東南網9月23日訊（海峽導報記者 陳捷 通訊員 集法宣/文陶小莫/漫畫)物業管理不好、業主家中失竊、沒收房沒入住，就能拒交物業費？

近日，集美區的業主張先生因拒交物業費被判敗訴交錢。昨天，集美法院發布了這起典型案例，并總結了業主拒交物業費的五種情形和認識誤區。

導報記者從廈門法院了解到，在物業官司當中，大部分案件都是物業公司起訴業主追討物業費的。從法院受理的物業官司來看，業主拒交物業費具有普遍性，一些業主采取拒交物業費的方式，以表達對物業服務的不滿。

法官說，不少業主對于物業管理認識存在誤區，未意識到雙方之間是平等的合同關系。一旦發生物業服務糾紛，業主認為只要不交物業費就可以，結果被物業公司告上法庭后，往往以敗訴告終。

典型案例1

物業服務不好，就能拒絕交費？

被告張先生是集美一小區的業主，他認為，小區摩托車亂停放，物業缺乏管理，導致進出困難，而且物業服務達不到收費標準，因此拒交2013年至2014年的物業費。

為此，小區物業公司于去年3月將張先生起訴至集美法院，要求張先生立即支付拖欠的物業服務費1930元及水電費69元，合計為1999元，并按日千分之三的標準支付滯納金至實際還款之日止。

近日，集美法院經審理認為，張先生認為物業公司工作不到位，但是，僅有張先生本人陳述，卻未提供證據予以證明。因此，法院對于張先生的主張不予采信。

另外，張先生還主張物業公司服務不到位應賠償其損失，但因為張先生的主張與物業費糾紛并非同一法律關系，所以法院告知張先生可依法另行向物業公司提起訴訟。

最終，集美法院一審判決要求張先生繳費，即支付物業公司水電費69元、物業服務費1930元及滯納金。

典型案例2

沒收房沒入住，不用交物業費？

沒有收房，沒有入住，就可以拒交物業費嗎？法官說：不行！

此前，翔安區的一位業主為此被判敗訴，法官要求該業主支付拖欠的物業管理費。法官說，一旦與開發商簽訂買賣合同，身份就是業主，理應履行業主職責。

據該小區物業起訴稱，這名業主已經拖欠了5年的物業費。物業起訴說，包括物業管理費、公共維修金和公攤水電費等費用在內，該業主至今未繳納，拖欠的各項費用累計4964.9元。根據小區的《業主臨時公約》規定，逾期需交納滯納金，每天按應繳費用的千分之三收取，所以，業主陳先生產生的滯納金已達10069元，合計15034元。

不過，面對起訴，業主陳先生答辯說：“我至今沒有接收房屋，也沒有辦理入住，這幾年都沒有享受到物業服務，所以不該交這個錢。”

翔安法院審理后認為，只要開發商交了房，業主陳先生就應依法繳納物業費。不過，物業主張管理費存在兩年訴訟時效的問題。因此，只能從物業提起訴訟開始計算兩年的物業管理費用。

最終，法院判決要求，陳先生支付兩年的物業管理費用，共計2252.01元。此外，本案滯納金宜按銀行同期同類貸款利率計算。

典型案例3

物業費漲價，業主拒絕交費

物業費突然漲價，業主能拒交嗎？此前，思明區法院曾針對這樣一起物業費糾紛作出判決。

林先生住在臥龍曉城，從2011年11月直到2013年9月30日，他就沒有交過物業費。物業公司為此將林先生告上法庭。

但林先生答辯說，拒交事出有因，原來，小區的物業費突然漲價，從每平方米每月1元漲到了1.3元。

法官調查后發現，物業費的漲價經過廈門市物價局核定，從2012年4月13日起，調整為每平方米每月1.3元。

因此，思明法院作出一審判決，要求林先生向該物業公司繳交所欠物業管理服務費和公共維修金，共計4316元。

法官說，本案中的物業收費標準已在廈門市物價局備案，業主應當依約，按照調整的收費標準繳納物業管理服務費。

律師說法

物業服務不好，業主如何維權？

福建自暉律師事務所主任林敏輝律師：物業服務存在瑕疵，業主能否拒交物業費？根據許多法院判例，目前業主以物業服務存在瑕疵為由拒交物業費很難得到法院的支持，因為物業和業主存在約定，業主應當按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務，并按時交納物業服務費用，但如果業主有證據證明物業服務存在瑕疵，業主無需支付物業費的滯納金。

在物業管理存在瑕疵的情況下，應該由小區業主委員會進行監督。出現服務質量與收費價格不符的問題，可通過業委會直接與物業管理公司交涉，還可以根據合同的約定改聘其他物業管理公司。沒有成立業主委員會的小區要盡快成立業主委員會，在業主委員會成立前，業主對物業服務不到位的地方，及時通過拍照、錄像等方式保留證據，聯合小區業主與物業公司進行協商，乃至重新選聘物業公司。

現象調查

5種拒交5個誤區

昨日，集美法院法官還梳理總結了5種業主拒交物業費的常見情形，并分析了業主常見的認識誤區。

1.因房屋質量問題拒交物業費

法官說，物業公司與開發商是兩個獨立的民事主體，房屋質量問題對應的是業主和開發商之間商品房買賣合同，而物業費對應業主和物業公司之間的物業服務合同，是兩個不同的合同關系，二者不能混淆。

物業公司依據物業服務合同約定提供了物業服務后，業主應按照合同約定按時履行交納物業費的義務。而房屋質量問題屬于商品房買賣合同的范疇，并非物業公司的責任范圍。業主對于房屋質量問題可依據商品房買賣合同的約定，另行與開發商協商或訴訟解決，但無權以此而拒交物業費。

2.對小區環境不滿拒交物業費

法官說，業主對社區環境不滿意，如施工噪音擾民、道路堵塞、違章搭建等問題，施工擾民、違章搭建等屬于相關行政管理部門職責范圍，物業公司作為企業不具有執法權，也超出物業服務合同約定的義務范圍。

物業公司及時向相關部門報告，即屬于履行了應盡的合同義務，業主以此拒絕交納物業費，自然無法得到支持。

3.人身、財產受損拒交物業費

法官說，對于小區財物被盜、業主人身受到損害等情形，須根據具體情況進行分析，如確因物業公司安保措施不到位，疏于管理，業主可通過協商、訴訟等方式要求物業公司賠償，但業主無權以失竊為由拒交物業費。

4.物業服務不好拒交物業費

物業服務質量不合格，如保潔、綠化等通常屬于一般違約，而非完全不履行，且業主對物業服務的感知帶有一定的個人主觀因素，因此業主對于物業服務質量的個人判斷通常難以被法院采信，業主以此拒交物業費自然無法得到支持。

如果服務質量與收費價格不符，業主可以通過業主委員會直接與物業管理公司交涉，也可以依法改聘其他物業管理公司來管理小區。

5.以法不責眾為由拒交物業費

法官說，物業公司依據物業服務合同約定提供了物業服務后，業主負有繳納物業費的義務，法律規定公民、法人違反合同或者不履行其他義務的，應當承擔民事責任。

部分業主因個別業主拖欠物業費而持觀望態度，不愿按時履行繳費義務，不僅不利于小區的管理和維護，由此引發訴訟還須承擔違約金并影響個人信用，最終損害自身利益。

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