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東南網8月26日訊(海峽導報記者 余健平 孫春燕)租著租著，你就真正擁有了這套房。這樣的好事，目前的租房族們，估計想也不敢想。

最近，廈門大學經濟學院教授趙燕菁提出“先租后售”的保障房供給新模式，在社會上引起極大關注。

保障房，是不是除了保障住以外，還可以保障有房？現有保障房制度究竟存在哪些弊病？

其實，現有保障房制度下，大量需求與極少供應早已是“冤家”一對。同時，極低租金讓政府承受巨大壓力，而不可流通，還限制了保障房融資的一切可能。

對城市的中堅力量——新市民來說，想通過保障房實現有房的夢想，似乎遙不可及。

供給和需求的極大落差

廈大教授趙燕菁在一份關于《解決“新市民”住房問題的可行性分析報告》中，對于現有保障房制度總結歸納了兩大問題。“目前新市民的住房需求，主要通過兩個途徑，一個是正規的政府保障房，包括各種廉租、廉價非商品房；另一個是民間的非正規住房，包括城中村的小產權房、企業自建宿舍等。這兩種制度都存在極大缺陷。”

去年年底，《廈門市建設事業“十三五”專項規劃（征求意見稿）》公布，未來5年，廈門規劃建設保障性住房22500套。具體為：2016年分配3800套保障性住房，2017年4200套，2018年4500套，2019年4800套，2020年5200套。

除了加大保障房建設外，廈門還將加大棚戶區改造。“十三五”期間，規劃開展棚戶區改造項目共計23個，涉及拆遷戶數15933戶（45025人），新建及購買安置房21725套。

從這些數據可以看出，今后五年，廈門每年規劃建設的保障性住房在3800-5200套之間。

然而，廈門市房管局一份數據顯示，2016年1-5月，廈門一手商品住宅共成交163萬平方米，僅僅3月份，二手房成交數量就高達7046套。除去一部分投資者，剛需購房者是成交的主力。“事實上，由新市民構成的購房剛需群體，是當前供給過剩經濟周期中少有的可以創造巨大有效需求的主體，但符合這部分需求的住房供給是相對不足的。”趙燕菁指出。

供不應求，這不僅包括供給和需求數量的極大落差，還有例如申請人“必須是本市戶籍”等限制條件，完全阻斷了外來務工人員申請保障房的可能。

這樣一來，大部分剛需一族的住房問題，仍需要靠市場解決。以目前一、二線城市的房價來看，低收入人群，幾乎不可能在城市里有一處屬于自己的安生之所。

租金與成本的巨大鴻溝

“低覆蓋”造成真正需要住房的新市民，無法享受到保障房的福利。究其原因，趙燕菁分析，是資金缺乏使得正規保障性住房難以做到普惠。

政府以低于成本的價格出售或轉租，面臨巨大的財政和經濟壓力。“建設投入資本太大，租金回收成本卻低得可怕。”趙燕菁說，這兩者之間存在著巨大鴻溝。

以廈門高林居住區為例，保障房單身公寓戶型的租賃價格在100元左右。“這是以市場基準價的30%定的。”昨日，保障房管理中心工作人員告訴導報記者，基準價與市場價不同，而附近同等戶型的商品住宅，租金已高達1800元左右。

導報記者走訪島內數個保障房發現，保障房租賃價格，幾乎只是市場租賃價的一成而已。“再加上近些年，隨著保障房和商品房價差的擴大，政府一般會限制保障房的流通。但這種制度設計的后果就是，保障房在市場上難以融資，巨大的建設和維護成本使得它只能滿足十分有限的需求。這是成本和租金回收之間落差造成的必然結果。”趙燕菁認為。

有觀點認為，目前保障性住房應以租為主，才能保證有限的房源不流失，以及與商品房市場區隔。

但趙燕菁調研發現，恰恰是“租”極大限制了市場融資的可能，迫使保障房依賴公共財政的有限資源。以租為主的保障制度，在1998年“房改”前試驗過數十年，并不成功。

而“先租后售”對現有保障房模式的最大改進，就是參考“房改”，允許到期的保障房上市流通。這一關鍵改進，使得這種住房可以成為融資的信用來源。

“先租后售”的一絲希望

新市民無法獲得產權住房的話，社會也會分裂為擁有不動產的房東和沒有固定資產的房客。

福鼎人小秦，十年前來廈門工作，當時廈門的房價在他看來已經非常高，但他還是決定安一個家。2006年，他在思北香港廣場買了一套60平方米的單身公寓，總價72萬元，首付30萬元。到2013年，這套房子已漲到228萬元，小秦賣了，換了同區域一套100平方米左右的房子。貸款雖然多了，但如今這套房子的市場售價已達520萬元。

當年一次投資，十年內就翻了6倍多。小秦時常感嘆，還好當年買了房，如果無房，在廈門這座城市，即便發展得再好，寸土寸金，他也無法分享到房價升值帶來的財富。

“同事每月還著3000元的房貸，我好羨慕。”來廈門6年了，三明人小管還在租房，每月近2000元房租，交了好幾年，也是一筆不小的錢。

小管感覺，錢像打水漂，辛辛苦苦工作，還是兩手空空。“房價越漲，買不起房的人越無望，就怕哪天，租都租不起了。”這也是新市民心中的痛。

“先租后售”的保障房供給模式設想，讓小管這樣的新市民看到了一絲曙光。

按這個模式，租金作為房產的資金積累，其本質是通過勞動力的資本化來為住房融資，只要符合條件，按照“期權”繳租，輔之以政府補助和企業公積金。若干年后，小管在廈門也能有一套房子。

名詞

所謂新市民，是指以農民為主體的，包括新進入就業的工人、技術人員、公務員、退役軍人等，在城市有相對穩定就業卻沒有自有住房的社會群體。