快捷酒店被打造成北歐風格的長租公寓。

廈門晚報訊 （記者張海軍）早在2010年前后，市面上就出現(xiàn)了面向青年的“服務式公寓”。到了2014年，多家房地產(chǎn)開發(fā)商依托自身房源，有意識地試水長租公寓。在廈門，已經(jīng)有超過32家專業(yè)化租賃機構，包括開發(fā)商、國企、民營資本都在看好這一領域的市場。

長租公寓市場受關注各路資本看好

“這里的一家快捷酒店怎么不見了？”原本在湖濱北路靠近長青路的地方，有一家開了多年的快捷酒店，不過市民陳先生最近發(fā)現(xiàn)原來的快捷酒店變身成為長租公寓了。

公寓的名字叫宿禧，工作人員說，投資人花巨資請來設計師，把公寓打造成北歐風格。高大上的玻璃門禁、考究的室內裝修、各種精巧的家具，已經(jīng)看不出以往快捷酒店的模樣。“現(xiàn)在還處在試營業(yè)階段，我們還沒做宣傳，要來看房先得打電話預約。”工作人員說。記者在網(wǎng)上找到宿禧的微博，目前只有80多個粉絲。

從去年開始，一些連鎖品牌開始布局廈門市場，萬科泊寓、魔方公寓、龍湖冠寓、UONE社區(qū)、紅璞公寓等逐漸進入廈門。此外，包括安居集團、金圓集團等在內的本地國企也有意進軍長租公寓市場。

廈門市國土房產(chǎn)局市場管理處調研員張曉介紹，兩年前，廈門的專業(yè)化租賃機構還不到10家，房屋擁有量不足全市租賃市場的1%，到今年7月，機構總數(shù)已經(jīng)增至32家，而且房屋持有量大幅增加，接近全市租賃住房總量的5%。

他說，蜂擁而至的專業(yè)化機構無疑改變了我市住房租賃市場的結構，但從房源性質、結構與位置、住房租賃企業(yè)的經(jīng)營方式等因素分析，機構在市場的占比很難超過三分之一。也就是說，廈門可供挖掘的租賃住房約有120萬套(間)，未來機構經(jīng)營的租賃住房可能在40萬間以內。

另外，長租公寓也不是連鎖品牌的專利，不少廈門本地“二房東”也開始向長租公寓模式轉型。在軟件園二期旁邊，盡管已有萬科泊寓的兩棟公寓，但仍然有人租下一棟老舊大樓，整體改造成公寓，打出廣告準備經(jīng)營長租公寓。

市場人群規(guī)模很大有房子的也去租

“租賃市場很大，并不是大家通常想到的沒有房子的人才去租房。”在廈門舉行的由中國銀行主辦的2017中國住房租賃行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展高峰論壇上，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領說，高收入家庭、改善型，是一個以整租需求為主的群體。他們有房子，可能還不只一套，但還依然要租房。因為教育和工作，都會產(chǎn)生租房需求。這類人群支付能力比較強，這一類需求快速上升，要占到城市約10%的市場。

他說，第二類市場才是以年輕的白領、大學生以及暫時沒買房的家庭為主的，可以稱為可支付私人租賃市場。鏈家做過1000份線下的問卷調查。結果顯示，大概90%的租房群體年齡在21―35歲之間，80%的租賃人口是外來的流動人口，60%是合租狀態(tài)，47.6%的租客是以地鐵為租房條件。

“還有一類人群是租房的夾心層。這類人暫時沒有買房，但是未來一定會買房。”楊現(xiàn)領說，這部分大多已獲得城市戶口，或者就是城市人口，他們可能已經(jīng)結婚，雖然暫時買不起房，但是買房對于他來說是剛需。這一類人群大概占了租客的21%，在整個城市家庭里有占10%的比例，所以這一類人的需求也是需要考慮的。

楊現(xiàn)領說，現(xiàn)在不少有開發(fā)商背景的企業(yè)進入租賃市場，這和經(jīng)營之前的模式完全不同，原有的模式是以開發(fā)為主，強調高周轉、高流轉、高杠桿。

“可是經(jīng)營住房租賃行業(yè)不一樣，房子建出來是服務的開始。經(jīng)營者將會發(fā)現(xiàn)每六個月要換一批租客，還要提供大量瑣碎的服務。”他說，這個不是傳統(tǒng)開發(fā)商能搞定的。開發(fā)商做公寓有非常強的資產(chǎn)端優(yōu)勢，也有明顯的劣勢，他認為，應鼓勵現(xiàn)有租賃企業(yè)相互合作。

設備壞了可掃碼報修 形成精細化運營體系

“很多人說做長租公寓一直在貼錢，不賺錢，其實，未來只要做到精細化運營管理，提升收益，降低成本，就能實現(xiàn)較好的投資回報。”UONE優(yōu)望社區(qū)董事長丘運賢對本報記者說，未來長租公寓實現(xiàn)盈利是有希望的。

他認為，擺在長租公寓面前的第一道檻就是資產(chǎn)的獲取，獲取資產(chǎn)難，獲取好的資產(chǎn)更難。隨著政策紅利釋放和資產(chǎn)激活，工業(yè)、商業(yè)房產(chǎn)改造公寓的可能性會變大。而進入這一行業(yè)的大資金也越來越多，包括產(chǎn)業(yè)基金、業(yè)主直投、銀行資金或者是資產(chǎn)證券化，可以讓行業(yè)不再為資金而煩惱。“之后，我們對長租公寓最大的期待就是運營管理能力的提升。”

丘運賢說，優(yōu)望的精細化運營管理從五個模塊、十個節(jié)點來管控。從最初的物業(yè)拓展到產(chǎn)品工程，再到房源銷售和運營管理，把整個流程串起來就形成了精細化運營體系。

優(yōu)望的裝修采用裝配式施工，只需要一個工種，不需要水電工、泥水工。這樣大幅縮短裝修時間，原來硬裝需要100天，他們可以做到15天完成。他們有自己的設計師，設計理念不僅來源于設計師的靈感，還來自于租客的真實生活。

每一個生活場景下，設計師還會計算“安全系數(shù)”。比如，木材板材能否少用一點，高床的踏步能否多5厘米，家具邊角可不可以進行柔化處理，水杯和插座的位置會不會起沖突。除了一體化設計，他們還對軟裝進行標準化管理，從材料源頭、出廠使用，產(chǎn)品維護、用戶反饋到優(yōu)化，都由他們進行，形成了一個完整的供應鏈系統(tǒng)。他們還推出了距離服務、增值服務、物業(yè)管理、報修管理、報事響應等服務。房間里任何一個設備壞了，無需電話無需找人，通過手機APP直接掃碼就可以實現(xiàn)快速報修。