東南網-海峽導報4月10日訊 “最近老睡不著，為銷售上的事發愁。”近日，廈門一家房企的營銷負責人張先生憂心地告訴導報記者，廈門樓市調控的細則出來后，原來以異地客戶為主的銷售方式行不通了，之前積累的大部分異地客戶都“泡湯”了，現在新的預售證很快就要批下來，正在為尋找新客戶著急。

4月2日晚，廈門版“國五條”細則出臺。正是這一細則的落地打亂了張先生原有的營銷節奏。新出臺的政策對購房條件進行嚴格規定：凡補交個稅或社保的人都不能購房，此項措施一舉堵死了之前風靡市場的采用補交個稅或社保證明來獲得購房資格的做法。

政策效果開始顯現，一些樓盤被迫“清退”已預約的外地購房者，而原來那些蠢蠢欲動的外地人，也因為調控政策的出臺而不得不放棄購房計劃。或許，這僅僅只是個開始。

當外地購房者被“清算”出廈門市場時，廈門樓市也將回歸到本土需求主導的市場上來。在熄滅了一個外地購房者的樓市引擎后，以本土購房者為主的需求能否支撐起廈門整個樓市，也成為當前業界熱烈談論的話題。

本地購房者，這個剩下的樓市引擎能發揮多大的作用？

嚴限背后 一個龐大的外地購房軍

上述某房企營銷負責人張先生說，在細則出來那個晚上，他認真研讀完了細則后就知道“壞事了”。“公司這個樓盤，購買群體主要以外地戶口為主，比例高達50%以上。”張先生表示。這并非個案，而是整個市場的一個縮影。事實上，外地購房群體幾乎已滲透到廈門各大樓盤，只是每個樓盤所占比例不同而已。

一位自稱走南闖北、見多識廣的某央企房企營銷負責人在2011年冬天曾對導報記者說，廈門樓市回暖至少要等到2012年的秋天。然而，在2012年陽春三月，廈門樓市就迎來快速回暖。事后，他“思過”總結，誤判是因為沒有看到廈門有一股強大的需求力量——— 外地購房者。

早在2000年開始，外地購房者就已逐漸成為廈門樓市的主力軍，十多年間，外地人購房比例也由原來百分之二三十，躍升到現在的60%，外地購房者顯然成為廈門樓市的強大引擎。他們購買的對象樓盤由島內蔓延到島外，由高端盤延伸到剛需盤。與此同時，購買群體也由廈門周邊地區拓展至省內各地區。

2011年開始實施的限購、限貸政策，讓補交個稅或社保證明的外地購房人群走入大眾視野，而這部分人群也成為真正意義上的外地購房大軍。“據我估算，2012年廈門成交的一手商品住宅當中，補交個稅或社保證明的外地購房群體占總成交的比例大概有三四成。”從2011年就開始從事幫客戶補交稅和社保證明業務的林先生向導報記者透露，據他了解，幾乎廈門所有樓盤都有涉及這項業務。“尤其從去年底到今年3月份，補稅或社保的客戶比例更大，至少有50%。”林先生稱。

如今，在新一輪調控面前，這個樓市強大引擎不得不熄火。