首付比例變高了 購房合同能解除嗎？

法院:需以實質喪失繼續履行合同能力為前提

廈門日報訊(記者 譚心怡 通訊員 廈法宣)因購房限貸政策發布，買方提出解除購房合同并要求賣方返還購房定金10萬元。受到限貸政策影響就可解除購房合同嗎？近日，廈門中院發布一起居間合同糾紛案。

2017年3月24日，廖某、洪某將一套房屋出售給何某，并簽訂《房產買賣居間協議書》一份，房屋成交價為255萬元。協議中約定，何某將向廖某、洪某支付110萬元(含定金)。同年4月，何某委托律師向廖某、洪某郵寄律師函，表示受新政影響，能貸款的數額大幅減少，稅費也大幅增加，又因房屋還未過戶，遂要求解除《房產買賣居間協議書》，并要求廖某、洪某返還定金10萬元。由于廖某始終未簽收律師函，何某遂訴至法院，要求廖某、洪某共同向自己返還購房定金10萬元。

何某向法院表示，受政策影響，其能夠貸款的數額大幅度減少，首付比例從原來的35%被調整為50%，貸款額度約145萬元變為約100萬元。何某必須再籌措45萬多元才能保證繼續履行協議。何某表示自己是就業困難人員，每月收入不足2000元，無法再籌措45萬多元。希望解除《房產買賣居間協議書》，要求廖某、洪某退還自己的10萬元定金。

法院經審理，認定根據何某提供的廈門住房貸款政策(最低首付比例)文件，50%首付比例的適用對象為本市有一套住房且有一套房貸記錄(房貸已結清)者。若何某確屬該適用對象，則其在本市擁有一套住房，與其自稱的經濟困難無其他渠道籌措更多資金亦不相符。何某未能舉證證明其確因限貸政策的實施導致實質喪失繼續履行合同的能力，且在訟爭合同已明確約定若銀行實際放款金額小于貸款申請金額，何某應以現金方式補足的情況下，何某主張受限貸政策影響，構成不可歸責于雙方當事人的事由，要求解除合同，法院不予支持。10萬元定金不予返還。

律師說法

買賣雙方都要做好審核

福建自暉律師事務所林敏輝律師表示，二手房買賣過程中，作為買家，簽訂房產買賣合同前，最好先審核自身的實際財力情況與貸款能力，防止因貸款額度不足而缺乏履行合同的能力。

作為賣家，在限購限貸期間，不僅僅要審查買家是否具有購房資格，也要審查買家的按揭資格及按揭能力。有沒有購房資格，是買賣交易的前提。有沒有按揭資格，則是支付尾款的關鍵。在簽訂合同的過程中，建議就買家可能出現的違約情形進行比較明確的約定，提高違約金的比例，防止買家在市場價格波動的情況下出現違約行為。