賣方反悔，會(huì)判強(qiáng)制過(guò)戶嗎？

陳先生：我買了一套房產(chǎn)，但后來(lái)賣方反悔不賣了，我已經(jīng)起訴了。我想知道哪些情況下法院會(huì)判強(qiáng)制過(guò)戶，哪些情況會(huì)只判賠違約金？

黃健雄：根據(jù)《合同法》第107條規(guī)定，一方違約的，守約方可以要求違約方繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失。如果在整個(gè)二手房交易流程中，買家沒(méi)有違約并已經(jīng)網(wǎng)簽，賣家無(wú)故違約屬于過(guò)錯(cuò)方。購(gòu)買人可以要求繼續(xù)履行合同（即強(qiáng)制過(guò)戶），可以通過(guò)法院走訴訟程序完成房屋過(guò)戶。

不過(guò)，并非所有的強(qiáng)制過(guò)戶訴求都會(huì)得到法律支持，有些情況下，不適宜判決強(qiáng)制過(guò)戶，守約方也只能選擇要求違約方賠償損失。在房?jī)r(jià)急劇上漲的時(shí)候，容易出現(xiàn)“一房?jī)少u”的情況，房主在與購(gòu)房者簽合同后，網(wǎng)簽前又將房子賣給出價(jià)更高的購(gòu)房者，并完成網(wǎng)簽過(guò)戶手續(xù)。這種情況下，通常第一位購(gòu)房者只能得到違約金，并不能強(qiáng)制要求過(guò)戶。

買到假學(xué)區(qū)房，能否索賠損失？

李先生：為了孩子上學(xué)，我通過(guò)中介買了一套“學(xué)區(qū)房”。購(gòu)房時(shí)我問(wèn)過(guò)中介“這套房是否屬于重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房？”當(dāng)時(shí)中介業(yè)務(wù)員明確說(shuō)“屬于”。但簽合同以后，我經(jīng)過(guò)詢問(wèn)才得知自己買的只是緊挨學(xué)區(qū)房西側(cè)的一處房屋，并不屬于劃片的學(xué)區(qū)房，我可以要求中介賠差價(jià)損失嗎？

林敏輝：這要看合同中是否有關(guān)于涉案房屋為學(xué)區(qū)房的約定。如果有，則可以要求中介公司承擔(dān)違約責(zé)任。如果合同中并未約定任何關(guān)于涉案房屋為學(xué)區(qū)房的內(nèi)容，那么主張差價(jià)損失就比較難得到支持。不過(guò)，中介作為居間方，沒(méi)有盡到謹(jǐn)慎審查的責(zé)任，也存在一定的過(guò)錯(cuò)，應(yīng)該承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。建議以購(gòu)買“學(xué)區(qū)房”為主要目的買房人，一定要提前向所在學(xué)校及教育部門核實(shí)好相關(guān)情況，還要將購(gòu)買學(xué)區(qū)房這一特殊目的寫入合同，并約定違約責(zé)任。

買到查封房，要如何維權(quán)？

王先生：我買了一套房子，但是，房子還未過(guò)戶，就被法院查封了，我該怎么辦？

林敏輝：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。李先生可以對(duì)法院的該查封行為提起執(zhí)行異議，請(qǐng)求法院作出裁定解除查封并協(xié)助自己過(guò)戶。

購(gòu)買二手房，有三個(gè)注意事項(xiàng)。一是要先到房管部門查明所售物業(yè)的權(quán)屬情況，注意有無(wú)抵押記錄或是否被查封；二是可以通過(guò)法院司法公開(kāi)平臺(tái)，查詢房屋出售人有無(wú)涉及訴訟；三是在未明確該房產(chǎn)的抵押查封情況下，應(yīng)謹(jǐn)慎支付購(gòu)房款。