截至2月底，廈門可售商品住宅255.9萬平方米，僅滿足市場(chǎng)6-7個(gè)月需求。

廈門日?qǐng)?bào)訊 春節(jié)過后，蓬勃發(fā)展的樓市遇上了一輪“倒春寒”，個(gè)別城市的個(gè)別樓盤降價(jià)“甩賣”，引發(fā)業(yè)內(nèi)對(duì)于樓市未來走向的悲觀之勢(shì)。對(duì)于廈門樓市的未來發(fā)展，也出現(xiàn)“堅(jiān)定看漲派”和“周期性看跌派”兩種對(duì)立觀點(diǎn)。

那么，廈門樓市究竟會(huì)怎么走？根據(jù)廈門土地房產(chǎn)研究中心的分析，目前廈門住宅庫存仍偏緊，加上過去兩年來住宅用地供應(yīng)量?jī)H為銷售量的1/4左右，中短期內(nèi)廈門住宅房?jī)r(jià)或難言下跌。

新增供應(yīng)量少導(dǎo)致銷售下滑

2014年1-2月，廈門全市新增供應(yīng)商品房和商品住宅的面積，同比均減少62%；商品房和商品住宅的銷售備案面積，同比僅減少23%。從市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)可以看出三點(diǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀:第一，今年廈門前兩個(gè)月商品房和商品住宅新增供應(yīng)量大幅低于去年同期；第二，銷售備案面積依然大于新增供應(yīng)量；第三，銷售備案面積雖然同比減少，但減幅遠(yuǎn)低于新增供給。

這說明春節(jié)后廈門樓市出現(xiàn)銷售量下滑最直接的原因是市場(chǎng)供應(yīng)量偏少，廈門樓市目前依然供不應(yīng)求。

市場(chǎng)供不應(yīng)求? 房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行

2月廈門商品房成交均價(jià)為13697元/平方米，環(huán)比下降12.9%，同比上升5.6%，而國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月份廈門新建商品住房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.7%，同比上漲15.3%，同比漲幅居全國第五，環(huán)比漲幅連續(xù)排名全國第一。

由此可見，商品房的銷售價(jià)格同比漲幅較小，環(huán)比卻出現(xiàn)了下降；而商品住宅價(jià)格同比和環(huán)比均上漲，接近最近12個(gè)月的高點(diǎn)。

那么，造成廈門房?jī)r(jià)上漲的因素是什么？供應(yīng)不足，或是旺盛的購房需求。如此看來，至少廈門最近兩個(gè)月的樓市價(jià)格依然處于平穩(wěn)運(yùn)行狀態(tài)。但是從商品房整體均價(jià)環(huán)比下跌的趨勢(shì)判斷，非住宅市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)比住宅市場(chǎng)要更大一些，也提醒投資者未來更要注意防范商業(yè)物業(yè)價(jià)格下降的風(fēng)險(xiǎn)。

可售庫存有限? 住宅房?jī)r(jià)難言下跌

2014年初，全國多數(shù)城市成交量下跌，杭州、南京等城市部分住宅樓盤降價(jià)。從房?jī)r(jià)出現(xiàn)“下降”的城市來看，它們具有一些相同的規(guī)律:一是該城市去化時(shí)間長(zhǎng)；二是該城市當(dāng)年去化率偏低，開發(fā)商去化壓力大。

不過，根據(jù)今年2月的銷售數(shù)據(jù)，有接近一半的購房客戶來自于外地，這說明廈門樓市對(duì)于外地客戶的吸引力持續(xù)存在。而正大力推進(jìn)的城鎮(zhèn)化建設(shè)，也將為廈門帶來更多的剛性需求。

另一方面，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2月底，廈門可售商品住宅僅255.9萬平方米，若以近兩年來廈門月均40萬平方米的去化速度，僅滿足市場(chǎng)6-7個(gè)月需求。若加上待售存量729.33萬平方米，商品住宅總庫存為985.83萬平方米，去化周期也不到2年時(shí)間。

因此整體來看，廈門住宅市場(chǎng)庫存偏緊，加上過去兩年來住宅性質(zhì)的土地供應(yīng)量?jī)H為銷售量的1/4左右，我們預(yù)期，廈門未來商品住宅供應(yīng)仍然偏緊，中短期內(nèi)住宅房?jī)r(jià)或難言下跌。

機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)

房貸資金不足

隱憂現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)

按照往年慣例，住房貸款在年末會(huì)比較緊張，到了次年的第一季度會(huì)好轉(zhuǎn)，然而今年的情況卻發(fā)生了根本變化。傳統(tǒng)的住房貸款已經(jīng)悄然變成收益率較低的一般性貸款項(xiàng)目，廈門部分商業(yè)銀行因此削減了住房貸款額度，有些甚至上浮基準(zhǔn)利率5%-10%，同時(shí)也拉長(zhǎng)了放款時(shí)間。另一方面，廈門公積金中心最近也表示房貸資金緊張。一時(shí)間，“錢荒”來襲似乎已經(jīng)迫在眉睫。

但是應(yīng)該看到，中央一直重申對(duì)于首套房貸的支持力度保持不變，廈門公積金中心也在3月1日發(fā)布了《廈門市利用商業(yè)銀行信貸資金發(fā)放個(gè)人住房公積金貼息貸款辦法》，表示將利用商業(yè)銀行信貸資金，為繳存職工發(fā)放購房貸款，高效、快捷地滿足職工貸款需求，同時(shí)享受到與公積金貸款同樣的優(yōu)惠政策。

信貸資金的緊張對(duì)于“搖擺中”的樓市確實(shí)略顯隱憂，但“錢荒”的持續(xù)性程度目前無法考證，對(duì)于購房需求的影響也要在接下來的幾個(gè)月才能更為明確體現(xiàn)。