東南網12月26日（海峽導報記者 陳捷 通訊員 廈法宣/文　陶小莫/漫畫）陳先生付了65萬元購房款，但房子還沒過戶就被查封；林女士也遭遇了同樣的倒霉事，簽合同后才知自己買到查封房；劉先生為此狀告賣房者，最終獲賠46萬多元……

購房者花巨資買二手房，簽協議后房子卻被查封了，該怎么辦？記者從廈門中院了解到，最近有不少購房者遇到這樣的情況，房子被查封的原因通常是因賣房者欠了錢。

如何避免買到查封房遭受損失？對此，福建自暉律師事務所主任林敏輝提醒說，購買二手房，有三個注意事項，第一步就是要查明所售物業的權屬情況。

案例1 買到查封房，獲賠46萬

去年1月，劉先生與賣房人老張簽訂了《買賣定金協議書》和《存量房買賣合同》，合同約定，老張將案涉房產出售給劉先生，成交價2771200元。

合同還約定，如果該房屋被查封或限制轉讓，導致劉先生無法取得房屋所有權的，出售人構成根本違約。出售人應以該房屋總價款的20%向買受人支付違約金。

但簽訂協議后不久，劉先生發現，自己購房的房產已經被法院查封了。原來，案涉房產在雙方簽約前就被外地法院查封。直到劉先生告上法庭時，案涉房產尚未解除查封。

無奈之下，劉先生只好起訴到法院，他請求法院判決解除合同，同時要求被告支付違約金55萬多元。

這一案件歷經兩審。近日，廈門中院作出終審判決，認定賣方構成違約，判決要求賣房者支付違約金46萬多元。

法官說法：賣方違約，應當賠償！

合同約定違約金為總房款的20%，這樣的違約賠償是否過高？對此，法官認為，“有約必守”是民事活動應遵循的誠信原則，本案訟爭合同合法有效，一方根本違約應承擔總房款20%的違約金是合同明確約定的，原則上應從其約定，同時應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，作出裁決。

本案當中，因房產被查封，雙方簽訂的買賣合同無法履行，賣方確已構成根本違約，該違約行為導致劉先生喪失購買訟爭房產的機會，而訟爭房產價值的攀升，即為劉先生履行合同后可以獲得的利益，根據合同法相關規定，劉先生申請對房產價值進行評估以確定損失具有法律依據。

不過，因該房產評估價與交易價相差357500元，上浮30%后為464750元，合同約定違約金為總房款20%即554240元確實過分高于損失，應調整為464750元。因此，法院最終判決被告支付違約金464750元。