“后限購時代”的今天 樓市銷量下滑庫存上升

去年8月15日，島外住房限購措施全面放開后，開發企業積極配合，合理定價，島外樓盤銷量有所提升。不過，島內的普通住宅仍然限購，樓盤銷售未能得到明顯改觀。

其中，島內大戶型雖然沒有限購，但總價高，購買對象有限，去庫存慢。據統計，去年8月15日至11月30日，島內144平方米以下住宅共銷售590套，銷售面積5.8萬平方米，占島內住宅成交面積的33%，占全市住宅成交面積7%。目前，島內已批預售未銷售的144平方米以下住宅共2965套，面積27.7萬平方米。

近期，廈門房地產市場相比其他城市總體較為健康平穩，但也有所降溫。主要表現在兩個方面，一是銷量下滑，二是庫存上升。

商品房銷售面積同比下滑較大。去年1-11月，廈門全市商品房實際銷售量444萬平方米，同比下降39%，其中住宅銷售量288萬平方米，同比下降43%。

同時，商品住宅庫存有所上升。去年11月末，廈門市商品住宅存量1097萬平方米（含已批未售341萬平方米，未動工和已動工未批準銷售756萬平方米）。其中，島內商品住宅存量175萬平方米（含已批未售129萬平方米），今年島內商品住房銷售面積約120萬平方米。

二手房方面，根據戴德梁行分析，去年全市二手住宅成交較前年同期下降28.2%，成交面積為176.8萬平方米。不過，在去年10月后，成交出現明顯回升，日均成交高于前年同期。

業界看法

最利好島內二手房樓市

“這一消息出來，最受益的就是島內的二手房市場。”廈門房產中介協會副會長、高鵬房產總經理傅強告訴導報記者，在對島內住房的限購措施完全放開之后，島內的二手房交易肯定會更加活躍。

傅強說，目前廈門的二手房每個月的交易量在2000套左右，處在比較適中的程度，“雖然不指望接下來會達到高峰期的月交易5000套左右的水平，但短期內回暖肯定會有的”。

廈門均和評估董事長王崎則表示，限購政策的解除，其實是將房地產行業回歸市場化，“讓市場來決定成交量”。

王崎說，目前島外房地產市場以剛需的新建商品住宅去庫存化為主，島內的則以二手房的交易為主，“島內限購措施的放開，必將會吸引更多的眼球，會出現短期內投機客回流的現象”。

對于房價今后的走勢，王崎表示，目前廈門房價處在理性上漲的階段，并不會出現暴漲的現象。傅強則表示，雖然成交量近期會有所回升，不過目前樓市觀望群體仍然存在，房價想要暴漲不太可能。

房價上漲空間不會太大

當然，也有業界人士并不認為全面放開限購是多大利好。

儷特房產廈門公司總經理郭水華告訴導報記者，按照目前的樓市形勢，不管限購政策放不放開，對樓市的影響已經不大，“不要高興太早”。“最主要的原因，就是現在的中國樓市已經進入剛需時代。”郭水華說，現在的房價大不了一年漲個10%，“這樣的漲幅，抵消貸款利息，交易稅費，想要短期投資賺錢其實還不如理財產品，還有哪些投資者會把錢砸進樓市”。

也有業內人士表示，其實物以稀為貴，“也許在短期內會有房價上漲或市場回暖，但是當房子誰都可以買的話，也就不稀缺了，漲價空間也就不大了，從長遠來看，反而有可能進一步促進以價換量的趨勢”。

王崎則認為，目前廈門房價已經很高，不管房價怎么漲，更重要的是如何保障剛需、弱勢群體，“必須要加大保障性住房的建設等，才能讓房價走向市場的同時，買不起房的人依然有房可居”。