東南網1月27日訊（海峽導報記者余健平）根據《廈門市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案》，集體租賃住房的戶型以小戶型為主，最大戶型建筑面積不超過90平方米；合同約定租賃期限最長不超過6年，一次收取租金不得超過1年，不得含有自動續租條款；合同期滿，符合條件的可以申請續租并重新簽訂租賃合同。

試點城市包括

北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都

日前，國土資源部部長姜大明在全國國土資源工作會議上提出，要改變政府作為居住用地唯一供應者的情況。這句話，可不是說說而已。

1月25日，廈門等全國11個熱點城市，被國土資源部辦公廳、住房城鄉建設部辦公廳列為利用集體建設用地建設租賃住房試點城市。

而廈門版的實施方案中明確指出，將在重點產業聚集區和功能區、島外新城及其他租賃住房需求強烈的區域，利用集體建設用地試點建設租賃住房，嚴禁以租代售，租賃期限最長不超過6年，一次收取租金不得超過1年，承租人不得轉租等細則。

這意味著，農村集體土地不用經過國家征地環節，可以直接進入市場。這項政策最直接的利好是，豐富住宅用地供應途徑，大大降低土地成本，盤活農村集體存量用地，擴大租房市場供應，平抑未來租金價格。

另一方面，在國家大力堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”，推進租售并舉住房制度時，該政策的落地似乎也是水到渠成。業內人士表示，政策的最終目的是解決在高房價城市中的住房矛盾，穩定房價，一旦農村集體用地入市，徹底改變土地市場規則，勢必會對房價產生重要影響。

核心內容

禁止轉租 租房合同最長6年

根據《廈門市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案》（以下簡稱《方案》）中的核心內容顯示，廈門將在重點產業聚集區和功能區、島外新城及其他租賃住房需求強烈的區域，建設集體租賃住房。

集體租賃住房的戶型以小戶型為主，最大戶型建筑面積不超過90平方米；合同約定租賃期限最長不超過6年，一次收取租金不得超過1年，不得含有自動續租條款；合同期滿，符合條件的可以申請續租并重新簽訂租賃合同。

同時，集體租賃住房項目納入全市租賃住房盤子統一監管，租賃合同須在廈門市租賃住房交易服務綜合平臺備案。住房出租應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售，承租人不得轉租。

值得注意的是，利用農村集體預留發展用地指標建設租賃住房免收地價，但如果所使用的集體土地應結算土地開發成本的，用地單位應和土地開發單位進行成本結算。項目宗地只能辦理整體產權，不得分割。

集體租賃住房項目禁止轉讓，禁止分割銷售或以租代售等變相銷售。集體經濟組織內部可享受權益的成員平均持股，嚴禁個別人多占股份，成員個人股禁止轉讓，須在2020年底前全面完成試點工作。

土地屬性

廈門版細則明確規避小產權

實際上，住建部早在幾年前就曾提出推進農村集體用地建設。但該政策最終定點在了租賃住房上，直至前日才在一批熱點城市真正啟動。在業內人士看來，這是國家堅持“房住不炒”，推進租售并舉政策的重要舉措，從政策時間點上看，也是水到渠成。“其實早幾年，廈門就在島外一些地區推出了‘金包銀’工程，推進集體用地建設，進行出租，但是涉及到土地屬性問題，導致這個工程實施得不夠到位，但是方向上是沒錯的，回過頭來看，廈門其實已經先試先行了。”廈門均和評估董事長王崎表示，只不過當時沒有及時出臺相關政策或者配套完善，結果產生了很多小產權房問題。而這一次的廈門版細則明確規避了小產權方向，對集體用地入市的方向有深遠的指導意義。特別是當前城市住宅用地緊缺，對集體用地的解放，緩解了對住宅用地的饑渴。

另外，該政策也是推進農村集體收入的一種方式，特別是這一次要求市、區級國企共同開發，能保證建設資金來源、房屋品質、管理的現代化。“等于引進了公司制度的規范管理，從立項審批到規劃建設都有一個完整的程序，不再是農村集體建個普通的房子，而是能往特色小鎮、主題社區等方向發展。”王崎表示。

影響幾何

房租有望下降 房價有望回調

從廈門這輪史上最嚴樓市調控以來，關于“不帶銷售屬性住宅”的消息就源源不斷。首先是廈門在島外的海滄、集美、翔安、同安四區各選址一處建設地鐵社區，推出“地鐵站點+保障性住房”項目，規劃建設保障性住房用地約188.93公頃，建成后將提供約6.48萬套保障性住房。其次，各大房企、自有品牌紛紛布局廈門租賃住房市場。

據不完全統計，目前廈門租賃公寓已超萬套。加上本次的利用集體用地建設租賃住房方案，未來城中村、產業聚集區也將有一定規模的租賃住房崛起。可以預見的是，未來幾年，廈門將有超過十萬套“不可售”房源入市。“確實，這些房子入市之后，會對房租、房價都有一定的影響，房租會適當地下降，房價或許也將經歷一定的回調，但這是國家必須要走的路，高房價的方式能夠解決土地財政問題，但是對城市居民的幸福感、人才安居感都有很大的沖擊。”王崎認為，高房價單條腿已經支撐不了城市的發展，必須兩條腿走路，甚至高房價這條腿慢下來，獲取城市發展的平衡。

“最近一直在說的豐富土地供應方式，推進租售并舉制度，都是為了建立房地產長效機制頂層設計的必經之路。”王崎表示，廈門房價穩居全國前四，調控壓力很大，所以也被國家列為試點，既然列為試點了就要有政策、有效果，政策的目的是效果，在這些房源入市以后，市場數據表現將直觀體現政策效果。

近來，國內部分城市開始放松樓市調控政策，其中不乏對人才購房的放松，被視為“城市搶人才計劃”。事實上，廈門的一系列安居工程也旨在吸引人才。但在業內人士看來，安居工程只不過能留住“流動性人才”，想要人才扎根，城市經濟發展速度要加快，且必須有更實質的購房政策支撐，大量的租賃住房還應朝租購同權方向發展。

廈門房地產經紀人協會會長、高鵬房產總經理傅強就表示，租房和購房畢竟是兩碼事，租賃是純粹的付出，要想讓人才在城市扎根，還需要有產權，“所以安居工程對人才的吸引只能是一個過渡性的舉措”。