廈門日報訊(記者袁舒琪)買賣房子，是動輒幾百萬甚至上千萬的大事兒，如何保障安全？不少市民都對該問題感到困擾。近段時間，本報記者采訪了市國土房產(chǎn)局、市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會等相關(guān)部門及專業(yè)機(jī)構(gòu)，請他們從房產(chǎn)交易的各個環(huán)節(jié)提出注意事項，總結(jié)出一份房產(chǎn)交易的“風(fēng)險防控秘笈”，幫助大家防范風(fēng)險。

交易前先驗“碼”

確認(rèn)房產(chǎn)安全性

買賣房子，最關(guān)鍵的就是要確認(rèn)自己看中的房源，是真實的，且符合交易條件的。那么，什么樣的房子才是符合條件的房子呢？

在廈門，每一套能上市的存量房房源，均有一個專屬的“身份證”――房源信息編碼。這是業(yè)主或取得存量房網(wǎng)上簽約資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過“廈門市存量房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)”查檔確權(quán)所產(chǎn)生的一組編碼，每一本產(chǎn)權(quán)證只能產(chǎn)生唯一的房源信息編碼。通過這個“身份證”，市民能夠查到這套房源是否真實存在、該時點有無限制交易情況(比如是否被訴訟保全等)，以及該套房子的基礎(chǔ)信息，如面積、位置、樓層等。

相關(guān)部門提醒，買房前，最好先驗驗“碼”，確認(rèn)房產(chǎn)的安全性。廣大市民可以在“廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)” (http://www.xmjydj.com)的存量房欄目，或通過“廈門房產(chǎn)之窗”(http://www.xmfczc.com/)手機(jī)App，對房源信息編碼進(jìn)行核驗查詢。

中介要找規(guī)范的，風(fēng)險防控很重要

目前，絕大多數(shù)的二手房交易都是通過中介完成的，找一個靠譜的中介就顯得尤為重要。廈門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，有備案且具有網(wǎng)簽資格是中介公司的從業(yè)基礎(chǔ)。“具有網(wǎng)簽資格的中介機(jī)構(gòu)，在接受業(yè)務(wù)委托時，可及時對房屋信息進(jìn)行核驗，對簽訂的經(jīng)紀(jì)合同或買賣合同及時備案，減少交易過程中的風(fēng)險。”

據(jù)了解，主管部門已公示的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和實名登記的經(jīng)紀(jì)人員可在廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)或在廈門房產(chǎn)之窗查詢。

市民進(jìn)行房產(chǎn)交易委托時，應(yīng)擦亮眼睛辨別房產(chǎn)中介是否專業(yè)規(guī)范。規(guī)范的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)會做好以下幾個環(huán)節(jié)風(fēng)險把控:首先，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)如實告知消費(fèi)者服務(wù)進(jìn)度情況，以及與交易有關(guān)的事項，中介人員與房地產(chǎn)交易一方當(dāng)事人存在利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)如實告知另一方當(dāng)事人。其次，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)配合交易雙方查檔確權(quán)、核實房源、實地勘察等準(zhǔn)備工作，專業(yè)把控及提示買賣雙方各個交易節(jié)點的風(fēng)險。此外，提供房地產(chǎn)中介服務(wù)以外的其他額外附加服務(wù)的，中介方應(yīng)當(dāng)事先告知服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并征得消費(fèi)者同意。最后，中介方應(yīng)就傭金與相關(guān)費(fèi)用的項目內(nèi)容、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、支付時間、違約責(zé)任等條款與消費(fèi)者約定明晰。收取傭金及相關(guān)費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定向支付人開具發(fā)票。

簽字蓋章要慎重，空白合同不能簽

據(jù)廈門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會介紹，他們受理的投訴案件中，就遇到過客戶手里沒有合同，簽了什么不知道，趕時間不細(xì)看條款埋頭“苦簽”等等各種情況，“買賣房屋多大的事，無論有什么理由都不能簽空白合同！”對合同中有不明確的條款，一定要問清并書面補(bǔ)充完整，拒簽有不明條款的合同。據(jù)了解，購房合同必須明確的條款有:一是明確約定交易傭金的收取數(shù)額、比例、支付方式及支付時間，切記應(yīng)將交易傭金支付給中介的公司賬戶并索取加蓋公章的收據(jù)或者發(fā)票。二是明確約定定金及交易資金的數(shù)額、支付方式、支付時間及資金監(jiān)管方式，并嚴(yán)格履行，若有變更應(yīng)簽署書面補(bǔ)充協(xié)議。三是明確約定應(yīng)繳納的各項稅費(fèi)、稅費(fèi)承擔(dān)責(zé)任方、延伸服務(wù)項目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。四是明確約定交易各方的違約責(zé)任與爭議解決辦法。還要注意簽約時的基本法律常識，主體為個人的要簽字加蓋手印并留下身份證復(fù)印件，主體為公司的要加蓋公章，以及保管好自己的那份合約。

交易中資金要監(jiān)管

可通過免費(fèi)監(jiān)管通道

房產(chǎn)資金安全一直都是房產(chǎn)交易中的焦點問題，尤其是在買賣雙方互不相識的前提下，動輒百萬元的房產(chǎn)資金安全問題更顯得尤為重要。事實上，為了保障交易雙方的資金安全，廈門從去年開始就推出相關(guān)措施――去年6月，廈門市國土房產(chǎn)局、人行廈門市中心支行聯(lián)合制訂《廈門市存量房交易資金監(jiān)管辦法》，委托廈門市住房置業(yè)擔(dān)保有限公司具體負(fù)責(zé)資金監(jiān)管工作，向市民提供二手房交易資金監(jiān)管免費(fèi)服務(wù)，為老百姓的交易資金上把“安全鎖”。

簡而言之，交易保證機(jī)構(gòu)在銀行設(shè)立存量房交易結(jié)算資金專用存款賬戶，交易雙方與交易保證機(jī)構(gòu)簽訂《資金監(jiān)管協(xié)議》后，交易保證機(jī)構(gòu)代收買方的交易資金存入專用賬戶，并在產(chǎn)權(quán)過戶登記完成、確認(rèn)買方可以領(lǐng)取房產(chǎn)證后將監(jiān)管的房價款劃轉(zhuǎn)至出賣方指定的收款賬戶。

廈門住房置業(yè)擔(dān)保公司受理部經(jīng)理傅曉娟告訴記者，二手房的資金監(jiān)管遵循免費(fèi)、有息的原則，不管是一次性付款還是商業(yè)按揭貸款的客戶，都可根據(jù)各自的需求，選擇全部或者部分資金監(jiān)管服務(wù)。在這個二手房交易資金監(jiān)管的安全平臺上，市場交易行為和產(chǎn)權(quán)登記同步完成，使交易過程更加安全。一旦發(fā)生限制交易的事件時，可以保障交易雙方在終止買賣的同時，“監(jiān)管賬戶”內(nèi)的交易資金能安全返還，避免了以往在二手房交易中出現(xiàn)的因付款辦證“時間差”導(dǎo)致糾紛的發(fā)生，真正做到了“銀貨兩訖”，解決雙方“信任危機(jī)”，有效規(guī)避各類房產(chǎn)交易風(fēng)險，維護(hù)二手房市場交易秩序。

相關(guān)部門建議，市民在進(jìn)行二手房交易中，最好要進(jìn)行資金監(jiān)管，以最大程度保障資金安全。據(jù)了解，除了住房擔(dān)保公司，廈門的不少銀行也有免費(fèi)的資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，包括異地劃轉(zhuǎn)等。