東南網7月22日訊（海峽導報記者 陳捷 通訊員 集法宣/文 陶小莫/漫畫）“一房二賣”，房子該歸誰？房主該怎么賠？昨日，集美法院發布了這樣一起案例，違約房主一審被判賠償102.08萬元。

在這起案件中，房主和兩個購房人分別訂立買賣合同，出售同一套房屋，而且“一房二賣”的兩份合同都有效。

但是，房子只有一套，應該給誰呢？最終，法院判決將房屋過戶給了第一個購房人，第二個簽合同的買家則得到了百萬元賠償。

一套房子，房主賣了兩次

不久前，房主老劉因“一房兩賣”，被人告上了法庭。

原來，2016年1月，老劉與小陳簽訂了一份《房產買賣協議書》，約定老劉將坐落于集美區的一套房產出售給小陳，成交價為360萬元。

然而，四個月之后，老劉將同一套房產又賣了一次，而且加價了50萬元。他與買家華先生在中介居間下又簽訂了一份《房產買賣協議書》，約定老劉將上述房產出售給華先生，成交價為410萬元；雙方在簽訂本協議后不得中途毀約，否則毀約方除應向守約方承擔房款20%的違約金外，還應賠償守約方含居間費用、裝修損失、房屋折價損失等實際損失和收益損失及由此引起的訴訟費用和律師費用等。

第二份《房產買賣協議書》簽訂后，華先生依約陸續支付老劉購房款共計168萬元。另外，華先生因訂立該房產買賣合同支付了中介費8.58萬元。

兩個買家，先后告上法庭

不久后，購房者小陳發現老劉“一房兩賣”的情況，就率先將老劉告上了法庭，并將另一購房者華先生作為第三人，起訴至集美法院。

在這起房屋產權的“爭奪戰”中，集美法院經審理，認定華先生與老劉簽訂的《房產買賣協議》系惡意倒簽欲將該合同成立在先，不能取得履約優先順位，并判決小陳的合同取得履約優先順位，要求房主老劉應將房屋過戶給小陳。

房子被判給購房人小陳后，老劉和華先生不服，上訴至廈門中院，廈門中院判決駁回上訴，維持原判，判決老劉應將上述房產過戶給小陳。

二審生效后，另一購房人華先生又向集美法院提起訴訟，主張房主老劉應該賠償違約金和相關費用。據了解，華先生因該案委托律師，支付了律師費11.5萬元。焦點爭議，兩份合同都有效嗎？

華先生認為，雙方訂立房屋買賣合同后，其已依約向老劉支付了購房款168萬元，支付了中介費8.58萬元。但是，因老劉違約，將上述房產另行出售給案外人小陳發生另案訴訟，上述房產被保全，導致老劉無法過戶給華先生。

鑒于老劉“一房二賣”的行為，導致華先生簽訂房產買賣合同目的不能實現，無法取得房屋產權。因此，華先生有權請求解除合同，要求老劉返還已付購房款168萬元及利息，賠償房屋漲價損失、違約金、中介費、律師費等費用。

不過，面對華先生的起訴索賠，老劉卻答辯說，雙方簽訂的房產買賣協議為無效合同，依照合同法相關規定，老劉愿意退還華先生購房款168萬元，但老劉不同意賠償違約金和相關費用。

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法院判決，房主賠償102萬元

針對華先生的索賠，法院經審理認為，老劉“一房二賣”導致不能向華先生履約的根本違約事實證據充分，華先生據此解除雙方之間《房產買賣協議書》，于法有據，法院予以支持。由于華先生已向老劉支付購房款168萬元，現合同已解除，華先生主張老劉返還購房款168萬元，應予支持。

另外，法院還認為，華先生與老劉惡意倒簽合同，欲將合同成立在先取得履約在先順位，能證實華先生在履行本案合同過程中發現不能履約時，未及時采取合理措施避免損失擴大，存在重大過錯，所以華先生主張按漲價損失確定老劉違約責任，法院不予支持。雙方在合法有效的《房產買賣協議書》中約定毀約方應向守約方承擔總房款20%的違約責任。

因此，法院對華先生該違約損失主張中82萬元（410萬元×20%）部分予以支持，超出部分予以駁回。另外，華先生因本案支出律師費11.5萬元、中介費8.58萬元，華先生主張老劉依約支付，于法有據，法院予以支持。

最終，集美法院作出一審判決，要求被告老劉返還原告華先生已支付的購房款168萬元，賠償違約損失82萬元、律師費損失11.5萬元和中介費損失8.58萬元，合計102.08萬元。

法官說法

一房兩賣，該怎么判？

法官說，“一房兩賣”是指房屋的所有權人將同一套房屋分別出賣給兩名購房人，就同一套房屋和兩名購房人分別訂立房屋買賣合同的行為。這兩份合同如果沒有《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的合同無效情形的，均為有效的合同。即并不因為房主在先訂立了一份房屋買賣合同，房主訂立的第二份買賣合同就必然無效。

如此一來，房主“一房兩賣”將產生兩份合同義務，任何一份合同不能履行的，都將承擔違約賠償責任。兩份買賣合同均為有效且各買方均要求履行合同的，應按照已辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋及合同成立先后等順序確定權利保護順位。

此前，在另一案件中，法院已經認定小陳有優先履約順位，因此房屋應判過戶給小陳。老劉將房屋過戶給小陳后，已無法再過戶房屋給華先生，華先生可以向老劉主張解除合同并承擔違約賠償責任。律師說法遇一房兩賣，該怎么維權？

福建自暉律師事務所主任林敏輝律師：遭遇“一房兩賣”的情況，如果是商品房，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。如果是二手房，買受人可以在律師的指導下采取不同的訴訟策略，看看是選擇繼續履行合同或者是賠償損失。