金。

法院審理后認為，購房人在與阿輝簽訂房產購買協議時，阿輝是以小航代理人的身份出現，合同的出售方仍是小航，阿輝的代理行為后果應由小航承擔。

因此，法院作出一審判決，要求房東小航協助阿英辦理過戶手續，并以購房款173萬元為基數，按合同約定支付違約金。