律師說法

物業服務不好，業主如何維權？

福建自暉律師事務所主任林敏輝律師：物業服務存在瑕疵，業主能否拒交物業費？根據許多法院判例，目前業主以物業服務存在瑕疵為由拒交物業費很難得到法院的支持，因為物業和業主存在約定，業主應當按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務，并按時交納物業服務費用，但如果業主有證據證明物業服務存在瑕疵，業主無需支付物業費的滯納金。

在物業管理存在瑕疵的情況下，應該由小區業主委員會進行監督。出現服務質量與收費價格不符的問題，可通過業委會直接與物業管理公司交涉，還可以根據合同的約定改聘其他物業管理公司。沒有成立業主委員會的小區要盡快成立業主委員會，在業主委員會成立前，業主對物業服務不到位的地方，及時通過拍照、錄像等方式保留證據，聯合小區業主與物業公司進行協商，乃至重新選聘物業公司。

現象調查

5種拒交5個誤區

昨日，集美法院法官還梳理總結了5種業主拒交物業費的常見情形，并分析了業主常見的認識誤區。

1.因房屋質量問題拒交物業費

法官說，物業公司與開發商是兩個獨立的民事主體，房屋質量問題對應的是業主和開發商之間商品房買賣合同，而物業費對應業主和物業公司之間的物業服務合同，是兩個不同的合同關系，二者不能混淆。

物業公司依據物業服務合同約定提供了物業服務后，業主應按照合同約定按時履行交納物業費的義務。而房屋質量問題屬于商品房買賣合同的范疇，并非物業公司的責任范圍。業主對于房屋質量問題可依據商品房買賣合同的約定，另行與開發商協商或訴訟解決，但無權以此而拒交物業費。

2.對小區環境不滿拒交物業費

法官說，業主對社區環境不滿意，如施工噪音擾民、道路堵塞、違章搭建等問題，施工擾民、違章搭建等屬于相關行政管理部門職責范圍，物業公司作為企業不具有執法權，也超出物業服務合同約定的義務范圍。

物業公司及時向相關部門報告，即屬于履行了應盡的合同義務，業主以此拒絕交納物業費，自然無法得到支持。

3.人身、財產受損拒交物業費

法官說，對于小區財物被盜、業主人身受到損害等情形，須根據具體情況進行分析，如確因物業公司安保措施不到位，疏于管理，業主可通過協商、訴訟等方式要求物業公司賠償，但業主無權以失竊為由拒交物業費。

4.物業服務不好拒交物業費

物業服務質量不合格，如保潔、綠化等通常屬于一般違約，而非完全不履行，且業主對物業服務的感知帶有一定的個人主觀因素，因此業主對于物業服務質量的個人判斷通常難以被法院采信，業主以此拒交物業費自然無法得到支持。

如果服務質量與收費價格不符，業主可以通過業主委員會直接與物業管理公司交涉，也可以依法改聘其他物業管理公司來管理小區。

5.以法不責眾為由拒交物業費

法官說，物業公司依據物業服務合同約定提供了物業服務后，業主負有繳納物業費的義務，法律規定公民、法人違反合同或者不履行其他義務的，應當承擔民事責任。

部分業主因個別業主拖欠物業費而持觀望態度，不愿按時履行繳費義務，不僅不利于小區的管理和維護，由此引發訴訟還須承擔違約金并影響個人信用，最終損害自身利益。

?