賣(mài)房遭遇買(mǎi)方以限購(gòu)無(wú)法過(guò)戶為由反悔房東獲30萬(wàn)違約金

2018-01-28 15:55? 陳捷?來(lái)源：東南網(wǎng) 責(zé)任編輯：夏菁我來(lái)說(shuō)兩句

分享到：

???焦點(diǎn)
?? 是遭遇限購(gòu)，還是有意棄購(gòu)？

　　簽了《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，為何又不履行呢？對(duì)此，林女士解釋說(shuō)，自己居住在外地，女兒是廈門(mén)戶口，所以想在廈門(mén)買(mǎi)一套房子登記在女兒名下。不料，雙方簽訂協(xié)議不久，廈門(mén)市出臺(tái)了限購(gòu)政策。而此前林女士女兒已有兩套房產(chǎn)在名下，因而喪失購(gòu)房資格，房子無(wú)法過(guò)戶到其名下，導(dǎo)致協(xié)議無(wú)法繼續(xù)履行，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。所以，林女士認(rèn)為，賣(mài)家應(yīng)該退還定金。
　　不過(guò)，房東認(rèn)為，林女士所說(shuō)的“女兒被限購(gòu)”只是借口。實(shí)際上，林女士女兒名下已有兩套房產(chǎn)，即使沒(méi)有限購(gòu)政策，林女士也無(wú)法將訟爭(zhēng)房產(chǎn)過(guò)戶到女兒名下。而且，雙方之前就約定，辦理公證后可將房產(chǎn)過(guò)戶給任意第三人，林女士可以通過(guò)父母掛靠的方式落戶廈門(mén)并取得購(gòu)房資格。因此，協(xié)議書(shū)不存在履行障礙，林女士單方面解除協(xié)議已經(jīng)構(gòu)成違約，要求林女士按約定支付60萬(wàn)元的違約金以及律師費(fèi)。
　　所以，老趙也向法院提出反訴請(qǐng)求，反訴認(rèn)為，林女士不繼續(xù)履行協(xié)議是有意為之，其行為已違約，因此，要求賠償違約金。
　　面對(duì)反訴，林女士答辯稱，因限購(gòu)政策是不可抗力，自己的行為不構(gòu)成違約，無(wú)需承擔(dān)違約金。

??? 判決
???買(mǎi)方構(gòu)成違約，賣(mài)方獲賠30萬(wàn)

　　經(jīng)審理，法院認(rèn)為，林女士提交的證據(jù)無(wú)法證明其購(gòu)買(mǎi)房屋用于女兒居住，根據(jù)證人的證言，林女士購(gòu)買(mǎi)房屋系投資行為，林女士在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)陳述可以將房屋過(guò)戶到其他人名下。因此，限購(gòu)政策并不影響林女士實(shí)現(xiàn)其合同目的，林女士以其購(gòu)買(mǎi)房屋居住的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由解除合同，系違約行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
　　針對(duì)違約應(yīng)該賠多少的問(wèn)題，法院認(rèn)為，違約金具有補(bǔ)償性和懲罰性的雙重功能，結(jié)合本案實(shí)際情況和房?jī)r(jià)波動(dòng)的市場(chǎng)因素等，雙方約定的違約金金額標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高。所以，綜合考慮當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，法院認(rèn)為，林女士應(yīng)當(dāng)支付30萬(wàn)元違約金，老趙要求違約金抵扣應(yīng)返還的定金。
　　所以，法院判決認(rèn)定雙方簽訂的《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》解除，并支持老趙關(guān)于違約金抵扣定金的主張。