數字:廈門物業收費率普遍在50%至80%，有的甚至低至10%

怪圈:收費率低致物業服務下降，服務下降致一些業主不愿繳交物業費

廈門日報訊（記者 吳海奎 通訊員 楊長平）年關將至，濱北某小區的物業主任每天都忙著向業主催繳物業費，要是今年物業收費率仍低于六成的話，保安工資都成問題。然而，小區內不少業主對物業服務質量也有微詞，有業主家里失竊，以物業未盡職責為由，拒交物業費。有業主說，現在的物業收費很積極，服務卻很消極。作為“主人”的業主和作為“管家”的物業公司，因物業費成“冤家”。

這個小區面臨的尷尬并非個案。長期以來，物業費處在困局中。一邊是小區業主反對物業費上調，一邊是物業公司因人力等成本增加而瀕臨虧損。一邊是業主欠繳物業費，一邊是物業公司履職不到位或者降低服務標準，導致更多的業主拒繳物業費，形成惡性循環。因物業費問題對簿公堂的也屢見不鮮。截至今年11月，僅思明區人民法院就已審結物業糾紛595件，其中有一大部分是因業主拒交物業費，被物業告上法庭。“管家”與“主人”的這些矛盾該如何破解？對此，記者展開調查。

>數據

廈門物業收費率:普遍50%-80%

據統計數字顯示，目前廈門市注冊的物業服務企業有278家左右，管理總建筑面積接近1億平方米，項目總數近1500個，涵蓋50萬戶家庭，行業從業人員超過5萬人。可以說，物業已經成為城市管理的重要組成部分，一定程度上，扮演了公共服務的角色。

廈門市物業管理協會前幾年做了一個物業生存調查，抽取了80多個樣本，結果發現，物業普遍喊“虧”。喊“虧”的理由，主要有兩個:有的物業稱，價格太低，物業費漲幅遠遠落后于物價漲幅——物業收費調價，要經過“雙過半”業主的同意，這在一些物業公司看來，是“不可能實現的”；有的物業則抱怨，業主拒交物業費的現象多，收費率低，目前，廈門物業收費率普遍在50%-80%左右，低的甚至有達到10%的，“一般來說，物業收費率低于80%，物業公司就難以維持正常的經營管理活動。”業內人士說。

>物業

上門收費遭業主放狗趕人

在松柏某小區，物業費為每月每平方米0.4元，物業主任說，目前這個收費標準，仍是十年前的水平，但收費率也才40%左右。“近幾年，物價、人工成本、材料成本都在漲，我們每年要虧二三十萬元。”在檳榔某小區，物業費為每平方米0.3元，然而物業費收費率達不到20%，每年年底，物業都要派人到業主家敲門催費，但效果不理想，甚至在上門過程中，遇到業主放狗威脅。

不過，并非所有的物業公司都有這個問題。像國貿春天小區，物業費每月每平方米2.5元，這樣的收費標準并不算低，但是，物業的收費率可以達到98%以上。

>業主

不滿服務而拒繳物業費

為何價格低，物業費卻收不上來，而價格高的，物業費反而可以收得齊？這一現象背后，折射出物業服務與業主評價之間的矛盾。業內人士說，大部分業主拒繳物業費，是為了表達自己對物業服務的不滿。

記者注意到，物業收費率低的問題有一大部分是老舊小區和普通住宅，這些小區隨著使用年限的增長，房屋漏水、下水道堵塞等逐漸暴露出來。物業說，因公維金“先天不足”，他們無能為力。而業主說，正是因為物業長期維護不到位，才導致問題積小成大，因此拒繳物業費。還有一些物業服務明顯缺位，小區環境差，安全系數低，導致業主反感。羅先生所在小區盡管安裝了指紋識別門，但小區治安案件頻發，被派出所掛上“不安全小區”牌子，羅先生因此拒繳物業費。

另外，收支不透明成為物業飽受業主質疑的一大原因。還有物業一門心思在“副業”上，忽略服務本職。

“現在我們對物業服務，缺少第三方監督和評價機制，物業不管自身干得好壞，都要求上門收費，業主要是不交，物業又說業主惡意‘賴賬’。”一位業內人士說。

>矛盾

收費率低下致物業降低服務

物業收費率低，物業也不會干坐著，除了派人不斷上門催繳外，通常還會采取三種方式應對。第一種是壓縮成本，降低物業服務，其中，最突出的表現是保安老齡化。濱北某小區物業林主任說，由于收費率低，公司給保安開出的月工資不到2000元，這樣的薪資，能招到的都是上年紀的保安，在這個小區有一半以上保安年齡超60歲。“沒錢就請不到年輕保安，物業就不能運轉，還談什么‘為業主服務’？”林主任說。

另一種做法是“撤盤”，既然無法盈利，物業干脆撤走，停止服務。據媒體報道，2011年11月，泰和花園物業突然撤走，沒幾日，小區就陷入“癱瘓”，業主苦不堪言。2013年6月，集美中心花園物業因業主拖欠物業費，公司虧損，選擇撤走。

還有一種就是“對簿公堂”。近年來，法院受理的物業服務糾紛案子有增多趨勢。截至今年11月，思明區人民法院就已審結物業糾紛595件，思明區人民法院為此專門建立了物業糾紛訴調銜接機制。

物業說，是因為業主拒交物業費，所以才降低服務水平；而業主說，是物業服務不到位，所以才拒交物業費。雙方各執一詞，由此產生惡性循環。

【鏈接】

廈門引入第三方評價機制

廈門將于2015年1月1日正式實施《廈門市物業服務收費管理辦法》（簡稱《辦法》）。《辦法》兼顧了物業和業主雙方的合法利益保護。如果業主惡意欠費，《辦法》規定，物業可以公布欠繳業主名單等方式催交，也可以依法追繳。如果業主對物業服務收費有異議，除了可向價格、建設主管部門反映之外，對物業服務收費與物業服務質量不符引起的爭議，業主還可委托有關中介機構進行評估，或委托有關調解機構予以調解。

【觀點】

可引入獎勵機制

不過，對于第三方中介機構認定，以及如何評估、協調等，《辦法》并沒有相關的細則。業內人士認為，為了讓第三方中介機構保持客觀中立，中介的傭金可以由政府或者小區的公共收益來支付。同時，物業和業主可以在合同中約定，把物業費切塊，分為“基本金”和“獎勵金”，如果第三方中介機構認定物業服務達到合格標準，則物業企業不但可以拿到“基本金”，還可以獲得“獎勵金”，否則，“獎勵金”將被業主收回。由此一來，物業一方面能夠得到基本的收入保障，另一方面又有了提升服務水平的動力。

廈門市物業管理協會童主任認為，一方面，業主要樹立物業有償消費的觀念；另一方面，物業也要著力提升服務水平，收支更加透明。

【他山之石】

北京:加大治理業主欠費

物業收費難，是不少城市都出現的問題。北京市住建委做的一項調查顯示，2013年，北京物業費平均欠繳率達到21.51%，欠繳總額達20.53億元。對此，北京已開始試水改革，對物業費未結清的房屋將不予辦理產權交易和過戶手續。此外，還將聯合街道社區建立居民誠信體系，將物業費交納情況納入誠信體系內容，對誠信缺乏的居民，街道和居委會不予開具相關證明。但也有人認為，這些做法似乎過于偏向物業，對業主不公平。