案例3 買二手豪宅，沒過戶就被查封

陳先生付了65萬元購房款，簽了房屋買賣合同，卻一直無法過戶，為此，他將賣房人告上了法庭。此前，海滄區(qū)法院曾審理過這樣一起與查封房有關(guān)的糾紛。

據(jù)購房人陳先生起訴說，前年年初，他經(jīng)人介紹看上了海滄區(qū)的一套海景房，這套房子有200多平方米，產(chǎn)權(quán)登記在一手房東老丁名下。

不過，當時陳先生并非直接向一手房東老丁購買房產(chǎn)。陳先生是與“委托人”賴女士進行交易的。賴女士手里有一份老丁的《委托書》，這份委托書授權(quán)賴女士全權(quán)處理這套房產(chǎn)。

同年1月22日，陳先生和一手房東老丁的委托代理人賴女士簽訂了《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，雙方約定購房款總價為330萬元。協(xié)議簽訂后，陳先生依約支付了購房定金65萬元，然而，陳先生在辦理房產(chǎn)過戶時，才知房產(chǎn)已經(jīng)被法院查封，無法辦理過戶。而查封的原因就是這套房產(chǎn)被人用于向銀行抵押貸款800多萬元。

無奈之下，陳先生只好將一手房東老丁告上了法庭。他起訴請求法院判令雙方簽訂的《買賣協(xié)議》合法有效，讓老丁立即向銀行清償債務(wù)，辦理解除訟爭房產(chǎn)抵押登記手續(xù)，并協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶。

其實，早在陳先生簽訂買賣協(xié)議之前，這套房子已經(jīng)埋下隱患。因為陳先生購房時，房子已經(jīng)處于抵押狀態(tài)。最終，由于貸款人沒錢還款，銀行起訴追討800多萬元債務(wù)，并采取訴前保全措施查封房產(chǎn)。

法官說法：合同有效，但不能履行

經(jīng)審理，海滄區(qū)法院作出一審判決，認為賴女士作為老丁代理人，以老丁名義簽署《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，由此產(chǎn)生的法律后果應(yīng)由老丁承擔，所以這份《房產(chǎn)買賣協(xié)議》為有效合同。

但即使如此，陳先生還是拿不到房子。因為，債務(wù)人未履行償還債務(wù)義務(wù)，銀行有權(quán)對訟爭房產(chǎn)行使抵押權(quán)優(yōu)先受償。因此，陳先生要求老丁解除訟爭房產(chǎn)的抵押登記手續(xù)，事實上不能履行，法院不予支持。