海峽導報訊（記者 陳捷/文鐘洪/圖）付了定金又反悔不買房了，要按協(xié)議約定賠償300萬元嗎？簽了買賣合同，買方一直不過戶，賣方又急著過戶才能再買新房，該怎么辦？

昨天上午，導報“律師來了”熱線火爆，圍繞房產(chǎn)買賣糾紛的主題，眾多讀者爭先來電咨詢，福建自暉律師事務所主任林敏輝律師和該所陳綠祥律師輪流接聽熱線，耐心為讀者解答問題。

此外，律師團隊同時通過微信公眾號“廈門說法”接受讀者在線咨詢。在線咨詢更加火爆，不少讀者通過微信留言向律師提問。針對這些問題，律師團隊也及時作了在線解答。

導報記者發(fā)現(xiàn)，因最近房價下跌，不少買方反悔不買了，所以在讀者咨詢的問題中，問得最多的就是“買房后反悔該怎么賠”的問題。

根據(jù)讀者反映的各種與購房糾紛有關的問題，導報記者和律師團隊從讀者咨詢中選出有代表性的問題和案例，總結(jié)出購房維權“7問”。

付了定金不買，要賠300萬？

李先生：我是房東，有一位買家想買我的房子，約定總價將近1000萬元。但他交了10萬元定金后，不肯按約定付首付款。我們雙方在合同上有約定，違約方要支付違約金，違約金按照購房款的30%計算，就是近300萬元。請問我可以向他索賠300萬元違約金嗎？

陳綠祥：你可以向法院提起訴訟，請求法院解除房屋買賣合同，并同時主張對方按照合同的約定賠償違約金（即購房款的30%）。不過，需要注意的是，如果賣方違約金約定得太高，法院可能會判決作出相應的調(diào)整。

房東反悔不賣，購房者咋維權？

張先生：我前年買了一套總價400萬元的二手房，合同簽訂后，我付了30萬元定金一直等待過戶，但房東在房子漲價很多以后，只愿意雙倍返還定金。請問遇到這種情況如何維權？

林敏輝：遭遇賣方反悔，購房者可以向法院提出以下4種請求：一是要求繼續(xù)履行合同強制過戶；二是要求賠償房價上漲的損失；三是要求承擔合同約定的違約金；四是要求雙倍返還定金。但是，并非所有的訴求都能得到法院的支持，這需要根據(jù)交易的實際情況分析不同的對策。雖然合同有明確約定違約金的金額，但在實踐中要求賠償違約金的訴求，不一定能100%獲得法院支持，法院很可能酌情調(diào)整違約金的金額。

賣方反悔，會判強制過戶嗎？

陳先生：我買了一套房產(chǎn)，但后來賣方反悔不賣了，我已經(jīng)起訴了。我想知道哪些情況下法院會判強制過戶，哪些情況會只判賠違約金？

黃健雄：根據(jù)《合同法》第107條規(guī)定，一方違約的，守約方可以要求違約方繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失。如果在整個二手房交易流程中，買家沒有違約并已經(jīng)網(wǎng)簽，賣家無故違約屬于過錯方。購買人可以要求繼續(xù)履行合同（即強制過戶），可以通過法院走訴訟程序完成房屋過戶。

不過，并非所有的強制過戶訴求都會得到法律支持，有些情況下，不適宜判決強制過戶，守約方也只能選擇要求違約方賠償損失。在房價急劇上漲的時候，容易出現(xiàn)“一房兩賣”的情況，房主在與購房者簽合同后，網(wǎng)簽前又將房子賣給出價更高的購房者，并完成網(wǎng)簽過戶手續(xù)。這種情況下，通常第一位購房者只能得到違約金，并不能強制要求過戶。

買到假學區(qū)房，能否索賠損失？

李先生：為了孩子上學，我通過中介買了一套“學區(qū)房”。購房時我問過中介“這套房是否屬于重點小學的學區(qū)房？”當時中介業(yè)務員明確說“屬于”。但簽合同以后，我經(jīng)過詢問才得知自己買的只是緊挨學區(qū)房西側(cè)的一處房屋，并不屬于劃片的學區(qū)房，我可以要求中介賠差價損失嗎？

林敏輝：這要看合同中是否有關于涉案房屋為學區(qū)房的約定。如果有，則可以要求中介公司承擔違約責任。如果合同中并未約定任何關于涉案房屋為學區(qū)房的內(nèi)容，那么主張差價損失就比較難得到支持。不過，中介作為居間方，沒有盡到謹慎審查的責任，也存在一定的過錯，應該承擔一定的賠償責任。建議以購買“學區(qū)房”為主要目的買房人，一定要提前向所在學校及教育部門核實好相關情況，還要將購買學區(qū)房這一特殊目的寫入合同，并約定違約責任。

買到查封房，要如何維權？

王先生：我買了一套房子，但是，房子還未過戶，就被法院查封了，我該怎么辦？

林敏輝：根據(jù)相關規(guī)定，第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。李先生可以對法院的該查封行為提起執(zhí)行異議，請求法院作出裁定解除查封并協(xié)助自己過戶。

購買二手房，有三個注意事項。一是要先到房管部門查明所售物業(yè)的權屬情況，注意有無抵押記錄或是否被查封；二是可以通過法院司法公開平臺，查詢房屋出售人有無涉及訴訟；三是在未明確該房產(chǎn)的抵押查封情況下，應謹慎支付購房款。

買方不過戶，賣方怎么辦？

廖先生：我與張先生簽了買賣合同，約定將我名下一套房賣給他，但上個月我準備依約將房子過戶給他時，他說現(xiàn)在不能和我去辦過戶，因為他名下已經(jīng)有一套房子了，要我等他把那套房子賣出去后，才能辦過戶。可是，如果他房子一直沒賣出去，一直拖著不過戶，我也被限購，買不了別的房子，這該怎么辦？

林敏輝：這種情況你可以通過兩種途徑解決：第一種就是你可以通過和對方協(xié)商，看是否有可能將房屋過戶給符合過戶條件的第三人（比如說對方的子女、親戚等）。第二種途徑，因?qū)Ψ降倪`約行為，導致合同的目的無法實現(xiàn)，根據(jù)《合同法》的相關規(guī)定，你享有解除權，可通過向?qū)Ψ桨l(fā)出解除房屋買賣合同的通知，來解除雙方的房屋買賣合同。

丈夫去世多年，房產(chǎn)如何繼承？

吳女士：之前我與我老公購買了一套房子，房子登記在我老公名下。但多年前我老公因意外去世了，我們倆也沒有子女，現(xiàn)在我想要把這套房子寫在我的名下，我該怎么做呢？

陳綠祥：這套房產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)，該房子的50%是屬于你的。如果你的丈夫生前未留有遺囑，則屬于他的那部分應按《繼承法》的相關規(guī)定由第一順序繼承人繼承（配偶、子女、父母），即你和他的父母均可以繼承屬于他的那部分房產(chǎn)。如果你想要整套房產(chǎn)都屬于你一人，你可以同公婆協(xié)商，讓他們自愿放棄該房產(chǎn)的繼承權，那樣就可以通過遺產(chǎn)繼承的方式將房產(chǎn)過戶在你的名下。