提新模式 先租后售,將租金作為按揭 “先租后售,租保障房的房租相當于按揭,滿一定年限,房子就是你的。”其實,早在幾年前,這個理念就已出現在趙燕菁的腦海里,而近兩年一二線城市房價一路高漲,大多數人只能望房興嘆,沒有城市歸屬感,讓他正式將此觀點公之于眾。 “先租后售”保障房供給新模式的基本原理是:利用住房作為抵押,將勞動力的未來收益“資本化”,將租金作為按揭,經過一段時間再補足余款,以成本價獲得完整產權。 這一模式,對現有保障房模式的最大改進,就是參考“房改”,允許到期的保障房上市,它使得住房成為融資信用的來源。 趙燕菁以一套50平方米的保障房為樣本舉例,假設它的全成本是20萬元,其中土地成本2000元/平方米,建安成本2000元/平方米,一個打工者租房支出大約500元/月,夫妻兩人每年租房支出1.2萬元,15年是18萬元。 按“先租后售”模式,這對夫妻屆時只需補上差額(包括利息),就可以完全獲得這套房子的產權。“按這個假設,只要還款年限夠長,夫妻倆有政府補助和企業公積金,即便從事收入最低的職業,他們在廈門也完全有能力購買一套完整產權的住宅,有了房,他們才會把廈門當成家。”趙燕菁說。 設置門檻 想要真正有房,租期要很長 乍一聽,吃瓜群眾覺得這像是夢一樣,同時也有許多疑問:比如,租房的準入門檻如何設定?“先租后售”模式推出后,房地產商還能活嗎?如何避免有人鉆空子、投機倒把的現象?如何評估信用風險? 趙燕菁說,只要名下無房,都可以申請“先租后售”,實現“廣覆蓋”,讓沒有產權房的城市居民,都享有一次“先租后售”的“房改”機會。 但是,這看似寬松的準入門檻,卻有著如“緊箍咒”般的限制條件。“想要真正有房,期權很長,要租十五年甚至二十年,而且居民只能有這套房,一旦在租房期間外面有房,租房就會被政府或銀行回收。同樣,欠租不繳,房子也一樣會被回收。” 趙燕菁說,在這種條件限制下,想要投機倒把的,想要投資房產的算盤就落空了,等待十幾二十年,只能擁有這唯一一套50平方米左右的住宅,有錢投資房產的人,肯定不愿意。所以,保障房才能覆蓋到真正需要它的人。 形成互補 與現有地產一起實現全覆蓋 商品房一平方米3萬元,隔壁的保障房一平方米5000元,開發商的房子還賣得出去嗎?這樣的制度對現有房地產市場會造成巨大沖擊嗎?“當然,有錢人自然會選擇大戶型住宅,甚至,開發商還可以建許多豪宅,房子照樣賣,這是市場需求。”趙燕菁指出,這看似將貧富劃了明顯的界限,但實際上,“先租后售”的受益者,最后也在城市里有了固定資產,期權解除后,同樣可上市交易,相比原本只能租房,無磚無瓦的新廈門人,是大大地富裕起來,實現從無產到中產的逆襲。 此外,“先租后售”還有一個特點,它解決了融資難題,不再依賴土地財政。“傳統住宅建設方式,乃是基于過去財富積累,而現代住宅建設的方式,則是基于未來收益的貼現。”趙燕菁一語中的,他說,能否大規模融資,乃是保障房制度能否成功的關鍵。 展望未來 勞動力實現“資本化” 除此之外,“先租后售”模式更深層的功能,在于讓勞動力實現“資本化”。 趙燕菁說,保障房一旦進入市場,就可以像微型銀行那樣,跨越生命周期,配置勞動力的資產。如同任何一項資產,勞動力也會隨著年齡的增長而“折舊”。如果一個人在其價值最高的生命周期獲得不動產,就可以將其勞動“儲存”起來,對沖年齡增長帶來的“貶值”。當勞動力市場價值耗盡,不動產的價值達到峰值。通過反抵押的方式,將其“儲存”在住宅里的價值提取出來。“簡單說,就是讓勞動力在最有價值的時間里,為廈門市場提供較低成本的勞動力,企業隨之創造更高稅收,同時,這些新市民在廈門創造消費。”趙燕菁說,這樣一來,保障房就成了類似養老儲蓄或社會保險的作用,而且這種保險不會像現在發達國家的社會保險那樣,給未來的政府帶來巨額債務。 |
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