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海西晨報訊 買房除了有錢，還要細心，否則極有可能像今天我們介紹的幾個案例中的買主一樣，陷入購房落戶糾紛之中。法官特別提醒，落戶一定要在合同中明確約定，出現糾紛方有約可依。

曾有人笑言，當今中國其實只有兩種房，學區房和非學區房。的確，學區房近年來熱度不減，為了求得名校的入學名額，學區房的均價一次次地突破人們的心理預期。

究其根源，并不是房子多好、多漂亮，人們追逐的是這些房源所擁有的戶口。當前司法實踐中，因為買房戶口問題而對簿公堂的不在少數。

買二手學區房戶口卻遷不進

賣主不遷出戶口還玩失蹤，法院判令強制執行

2006年，在廈門工作的許先生為方便小孩上學，在集美購買了一套二手房。購房合同對付款時間等做了明確約定，許先生也依約付清了全部購房款。之后，許先生依照雙方之間的口頭約定，要求賣方沈某將戶口遷出。

四五年過去了，沈某卻遲遲不將戶口遷出，以至于許先生的戶口問題一直沒辦法解決。此后幾年時間里，許先生一直和沈某交涉遷戶口的事情，剛開始沈某以各種理由予以搪塞，最后干脆不接電話，玩起了失蹤。

“孩子入學也被耽誤了。”無奈之下，許先生只好向法院起訴，要求沈某將戶口遷出。

法院判決：

集美法院判決，沈某應于判決生效后十日內將戶口遷出訴爭房屋。然而，判決生效后，沈某并未自覺履行，許先生向法院申請強制執行。針對這種故意不遷的“戶口老賴”，法院會發出協助執行通知書，要求公安機關將其戶口強制遷出。

法官說法：

二手房買賣糾紛中，一些沒有經驗的買主，在購房時未與賣方書面約定遷戶協議并留下一部分“遷戶押金”，導致房產雖然過戶，但賣方戶口卻遲遲不肯遷走，對購房者落戶、小孩上學等帶來影響。另外一些買房者在簽訂購房合同時雖考慮到了戶口問題，但并未對違約責任該如何承擔作出明確約定。

賣房不遷戶口 違約賠償三萬

賣主辯稱未成功掛靠，不同意支付賠償金，法院成功調解

2012年5月27日，李某與陳某、房產中介公司A公司簽訂了一份房產買賣協議，約定陳某將位于集美的一套商品房出售給李某，成交價為57萬元，且陳某承諾于2012年8月30日前將落戶于房產內的原有戶口全部遷出，否則每逾期一日按房款總額的萬分之五為標準支付李某賠償金。

合同簽訂后，李某依約履行合同，但陳某并未按時將戶口遷出。各方協商不成，李某遂以陳某為被告，房產中介公司為第三人向集美法院起訴，請求判令陳某將位于訟爭房產內的戶口全部遷出并支付違約金。

庭審中，陳某辯稱協議約定若戶口遷出時未能掛靠派出所、居委會、街道辦，導致協議不能履行時，違約責任應由中介方承擔；陳某稱，他在簽訂合同之后也多次到居委會等處咨詢集體戶掛靠問題，均未能成功掛靠。陳某同意在條件允許的情況下遷出戶口，不同意支付李某違約金。

房產中介公司則辯稱，協議中關于戶口未能遷出的約定條款與中介方無關，中介方無需承擔違約責任。

法官調解：

最終各方自愿達成協議，陳某將戶口全部從訟爭房產內遷出并一次性補償李某3萬元。

法官說法：

根據《合同法》第六十條之規定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。”房產交易過程中雙方約定了戶口遷移事項，屬于合同附隨義務，出賣人應當根據合同履行配合遷戶口的義務。根據《合同法》規定，二手房房產交易中，出賣人違約，未按時遷移戶口，應當承擔賠償損失等違約責任。在購買學區房或外地人買房時，應先向公安機關詳細咨詢戶口遷移、掛靠所需條件、流程，避免糾紛發生。

賣房后想毀約戶口竟成借口

見房價上漲賣主不想賣房，法院不予支持

2012年12月，徐某與陳某簽訂了房產買賣協議書約定，將一套自有房產出售給陳某，共計50多萬元。陳某依約于當日支付定金1萬元。徐某承諾將落戶在該房產的原有戶口全部遷出。若戶口問題沒有處理清楚，徐某與陳某雙方均有權解除合同。雙方同時對付款期限、轉移過戶期限及違約金進行了約定。

誰料，合同簽訂后，徐某就變卦了，并以房子所帶戶口無法遷出為由，請求法院判令解除雙方簽訂的買賣合同，而且僅退還定金1萬元。“房價一漲就變卦，還借口戶口沒有處理。”在法庭上，陳某辯稱，徐某應按照約定繼續履行合同義務，不得擅自變更或者解除。

法院判決：

集美法院經審理后認為，原告的訴訟請求于法無據，駁回了徐某的訴訟請求。

法官說法：

依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。本案中，原被告雙方對“戶口問題沒有處理清楚，雙方均有權解除合同”條款的理解存有爭議。依雙方的約定，徐某將房產內原有戶籍遷出是其合同義務。若對該約定解釋為，將徐某的合同義務設定為其解除合同的權利，并無需為此承擔違約責任，致使徐某以不履行自己的合同義務而得以解除合同，顯然有悖誠實信用原則，不足以保護交易安全，故法院最終駁回了原告徐某的訴訟請求。

如何才能避免購房落戶糾紛

購房落戶是獲得戶口的一種途徑，在二手房買賣中，因戶口而產生的糾紛也日益增多。為避免因戶口而引發的房屋買賣合同糾紛，應注意以下幾點。

1.買方首先應調查二手房中原有戶口的情況，并詢問當地公安機關戶籍科辦理戶口遷移、落戶等相關規定；2.應將原有戶口的遷移作為賣方的義務明確寫進合同約定中，以免扯皮情況發生；3.應明確約定違約責任，以督促賣方積極主動履行義務。在賣方未履行義務時，可依《合同法》第一百零七條規定，要求違約方繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

對賣方而言，更應事先了解戶口遷移的相關政策規定，以免因政策等原因造成事實上不能履行而構成違約，付出慘重的代價；在可以履行的情形下，更應秉持誠實信用原則，忠實履行依法成立的合同，以免訟累。

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公司戶口未遷房東難找下家

如同公民戶籍制度一樣，企業也有它的“戶口所在地”———注冊地址。2010年，王某為辦工廠租賃了邱某的廠房。由于辦理工商登記需要公司的注冊地址，他便將廠房的地址用作公司注冊地址，邱某也答應了。

誰料，兩年后王某因生意走下坡路，不再交房租。王某搬走后，并沒有將公司的注冊地址遷出，導致其他公司無法辦理工商登記。邱某雖多次要求王某變更公司注冊地址，王某卻不理睬。邱某只好訴諸法院。經法院調解，雙方同意解除租賃合同，王某在變更公司注冊地址后，邱某才返還保證金。

法官提醒,承租人將租賃房屋的地址注冊為公司地址的情形極為普遍。若承租人有意將租賃場所作為公司注冊地，應事先對承租的廠房或商鋪進行詳細調查，查明承租的廠房或商鋪是否具備公司“落戶”的條件，避免無法及時辦理營業執照帶來損失。對出租人而言，如果不想將自有廠房或商鋪作為公司的注冊地址，可以在租賃合同中予以明確約定，以免影響后續出租。（晨報記者張尚初 通訊員 集法宣）