海西晨報訊（記者 易福進）小區停車服務費、小區公共部位有經營收入的，物業最多只可提取不超過30%的經營收入；小區專項維修金，物業逾期仍不繳納到專項賬戶的，將被列入誠信“黑名單”。

昨日，廈門市長劉可清主持召開市政府第60次常務會議，審議通過《廈門市物業服務收費管理辦法（草案）》，以進一步規范物業服務收費行為，維護業主、物業的合法權益。

隨著這一新的管理辦法即將施行，“服役”超過16年的《廈門市物業管理服務收費辦法》，因難以滿足現實需要，也將正式退出歷史舞臺。

晨報記者注意到，對于市民關注的收費明細以及透明度、專項維修金、小區停車收費、小區經營收入等，此次新的管理辦法均一一給予明確。

關鍵詞1：專項維修金

物業私占將上“黑名單”

小區保修期滿后，物業共用部位、共用設施設備的修理、更新、改造等，業主平時繳交的日常專項維修資金，就要派上用場。但現實中卻有小區的維修金去向不明，也因此影響了業主按時足額繳交專項維修金的積極性。

為此，此次新規對“業主繳交”與“物業及時將收取的維修資金存入專項維修資金專戶”的，均給予明確規定，并釋出利害關系。

新規規定，住宅前期物業管理區域內的日常專項維修資金實行政府指導價，業主大會成立后，實行市場調節價，收費標準經業主大會或業主大會授權的業委會決定。因物業使用年限等需調整的，需公示并經多數業主書面同意。

對于業主繳交，新規明確，業主應當按時足額繳交日常專項維修資金，未按時足額繳交的，業主委員會應當協助催繳，物業服務企業應當以書面的方式督促其限期繳交。再不繳交的，業委會、物業可按相關規定，將業主欠繳情況報送市建設主管登記，供利害關系人查詢。

物業企業未將日常專項維修資金存入專項維修資金專戶的，由市建設主管部門責令限期繳交，記入誠信檔案；逾期仍不繳交的，列入向社會公布的警示名單。

關鍵詞2：停車收費

物業提取不得超過30%

小區車子日益增多，占用業主公共部位新劃車位的現象十分普遍，小區的機動車停放服務費自然“水漲船高”。但這筆收費卻經常是一筆糊涂賬，業主也時常質疑，是不是都被物業“黑”走了。

此次新規對小區的“機動車停放服務費”給予一一明確。

所謂的“機動車停放服務費”，是指物業對物業管理區域內占用業主共有的道路或其他場地施劃的停車位進行經營和維護管理，對停放者收取的費用。

前期物業管理區域內的機動車停放服務費實行政府指導價。業主大會成立后的機動車停放服務費實行市場調節價，其收費標準經業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定，在物業服務合同中約定。

對于這一停車費收入分配，新規再次明確，“前期物業服務企業可以依法提取不超過30%機動車停放服務費收入作為經營管理費用，其余收入按照規定存入專項維修資金專戶”。

關鍵詞3：共用部位經營

須經“多數業主”書面同意

小區的戶外及電梯廣告、甚至住宅小區配套設施租金，這一部分小區共用部位的經營收入如何分配，新規也首次給予明確。

新規明確，如墻面、電梯廣告、綠地改建停車位經營等涉及業主共有管理權利的重大事項，須經“多數業主”書面同意。

對于利用物業管理區域內建筑物專有部分以外的共用部位、共用設施設備進行經營的收入，由物業按照物業合同約定收取。前期物業服務企業可以依法提取不超過30%的經營收入作為經營管理費用，其余收入按規定存入專項維修資金專戶。

關鍵詞4：裝修保證金

不再設定收費標準

業主裝修是每個小區都會碰上的事情。按照現行的管理辦法，房屋裝修保證金按每平方米15元的標準收取（最高限額為5000元）。

此次新規對此進行了調整，不再設定裝修保證金收費標準，保證金不屬于指導價范圍，而是引導業主自我約束。

不過，物業服務企業仍然可以向業主或使用人收取裝修保證金，具體標準由物業服務企業與業主或使用人約定。

如果業主在房屋裝修過程中損壞公共設施或污染共有部位，由業主負責修復、保潔；業主不修復、清潔的，由物業服務企業負責，所需費用從裝修保證金中抵扣，不足部分由業主或使用人承擔。

解讀

16年舊規將“退役” 物業服務為何急需新規

一方面，業主質疑物業亂收費、服務差；另一方面，物業又抱怨物業費收取難。這種物業矛盾近年來時有發生。

可以說，一旦出現這種局面，最終常常導致“兩敗俱傷”。物業管理、物業收費如何再規范，輿論呼聲很高。從1998年1月1日起施行的《廈門市物業管理服務收費辦法》已歷經16年多，在這期間，國家、省、市先后出臺了物業管理法律、法規，原辦法與法規、規范不一致的一些內容有必要進行修改。

以收費為例，盡管廈門在2008年又出臺了《廈門市住宅物業服務等級標準及收費指導價》，業主的監督某種程度上得到加強，但伴隨著廈門房地產市場的快速發展，新問題、新矛盾依然不少，急需引導業主與物業服務企業建立互信機制。

譬如，一些物業服務企業存在重收費輕服務的現象，個別業主交費意識淡薄；開發商在商品預售時確定物業服務等級和收費標準不規范；物業服務企業收費行為、業主交費的法律責任和義務界定不清晰；由于缺乏監督手段，一些物業服務價格的投訴也常常得不到及時有效的處理。

“這些新情況、新問題，都有必要通過立法進一步明確。”市物價局方面表示，物業服務收費關系民生，收費項目自然也應以立法的形式加以固化和細化，“該管的管好管到位，市場可以決定的，也通過建立價格機制進一步引導市場競爭”。

記者觀察

市長期待業主與物業“共贏”

經反復醞釀的物業服務收費新規，昨日在市政府常務會議上，幾乎毫無異議快速通過。

從“物業管理服務收費”到 “物業服務收費管理”，盡管只有幾個字的變化，但這一針對物業服務與業主繳費等再規范的新規，在前期征求意見中不斷吸取各界意見，也備受期待。

其實，在物業管理中，針對管理與收費的矛盾和沖突，市長劉可清亦深有體會。

就在市長劉可清最近的一次接待群眾來訪中，一女業主就前來向市長反映湖里雙鯉新城一些業主與物業的沖突。在這個小區，小區管理不到位與物業費被拖欠“僵持不下”，到底應先交管理費還是先辦產權證，雙方各執一詞，一些業主與物業的關系因此長期陷入惡性循環。

就在當時，劉可清隨即就交代廈門市建設局局長林德志，要借這樣的“小事”，根據物業管理的相關條例，將廈門各小區的物業管理進一步規范起來，“賬目該公開的就要公開，物業要自覺接受業主的監督。同時，業主也要換位思考，自覺配合物業各方面的工作”。

“政策施行后，只有業主、物業雙方都從中受益、都滿意，這才稱得上是好政策。”對于這項新的管理辦法，市長劉可清同樣寄予厚望。

劉可清表示，一方面，要借這一新的管理辦法，督促物業公司真正服務到位，把小區管理到位；另一方面，也要讓業主支持物業管理，自覺繳交各項費用，共同把小區建設得更美麗。

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