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要求事務公示

海西晨報訊（記者 主父真真 張尚初 陳航飛 通訊員 思法 集法宣 翔法宣）物業和業主之間難免有各種各樣的糾紛，有的業主據此拒繳物業費，給物業管理工作帶來困難。如果雙方能站在對方的立場上思考問題，或許這些糾紛都能避免，更不用在法庭上唇槍舌劍。

人人都想安居樂業，但是一旦碰上物業糾紛，特別是訴至法院，就耗時耗力、讓人頭疼。記者調查發現，物業糾紛案件絕大多數是物業公司追討物業費。業主、業主委員會和物業公司之間存在怎樣的關系？業主享有哪些知情權？誰有權決定選用哪家物業公司？物業費的高低誰決定？以下幾個案例將為您提供借鑒。

物業費突漲價業主兩年不交

漲價已在物價局備案　　業主被判繳納物業費

林先生住在臥龍曉城，從2011年11月直到2013年9月30日，他就沒有交過物業費。負責該小區的物業公司將林先生訴至法院，要求其支付物業費及公共維修金共4317元，滯納金3720元。

林先生說，從2012年5月1日起，小區的物業費突然從每平方米每月1元漲到了1.3元，他根本沒有收到通知。林先生還說，他拒交物業費，還因為物業管理不到位，樓上住戶的空調管道滴水損壞了他家的陽臺，物業公司卻一直不予處理。

經查明，2010年4月20日，廈門市物價局核定臥龍曉城小區小高層住宅（帶電梯）物業服務費收費標準為每平方米每月1元。2012年4月13日，又調整為每平方米每月1.3元。

法院判決：

經思明法院一審判決，林先生需向該物業公司繳交所欠的2011年10月至2013年8月的物業管理服務費3577元，房屋公共維修金739元，共計4316元。

法官說法：

《合同法》及《物業管理條例》規定，業主在物業管理活動中負有按時繳納物業服務費用及按照國家有關規定繳納專項維修資金的義務。本案中的物業收費標準已在廈門市物價局備案，業主應當依約，按照調收費標準繳納物業管管理服務費。法院認為，物業公司未提供相應證據，證明其對林先生反映的樓上空調漏水問題進行了處理，服務存在一定瑕疵，對其提出的滯納金主張不予支持。

（主父真真）

物業遭“解約”業主不交費

小區業委會無權解約物業　　業主被判繳清費用

2007年3月30日，廈門一家物業公司與集美某小區業主委員會簽訂合同，對該小區實行物業管理，委托管理期限為3年。

讓物業公司尷尬的是，小區業主郭某沒有繳交2009年4月1日至2011年12月31日的物業管理費、公維金等總計2800余元及滯納金3500余元。由于多次催繳無濟于事，物業將郭某告上法庭。

郭某辯稱，小區業委會于2008年6月13日和9月18日分別作出與該物業公司終止合同的決議。同時，合同已于2010年3月31日到期，沒有續簽。郭某認為，物業的要求應予駁回。

物業公司則稱，該物業公司截至起訴時仍為該小區提供物業服務。因第一屆業委會公章至今未移交給第二屆業委會，導致合同到期后無法續簽。

法院判決：

郭某應支付物業公司物業管理費、公維金。

法官說法：

郭某拒不繳付物業費用的主要原因是認為物業管理混亂，并認為業主委員會已與物業公司解除了物業合同。他認為與該物業的物業服務合同已經終止，無須向該物業公司繳交物業費。

根據《廈門市物業管理若干規定》第十六條之規定，小區業主大會是惟一有權決定選聘、解聘物業服務企業的組織，小區業主委員會解聘物業企業的行為無效。郭某以此對拖欠物業費進行抗辯不予支持。

(張尚初 集法宣)

知情權遭侵犯業主如何維權

業主查詢小區相關信息受阻　　法院判業委會及時公布

林先生是集美某小區一名業主，很想了解小區的管理規定、業主大會議事規則等資料。此外，林先生還想查閱從2010年2月至2013年1月期間，小區公共維修金的籌集使用情況以及車位、車庫的處分情況。

但是，林先生多次向小區物業和業委會提出申請，希望能夠向全體業主公開相關信息，都遭到拒絕。林先生就以業主知情權被侵犯為由，將小區業委會告上了法庭。法院受理后，該小區業委會恰好在換屆選舉，法院只好中止審理，并于去年8月16日依簡易程序公開開庭進行了審理。

法院判決：

被告應將小區相關資料提供給原告查閱，并在該小區公告欄向全體業主公示15日以上。

法官說法：

根據福建省建設廳《關于加強業主大會制度建設的若干意見》相關規定，新一屆業主委員會委員產生之前，原業主委員會委員繼續履行職責。因此，在本案中應由上一屆的業主委員會繼續履行職責。原告可向被告合理主張業主知情權。

業主知情權是指業主了解建筑區劃內涉及業主共有權以及共同管理權相關事項的權利。原告系該小區業主，有權查閱并要求被告公布法律規定的業主委員會應當公布的資料。

（張尚初 集法宣）

一萬多物業費為何只賠兩千

物業起訴時，部分物業費超過兩年訴訟時效，不再追繳

家住美地雅登的業主小黃和小陳被物業公司告上了法庭。

物業公司認為，自美地雅登交房以來，被告至今未繳納過物業管理費、公共維修金和公攤水電費等費用，故要求被告立即向原告支付其所欠交的物業管理費等及滯納金15034.55元。

不過，小黃和小陳表示，開發商逾期交房導致雙方沒有完成房屋交接手續，被告至今也沒有接受房屋，沒有辦理入住，從未看到過催繳公告，原告也未通過郵寄的方式送達。同時，訴訟時效只有兩年，對超過兩年的部分應予以駁回，滯納金也應調整。

法院判決：

被告小黃和小陳于本判決發生法律效力之日起10日內向物業公司支付各項費用2252.01元及滯納金。

法官說法：

原告于2013年11月27日提起訴訟，訴訟時效中斷，故應自2011年11月27日起開始計算物業管理費用。據此，上述物業管理服務費共計2252.01元。

此外，因日千分之三的標準過分高于銀行同期同類貸款利率，因此本案滯納金宜根據原告的實際損失按銀行同期同類貸款利率計算。

（陳航飛 翔法宣）

物業管理瑕疵業主切莫忽視

廈門市思明區人民法院黃素萍法官分析，當前，物業服務合同糾紛中，業主拒交物業管理費的原因多為：小區衛生、綠化、車輛等物業管理不到位；公共部分收支未予公示；違章搭建、噪音擾民等。

作為業主，對于物業管理的瑕疵問題，應積極舉證，維護自身合法權利；作為物業公司應當積極履行物業服務合同項下的義務，包括小區的衛生保潔工作、安保工作，嚴格管理進出小區的人員及車輛，維持小區車輛的停放秩序，負責公共設施的維修等。

對于小區違章搭建、噪音擾民、違法經營等問題，侵權人并非物業公司，而是違章搭建者、發出噪音的責任人、違法經營者等。而且，有權處置的單位也不是物業公司，而是相關行政機關。但物業公司有義務積極協助業主做好溝通工作、及時制止并報有關主管部門處理。

作為業主，應積極通過協商解決，或報城管、環保等部門處理，或直接起訴侵權人來維護自身的合法權益。

此外，物業公司還應保護業主的知情權，定期公布房屋公共維修金的收支狀況、水電公攤費用的分攤方法及明細、公共部位的收益和支出等財務情況；配合小區業主和社區及時召開業主大會、成立業主委員會等，構建融洽、溫馨的物業環境。