東南網3月18日訊（福建日報廈門觀察記者 陳挺）去年3月份，是廈門房地產歷史上最瘋狂的一個月，當月銷售一手房二手房雙雙打破歷史紀錄，其中一手房銷售7030多套，二手房銷售7577套。

一年過去，轉眼又到“金三銀四”時。種種跡象顯示，市場已回歸理性，初露觀望端倪。國內房地產市場一二線、三四線城市分化論調、國家雙向調控聲音頻傳，這樣的宏觀大背景力促廈門樓市降溫。

市場分化跡象顯露

近期所謂的“樓市崩盤說”已經被證實為不靠譜。剛剛閉幕的全國“兩會”上，住建部副部長仇保興表示，樓市十年內不會出現大的危機，尤其是三四線城市，其三五千塊的價格本身就是基本價，不存在崩盤一說。根據全國房地產市場數據中心統計的《2014年2月全國城市房價排行榜前100名》，廈門以均價22280元/平方米排全國第4位，全國100個城市中，有90個城市住宅價格同比上漲，其中，北京、廈門等5個城市漲幅介于20%-30%之間。

所有人都記得去年3月份一二手房瘋狂爆棚銷售，當時也被形象地稱為“瘋三月”。而今年從3月已開的幾個盤看，樓市分化跡象已經顯露，位置、價格、潛在價值細化對比正在左右著樓市的銷售速度，市場回歸理性。

根據中原地產廈門公司的統計，剛剛過去的一周，廈門商品新房成交1208套，環比下降39.1%。其中，住宅成交685套，環比下降1.3%，日均成交約98套。近兩周成交量基本持平，主要是由于信和中央廣場、聯發杏林灣1號、海上五月花、中海錦城國際這四個項目開盤的集中備案，促使成交維穩。而開盤的這四個盤，實際去化銷售率也參差不齊，其中前3個項目去化率僅為69%。而在去年3月，幾乎是日光盤、時光盤不斷。

具體分析幾個項目就可以發現，具體的區位、價格是左右項目銷量的關鍵。海上五月花開盤熱銷，去化將近九成，主要原因在于整體售價從20000調低至17500左右，符合客戶的當下心理承受價，且贈送面積大，又是稀少的一線海景房源，因此客戶接受度高；聯發杏林灣一號，整體價格21600元/㎡，折后價格21000元/㎡，中原地產評點認為，該項目價格高，客戶抗性大，再加上受二套首付提高影響，導致成交不理想，而近期一些城市降價風波傳出，客戶受影響持觀望態度。

分析論：

廈門房價依然堅挺

此前中原地產廈門公司總經理孔軍對本報記者表示，今年廈門將繼續保持量價平穩上升的基本態勢，年初開發商會有一段沖量期，整體維持5%-10%的上漲。

著名地產分析人程凌虛認為，從供求面而言，北上廣深尤其是廈門新房一直處在供應偏緊的狀態。一般而言，新房供需維持在庫存量12個月是平衡點，而根據官方公布數據，廈門當前庫存約為253萬平方米，按照當前的消化速度，只夠賣4個多月，眾所周知，杭州、武漢等地的降價，共因大都是存量房太多，市場供過于求。從這一層面看，廈門樓市的購房需求依然旺盛，這也決定廈門房價基本不可能降。

加之廈門的開發商，多數是央企、國企以及上市房企，融資渠道多，銷售勢頭良好，資金相對充裕，不差錢，自然沒有降價的必要。隨著樓市進入“金三銀四”傳統旺季，房源供應的增加，推盤速度加快，廈門的成交也會跟著上升，程凌虛預測，至少在上半年，廈門樓市仍將維持量價齊升的狀態。

銀根緊：

房產開發貸款另辟渠道

去年的“錢荒”讓大家記憶猶新，而今年銀根緊縮的局面預計仍將繼續，據廈門一家股份制商業銀行人士透露，早在兩三年前該行已經停止發放開發貸款，今年的情況是，普通企業經營性貸款還相對寬松，而消費類貸款則額度吃緊，該行經辦人員就對本報記者表示，今年的消費貸款控制很嚴，產權抵押貸大多要求嚴格，除了嚴格控制額度外，優先放款還需要附帶一些條件，并要求客戶購買基金、保險類產品等。

去年央行發布的《2013年金融機構貸款投向統計報告》顯示，2013年12月末，地產開發貸款余額1.07萬億元，同比增長9.8%，增速比前一季度末低3.3個百分點，房產開發貸款余額3.52萬億元，同比增長16.3%。

中原地產對此的分析是，可以看出盡管各大銀行表態房地產融資政策未變化，但銀行渠道收緊房地產融資趨勢已久，2013年四季度開始已出現明顯收緊趨勢，今年不出意外或將延續。而近期也持續傳出興業銀行率先停止對房地產夾層融資和供應鏈貸款、多家銀行首套利率上浮等多種說法，這無疑給樓市埋下了伏筆。

據記者調查，在金融政策趨緊的情況下，一些中小型房地產商轉向其他渠道的地產融資，如地產基金、夾層融資等，總部位于香港的佰潤達地產機構一位高級客戶經理陳先生就向記者表示，現在廈門從事地產基金的群體在抬頭，據他了解至少就有兩只以上的基金在運作，他們或以債權或以股權，當然更常規的還是以土地為質押，換取周期不同、利率不同的開發資金，而客戶的年化收益正常都要高出常規商業銀行收益，這也間接顯示了對房地產市場的持續看好。