東南網12月26日（海峽導報記者 陳捷 通訊員 廈法宣/文　陶小莫/漫畫）陳先生付了65萬元購房款，但房子還沒過戶就被查封；林女士也遭遇了同樣的倒霉事，簽合同后才知自己買到查封房；劉先生為此狀告賣房者，最終獲賠46萬多元……

購房者花巨資買二手房，簽協議后房子卻被查封了，該怎么辦？記者從廈門中院了解到，最近有不少購房者遇到這樣的情況，房子被查封的原因通常是因賣房者欠了錢。

如何避免買到查封房遭受損失？對此，福建自暉律師事務所主任林敏輝提醒說，購買二手房，有三個注意事項，第一步就是要查明所售物業的權屬情況。

案例1 買到查封房，獲賠46萬

去年1月，劉先生與賣房人老張簽訂了《買賣定金協議書》和《存量房買賣合同》，合同約定，老張將案涉房產出售給劉先生，成交價2771200元。

合同還約定，如果該房屋被查封或限制轉讓，導致劉先生無法取得房屋所有權的，出售人構成根本違約。出售人應以該房屋總價款的20%向買受人支付違約金。

但簽訂協議后不久，劉先生發現，自己購房的房產已經被法院查封了。原來，案涉房產在雙方簽約前就被外地法院查封。直到劉先生告上法庭時，案涉房產尚未解除查封。

無奈之下，劉先生只好起訴到法院，他請求法院判決解除合同，同時要求被告支付違約金55萬多元。

這一案件歷經兩審。近日，廈門中院作出終審判決，認定賣方構成違約，判決要求賣房者支付違約金46萬多元。

法官說法：賣方違約，應當賠償！

合同約定違約金為總房款的20%，這樣的違約賠償是否過高？對此，法官認為，“有約必守”是民事活動應遵循的誠信原則，本案訟爭合同合法有效，一方根本違約應承擔總房款20%的違約金是合同明確約定的，原則上應從其約定，同時應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，作出裁決。

本案當中，因房產被查封，雙方簽訂的買賣合同無法履行，賣方確已構成根本違約，該違約行為導致劉先生喪失購買訟爭房產的機會，而訟爭房產價值的攀升，即為劉先生履行合同后可以獲得的利益，根據合同法相關規定，劉先生申請對房產價值進行評估以確定損失具有法律依據。

不過，因該房產評估價與交易價相差357500元，上浮30%后為464750元，合同約定違約金為總房款20%即554240元確實過分高于損失，應調整為464750元。因此，法院最終判決被告支付違約金464750元。

案例2 買到查封房，中介賠七成損失

介紹購房人買查封房，中介要不要擔責？昨日，廈門中院還發布了這樣一起因購買查封房引發的官司。最終，中介被判承擔七成責任。

2013年9月12日，林女士看中了位于五緣灣的一套房產。經中介牽線搭橋，購房人林女士和賣方徐先生與中介三方共同簽訂了《房地產居間合同》，約定許先生將其名下房產以280萬元的價格出售給林女士；中介傭金28000元，由林女士支付。在合同中，徐先生保證該房產“不存在任何抵押、質押、查封等情形”。同一天，林女士與徐先生簽訂《房產預約買賣合同》。

合同簽訂后，林女士陸續向賣方支付購房款。但是，后來陳女士才發現，涉訟房產已被法院依法查封。執行過程中，廈門中院委托拍賣該房產，最終該房產由其他買受人競得。

隨后，林女士向警方報案稱被合同詐騙，該案經公安機關立案偵查后破案，追繳款項50萬元。最終，林女士領回購房款50萬元。

林女士認為，自己付了錢卻拿不到房，對此中介負有責任。為此，林女士起訴要求中介賠償其損失，即支付購房款被占用的利息損失。

經審理，廈門中院作出終審判決，要求中介承擔70%的責任，即賠償林女士七成的損失。

法官說法：中介有過錯，承擔七成責

法官說，本案中，中介在進行服務時應盡到必要的、審慎的審查核實及如實告知義務，如核實賣房人的身份信息、房源信息、房屋權利狀況等義務。而購房者林女士作為合同當事人，在簽訂合同時亦負有必要的注意義務。

但是，案涉房產在雙方簽合同前已經被查封，現有證據表明，中介未履行前述審核義務，亦未明確告知委托人其無法確認賣房人提供的信息真偽。中介存在過錯，致使賣房人得以實施詐騙、損害林女士合法利益，中介應承擔相應的損害賠償責任。

另一方面，林女士自己也沒有盡到審慎注意義務，應自行承擔相應責任。因此，綜合考慮雙方當事人的過錯程度，法院酌定林女士自行承擔30%，中介承擔70%的賠償責任。

案例3 買二手豪宅，沒過戶就被查封

陳先生付了65萬元購房款，簽了房屋買賣合同，卻一直無法過戶，為此，他將賣房人告上了法庭。此前，海滄區法院曾審理過這樣一起與查封房有關的糾紛。

據購房人陳先生起訴說，前年年初，他經人介紹看上了海滄區的一套海景房，這套房子有200多平方米，產權登記在一手房東老丁名下。

不過，當時陳先生并非直接向一手房東老丁購買房產。陳先生是與“委托人”賴女士進行交易的。賴女士手里有一份老丁的《委托書》，這份委托書授權賴女士全權處理這套房產。

同年1月22日，陳先生和一手房東老丁的委托代理人賴女士簽訂了《房產買賣協議》，雙方約定購房款總價為330萬元。協議簽訂后，陳先生依約支付了購房定金65萬元，然而，陳先生在辦理房產過戶時，才知房產已經被法院查封，無法辦理過戶。而查封的原因就是這套房產被人用于向銀行抵押貸款800多萬元。

無奈之下，陳先生只好將一手房東老丁告上了法庭。他起訴請求法院判令雙方簽訂的《買賣協議》合法有效，讓老丁立即向銀行清償債務，辦理解除訟爭房產抵押登記手續，并協助辦理房產過戶。

其實，早在陳先生簽訂買賣協議之前，這套房子已經埋下隱患。因為陳先生購房時，房子已經處于抵押狀態。最終，由于貸款人沒錢還款，銀行起訴追討800多萬元債務，并采取訴前保全措施查封房產。

法官說法：合同有效，但不能履行

經審理，海滄區法院作出一審判決，認為賴女士作為老丁代理人，以老丁名義簽署《房產買賣協議》，由此產生的法律后果應由老丁承擔，所以這份《房產買賣協議》為有效合同。

但即使如此，陳先生還是拿不到房子。因為，債務人未履行償還債務義務，銀行有權對訟爭房產行使抵押權優先受償。因此，陳先生要求老丁解除訟爭房產的抵押登記手續，事實上不能履行，法院不予支持。