可售庫存有限? 住宅房價難言下跌

2014年初，全國多數城市成交量下跌，杭州、南京等城市部分住宅樓盤降價。從房價出現“下降”的城市來看，它們具有一些相同的規律:一是該城市去化時間長；二是該城市當年去化率偏低，開發商去化壓力大。

不過，根據今年2月的銷售數據，有接近一半的購房客戶來自于外地，這說明廈門樓市對于外地客戶的吸引力持續存在。而正大力推進的城鎮化建設，也將為廈門帶來更多的剛性需求。

另一方面，據統計，截至2月底，廈門可售商品住宅僅255.9萬平方米，若以近兩年來廈門月均40萬平方米的去化速度，僅滿足市場6-7個月需求。若加上待售存量729.33萬平方米，商品住宅總庫存為985.83萬平方米，去化周期也不到2年時間。

因此整體來看，廈門住宅市場庫存偏緊，加上過去兩年來住宅性質的土地供應量僅為銷售量的1/4左右，我們預期，廈門未來商品住宅供應仍然偏緊，中短期內住宅房價或難言下跌。

機構觀點

房貸資金不足

隱憂現轉機

按照往年慣例，住房貸款在年末會比較緊張，到了次年的第一季度會好轉，然而今年的情況卻發生了根本變化。傳統的住房貸款已經悄然變成收益率較低的一般性貸款項目，廈門部分商業銀行因此削減了住房貸款額度，有些甚至上浮基準利率5%-10%，同時也拉長了放款時間。另一方面，廈門公積金中心最近也表示房貸資金緊張。一時間，“錢荒”來襲似乎已經迫在眉睫。

但是應該看到，中央一直重申對于首套房貸的支持力度保持不變，廈門公積金中心也在3月1日發布了《廈門市利用商業銀行信貸資金發放個人住房公積金貼息貸款辦法》，表示將利用商業銀行信貸資金，為繳存職工發放購房貸款，高效、快捷地滿足職工貸款需求，同時享受到與公積金貸款同樣的優惠政策。

信貸資金的緊張對于“搖擺中”的樓市確實略顯隱憂，但“錢荒”的持續性程度目前無法考證，對于購房需求的影響也要在接下來的幾個月才能更為明確體現。