廈門樓市依然炙手可熱

東南網12月24日訊（福建日報廈門觀察記者陳挺文/圖)2013年已近尾聲，火熱了一年的廈門地產熱度近來又呈持續看漲態勢，地拍連刷住宅地價新高標準和強硬的購房入戶新政策的接連出臺，以及外界對未來廈門樓市的超高預期讓開發商不得不沉下心來，精心研究一系列新情況下的房地產對策。

按近三年廈門房地產市場年均360萬平方米左右的銷量來看，目前的存量房住宅部分只需要消化兩年，而兩年后隨即面臨入戶政策調整的大限，2014、2015年顯然是投資廈門潛力客最后的機會。

從近期寥寥無幾的開盤量看，已經有跡象顯示，捂盤、惜售繼續抬頭，明年的廈門地產已初步顯現漲價沖動。從中國指數研究院發布的房地產市場11月“百城價格指數”環比連續18個月上漲的態勢看，今年以來累計上漲10.74%，同比連續12個月上漲，包括廈門在內的十大城市漲幅明顯高于百城平均水平，由此看，明年廈門樓市強勢地位仍將持續。

地價高企政策頻出　年末收官樓市熱流涌動

翔安或許是明年廈門樓市的關注焦點，在剛剛結束的新一次土拍中，翔安8幅商業地塊出讓，總建筑面積58.11萬平方米，總成交價為19.08億元，平均樓面價3293元/㎡，溢價率高達225%。而在12月5日的土拍中，翔安創造出超過12000元/㎡的樓面價，海滄則再次打破樓面價14000元/㎡的最高紀錄，達14310/平方米。

一方面是樓面價頻頻創造新高，一方面是新的樓市政策接踵推出。12月9日，廈門市正式推出公告確認，自2013年12月10日起，在廈門出讓成交取得土地的商品住房項目不再享有“購房入戶”政策；在2015年12月31日之前，購買2013年12月10日前出讓成交取得土地的商品住房，仍按原“購房入戶”政策執行；自2016年1月1日（含當日）起，購買廈門市商品住房，不再享有“購房入戶”政策。

12月19日，廈門土地資源與管理局、廈門市財政局、地稅局等部門再次聯合發文，重新調整廈門市享受優惠政策普通住房界定標準。廈門市享受優惠政策普通住房應同時滿足：住宅小區建筑容積率在1.0(不含)以上；單套建筑面積在144平方米（含）以下；島內（思明區、湖里區）住房單套總價在300萬元（含）以下，島外（海滄區、集美區、同安區、翔安區）住房單套總價在220萬元（含）以下。新規將于2014年1月1日起正式施行。

業內分析人士指出，這傳達出三大信號：一是隨著島內后埔和鐘宅地塊在兩年島內零供應后推出，按照這樣的節奏，明后兩年島內幾乎不會再有商住地塊供應，開發商仍將重點轉戰島外；其二，本就對廈門樓市高預期的外地買房人，或將強化明后兩年投資廈門的信心；第三，保護剛需免受誤傷，調整稅費。

資深地產評論人士程凌虛就表示，長期來看，新的樓市政策有助于穩定調控房價，購房落戶是吸引外地人在廈購房的主要因素，如果不能落戶，買房的人自然就少了。但同時，短期內廈門的土地以及資源稀缺的海景、灣景及地鐵房可能會更受追捧。

存量房僅夠消化兩年　多個樓盤傳出調價信息

根據廈門中原地產的最新調查結果，廈門目前帶戶口住宅土地開發存量約1070萬㎡，約10萬套，按照目前廈門年均消化350萬平方米左右的住宅銷量計算，扣除商業地產、寫字樓等部分，廈門樓市的存量房大概僅夠消化2年，未來帶戶口房源逐步稀缺化，到2015年底可望消化完畢。

中原地產分析認為，取消購房落戶的政策推出將加快外地購房入市舉動，需求進一步釋放，同時由于取預售證條件從嚴影響，供應大幅延后，開發商雖也會加快開發速度，但短期內供需矛盾極大，加上樓面價頻頻刷新，價格上漲動力十足，而成交量也將保持較高水平。此外，由于后期出讓地塊不帶戶口，相對前期地塊吸引力降低，有效抑制了土地進一步升溫。2016年新入戶政策全面實施后，一手房帶戶口優勢頓失，屆時，配套較為成熟的二手房或迎來新契機。

按照廈門房地產聯合網最新的調查，12月到目前只有恒億尚品灣、海翼0592、招商海德公園開盤，數量乏善可陳，開發節奏似已明顯放緩。

但實際上，在眾多利好消息的接連出臺下，根據記者調查，對樓市繼續向好的高預期讓不少開發商正醞釀調價。位于北站片區的一央企新盤的營銷人員告訴記者，其項目3期開盤將定價在均價19000元以上，遠高于前兩期產品，而其復式產品將具有很大市場號召力。

在島內，記者從湖里區金色陽光項目了解到，其于上月開盤的多棟樓盤目前去化九成左右，現場營銷經理表示，由于所剩房源不多，加上接連開拍的地價迭創新高，剩余房源不排除調價可能。

SOHO熱流持續受捧明年房企轉戰商辦市場

本報此前曾報道，由于廈門房地產的限貸限購政策影響，加上剛剛出臺的“廈六條”規定提高二套房比例到七成，客觀上助推了SOHO\YOHO產品的集中入市，從近期的房地產市場看，這仍然是今后的一大主力板塊。

從目前島內主要的SOHO產品分析，華永天地挑高5米的SOHO產品由于價格較高，仍有少量存量房在售；世茂湖濱首府目前新推的SOHO產品，每平方米定價在2萬多元，價格方面有些優勢，很受購房人青睞。選擇了世茂湖濱首府產品的張小姐挑了一套56平方米的SOHO，她告訴記者，打完折后單價還不到兩萬，小戶型，而且不限貸限購，由于在海滄已經有了一套房子，不限購恰好可以讓她在島內再擁有一套小戶型，挺滿意的。

目前島內在售的同類型樓盤還包括大唐五緣SOHO、信誠VBO、兆翔海天韻等等，很多投資客目前都在細心挑選合適的SOHO產品入市。

在剛剛結束的土拍中，8宗商住地塊集中于翔安南部新城CBD，其中就包括SOHO產品。中原地產對此的研判是，未來翔安具有優良的商務氛圍和市政配套優勢，地塊升值空間較大；商住用地的競爭激烈，使得一些房企轉戰商業/辦公SOHO，帶動商業/辦公市場的活躍。目前，廈門SOHO市場正處于崛起期，開發商對SOHO市場的前景較為樂觀，新景地此次大幅奪地，預計未來將集中開發，建成商業綜合體。同時，多宗地塊的推出，翔安南部片區的發展加快，或將引發一波置業潮；目前翔安南部新城內商業/辦公總建達140萬㎡，商業/辦公體量較大，集中于2014年中或下半年供應，存在同質化競爭。