小區里的燈箱廣告占用了公用部分，收入應算公共收益。李巧莉 攝

　　自動售貨機入駐小區，要交租金。 李曉輝攝

　　小區里的售水機。李曉輝 攝

　　樓道里的射燈廣告。 李曉輝 攝

　　樓道口的視頻廣告。 林珊 攝

　　射燈打出來的語句有時候很溫馨，有時候是純商業廣告。王東城 攝

　　小區公共收益的開支情況，按規定應公示至少10天。

廈門晚報訊（記者 李曉輝 林珊 李巧莉王東城）走進小區，電梯間里有色彩斑斕的廣告，綠化帶里有醒目的廣告牌……既然是商業廣告就會有收入，那么小區廣告的收入誰收了？連日來，記者走訪了島內外多個小區，超過九成小區業主都說不清這筆費用的去向。

除了廣告，另外還有出租停車位等其他收入。如何處理這些公共收益，不同小區的業主有不同的反應，而各小區的分配和使用方式也各不相同。根據我市的相關規定，分配小區公共收益時，作為經營者的物業公司所占比例不能超過三成。但記者在調查中發現，個別小區的物業已明顯違規。

廈門市建設與管理局表示，在小區物業管理過程中，如果業主發現物業公司存在侵害業主利益的不誠信經營行為，可以運用法律手段維權，建設局將作為行業主管部門依法介入。

【走訪】

樓道里電梯口都有廣告

電梯轎廂內三面都掛著廣告牌

位于海滄的天湖小區，在1號樓附近設有一個廣告燈箱，不僅有LED屏，還有大幅廣告內容滾動播放。記者走訪中看到，天湖小區各樓道、電梯間都有廣告:樓道懸掛著廣告牌，電梯口安裝了視頻廣告，電梯轎廂三面墻上都有廣告。

“廣告越來越多了，特別是帶射燈的，非常刺眼。”業主胡先生說，有時候帶寶寶出門，射燈不小心照到孩子臉上，嚇得他老婆大叫，擔心傷到孩子的眼睛。

家住鷺江海景花園的市民黃先生說，半年前物業在電梯口安裝了射燈，看到射燈照在地上顯示“照亮回家的路”，感覺還挺溫馨的。可是沒幾天，這些溫暖的字眼就被各種廣告替代了。

“有些小區的廣告真的讓人煩，特別設計難看甚至粗俗的廣告，有沒有經過相關部門的審批呢？”市民陳先生說。

業主不滿樓道安裝射燈

物業接受意見及時主動拆除

“原來電梯口裝的射燈，現在拆了。”家住金湖一里的王小姐告訴記者，今年3月她帶孩子回家時，看見一樓大廳電梯口安裝了射燈，燈筒朝下，在地面打出一個光圈，里面的文字是廣告公司的廣告。

“燈口朝下，剛好照在小孩子的臉上，我覺得會影響視力，做廣告也不能不顧小孩子的健康吧。”她說，不僅她一個人有意見，其他業主也有同樣的看法。幾天后，小區物業就主動拆了射燈。王小姐說，物業及時反應值得贊許。

記者從該小區物業了解到，小區所有公共廣告的收入，都用于小區公共事業，每半年會公示使用情況。

【調查】

50名業主只有4人關注公共收益

如何管理幾乎沒人說得上來

根據相關規定，小區停車位的租賃費、場地占用費、商家廣告以及包括泳池在內的運動場地出租等，所產生的費用都屬于小區公共收益，是小區業主共有的財產。不過，擁有這些財主的“主人”，大部分都不知道有這筆錢。

記者隨機采訪了不同小區的50名業主，其中只有4個人能明確告訴記者，平時有關注到這部分收入，知道這筆錢是按照比例，扣去稅收之后由物業和業主分配，歸業主的公共收益轉入小區的公共維修基金賬戶。

“繳納物業費的時候，我會順便問一下。”業主王先生說，他會根據物業管理處的答復，去了解張貼在公告欄上的公共收益情況，發現這筆錢的數額還不小呢。

家住鷺江海景花園的黃先生說，中秋節物業會組織業主們博餅，還會發購物卡。但這筆開支沒有公布，大多數業主也沒過問。至于公共收益如何管理和分配，接受采訪的業主幾乎都說不上來。

公共收益情況每年公示兩次

有些業主聽說有這筆錢很驚訝

按照要求，小區公共收益及公維金使用情況每年應當公示兩次，分別在7月和次年2月。記者走訪小區時，想找到有關公共收益的公示并不容易。有業主聽說還有這部分收益時，除了驚訝還有不滿。

記者調查的幾個小區，公共收益部分的地面臨時停車收入占了很大的比例。記者在海滄維多利亞小區的物業管理處辦事大廳門口，看到了公共收益表，據說已張貼了近半年，但仍很清晰。從表上來看，今年上半年，維多利亞小區的公共收益(稅后)達23.3萬元，其中臨時停車收入占了67.5%。

記者在天湖小區沒有找到今年上半年的小區公共收益及公維金收支情況公示。物業管理處出示的2016年上半年小區公共收入分配表中，僅有場地使用費和廣告費兩大塊，稅后的金額為14.69萬元。據天湖小區物業管理處稱，公共收益表及公維金的收支情況表曾在告示欄外層玻璃上張貼了15天以上，后來日曬雨淋，不知所蹤。

【規則】

公共收益歸全體業主所有

物業管理費不得超30%

陳先生家住在福滿山莊小區，他說，這幾年中秋節、春節都會收到過節費，以前每次100元，這兩年增加到200元。他說，過節費其實是物業管理處和業委會通過程序，把小區公共收益返還給業主。

“錢不多，但還是挺高興的。”陳先生說，他每個月都按時交物業費，支持小區物業管理工作，也希望物業管理處、業委會能更公開透明，回報業主的信任。

福建英合律師事務所的陳自強律師說，對于小區公共收益歸誰所有及如何分配使用等問題，業主、物業服務公司經常會存在爭議。

從行業現狀來看，小區公共收益主要來自三部分:小區內的廣告、停車場收費、租賃的攤位收益。根據《物業管理條例》規定，利用物業共用部分、公用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

根據《廈門市物業管理若干規定》，這部分經營收益歸全體業主所有。在扣除必要的管理費用后，物業應將經營收入存進專項維修資金專戶，且管理費用不得超過經營收入的30%。

專項維修金的使用和公共收益的明細，物業應向小區業主公示10日以上。

可見，我市在小區公共收益分配及處置問題上已有較為明確的規定，在與物業公司的交涉過程中，業委會的角色舉足輕重。因此，未成立業委會的小區應盡快籌備組建業委會，經業主大會授權，業委會可與物業服務公司就公共經營及收益的支配使用做出約定，并實際監督物業公司履行管理職責。

陳自強律師說，如果發現物業收取的管理費超過了規定的比例，業主可要求物業公司返還，也可以向主管部門(市、區建設局)申訴，責令物業公司改正。

【做法】

福滿山莊:逢年過節給業主發“紅包”，由業委會負責

廈煌物業服務有限公司福滿山莊服務處物業主任魏先生說，2012年開始，每年中秋節、春節前夕，每戶業主都會收到100元至200元的“紅包”。這筆錢來自小區的公共收益，包括34部電梯、燈箱、大廳的廣告所得，路面停車位、公共架空層及游泳池租金。

魏先生說，小區一年的公共收益有40萬元左右，小區有1200多戶業主，受場地所限無法組織活動，只好發“紅包”。物業把公共收益按規定轉交給業委會，具體發“紅包”則由業委會負責。

福滿山莊業委會秘書長王先生說，小區的公共收益都是取之于業主的，也要返利給業主。他說，早年曾采用給業主送油和大米，考慮到不適合所有人，后來就改為發“紅包”了。他說，小區有業主1229戶，加上店面共1360多戶。有些業主不在廈門或者沒來領的，這些“紅包”就轉到公維金了。

天湖小區:鳥箱、自動售貨機等，收益七成劃入公維金

海滄天湖小區客戶服務中心(物業管理處)負責人說，小區的公共收益中，從比例上看來自廣告的收益并不多，比例最高的是停車費，之前曾發現有保安私自將臨時停車收費的收入占為己有，今年以來進行了規范和查處。

物業管理處表示，小區內的鳥箱、自動售貨機(賣雞蛋)以及廣告燈箱等，都是由物業公司統一與商家接洽后，分配到各個小區的，公共收益也由公司統一按照7:3的比例分配，物業占三成，其他的都劃入小區的公維金專項賬戶。

這名負責人說，小區內的售水機和售貨機，都配有水表和電表獨立核算，不計入小區的公攤費用。機器占用場地的租金，作為公共收益都會按照比例將業主的部分劃入小區公維金。將來如果成立業委會，再移交給業委會來決定用途。

鷺江海景花園:

組織業主博餅發購物卡

廈門有朋四方物業管理有限公司(鷺江海景花園管理處)物業主任陳先生說，每年中秋會組織小區近500戶業主博餅，每戶再發一張100元的購物卡。這部分費用來自小區的廣告和公共場所租金等。

陳先生說，今年下半年在電梯口裝了射燈后，節假日會投射祝福的話語，平時就投放廣告，這部分收益也是經過業委會的程序后，返利給業主了。

鷺江新城:

業委會參與簽訂廣告合同

鷺江新城業委會副主任何先生說，小區的公共收益分配比例中業主占六成，劃入公維金專用賬戶，用于小區平時的維修等花銷，也會用于中秋博餅等活動。另外四成則歸物業公司所有。

“小區公共收益除了廣告費用，還有場地出租費、車庫管理費等，一年大概有40萬。”何先生說，如果業主有疑問，可以到物業管理處或者業委會詢查明細，這些數據都是公開透明的。據物業說，鷺江新城小區和廣告方簽訂合同時，都是三方合同，除了廣告公司、物業公司還有業委會。

維多利亞小區:

物業從自己份額中拿1/3組織活動

維多利亞小區物業管理處蔣主任說，每年的7月和次年1月，物業管理處都會公布小區公共收益和公維金收支情況，同時向業委會報備。

按照要求和約定，小區公共收益按照7:3的比例分配，物業保留三成。為了感謝小區業主的支持和肯定，同時也為了活躍小區鄰里和諧的氛圍，物業管理處打算明年把屬于自己的這部分收益再分為三份，其中三分之一作為小區的活動經費。為了鼓勵業主繳納物業費，物業管理處將繼續采用交納物業管理費送抽獎券的做法。