春節(jié)后，廈門樓市火爆。

廈門晚報訊（記者 林潤 通訊員方靜）“營改增”(營業(yè)稅改征增值稅)5月1日將在金融業(yè)、建筑業(yè)、不動產(chǎn)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)全面推開。3月13日，國稅總局局長王軍在回答媒體提問時表示，這次“營改增”將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。這一表態(tài)傳出后，市場關(guān)于5月起二手房交易稅費(fèi)暴增的傳言頻頻散播。專家表示，傳聞不實(shí)，稅負(fù)將持平或略降。

【傳言1】

要買賣二手房得趁早

專家:并非針對樓市的特殊調(diào)控

這幾天，市民付先生不斷接到中介的短信和電話，都是問他手上房子要不要賣，還多次告訴他“現(xiàn)在價格很好，成交很快”。

市民劉先生則向記者展示了一條在他的朋友圈瘋傳的消息，其中稱“要買房，5月1日前要趕緊下手。5月1日以后廈門二手房買賣正式‘營改增’，過戶成本會從三四萬升到三四十萬！”

針對目前市場上的種種傳聞，國稅總局主管的中國稅務(wù)報新媒體特約撰稿人段文濤說，二手房銷售屬于銷售不動產(chǎn)業(yè)務(wù)中的一種，按現(xiàn)行稅收政策屬于營業(yè)稅征稅范圍，在包括房地產(chǎn)在內(nèi)的全行業(yè)“營改增”后，對于銷售二手房由原征收營業(yè)稅也就自然就改為征收增值稅了。因此，這一改變不存在針對二手房交易或房地產(chǎn)市場的任何其他特殊調(diào)控。

【傳言2】

稅負(fù)將明顯增加

專家:應(yīng)該是持平或略有下降

目前市場傳言紛紛，“營改增”后二手房交易的稅負(fù)將大幅增加。那么，真相如何呢？

個人二手房交易現(xiàn)在征收的“營業(yè)稅”，就是對營業(yè)額直接征稅。目前，廈門的個人二手房買賣營業(yè)稅的繳納比例是房屋價款的5.6%。

對于市民最關(guān)心的稅負(fù)問題，段文濤說，許多傳言用“銷項(xiàng)減進(jìn)項(xiàng)”，也就是一套房子賣出的價格減去買入的價格，計(jì)算增值稅。實(shí)際上，增值稅一般納稅人才適用“銷項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額得出應(yīng)繳稅額”的方式。而按照已有的增值稅管理規(guī)定如《增值稅一般納稅人資格認(rèn)定管理辦法》，還有增值稅的基本管理常識，個體工商戶以外的其他個人(自然人)，是不能被認(rèn)定為一般納稅人的，這就意味著出售二手房的個人只能按照小規(guī)模納稅人的計(jì)稅方式、也就是簡易征稅方式來計(jì)繳增值稅。

房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”的實(shí)施方案尚未出臺，納稅人銷售房屋的增值稅稅率尚不得知。由于增值稅簡易征稅也是以不含稅銷售額乘以征收率的積為應(yīng)繳稅額，假設(shè)某套二手房以100萬元成交，應(yīng)繳納的營業(yè)稅是100萬×稅率；而繳納的增值稅是100萬÷(1＋征收率)×征收率。

可見，“營改增”后個人出售二手房繳納的增值稅與原應(yīng)繳的營業(yè)稅將持平或者還略有下降。

【傳言3】

下月起評估價調(diào)整

市地稅局:目前無計(jì)劃

另一個備受關(guān)注的傳聞稱:“4月1日起，房產(chǎn)評估價格將進(jìn)行例行更新。4月1日以后的評估價將按更新后的評估價作為計(jì)稅參考價格。”

但市地稅局昨日明確表示，目前廈門沒有調(diào)整二手房計(jì)稅評估價的計(jì)劃。

【市場反應(yīng)】

傳言引發(fā)“搶房大戰(zhàn)” 中介挨家挨戶找房

春節(jié)后，廈門樓市一片火熱。上個周日，“個人二手房交易將繳納增值稅”的消息一出，房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人趁機(jī)制造噱頭，稱要多花幾十萬元稅費(fèi)，讓購房者迅速出手；房東則惜售或坐地起價；原來不緊不慢的購房者則有些焦慮，被傳言推著加入“搶房大戰(zhàn)”。記者高金環(huán)

【買方】

傳言引發(fā)購房者焦慮

“買房換房還是得趁早，房產(chǎn)營業(yè)稅將于5月1日改征收房產(chǎn)增值稅。”市民尤先生的微信朋友圈里，就有房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人發(fā)出這樣的信息。

市民林先生也看到類似的信息，雖然不知道真假，但為了給身邊想買房的朋友提個醒，也轉(zhuǎn)發(fā)了。內(nèi)容是:“瘋傳:要買二手房，五月一日前抓緊下手；五月一日以后，廈門二手房買賣正式實(shí)施營改增政策，廢棄營業(yè)稅改征增值稅，過戶成本會從三四萬元升到三四十萬元。”

以上信息在房產(chǎn)市場上流傳，讓購房者胡先生很糾結(jié)。因?yàn)樗麆倓傎u了兩套住宅，換購了位于前埔一帶的二手房；雖然交了定金，但尚未過戶。“營改增”的消息一出，讓他擔(dān)心“五一”后會增加過戶成本，不禁有些焦急。

換房族魏先生就更不淡定了。他最近正在看房，想把現(xiàn)有的一套50多平方米的小房子先賣了，然后換一套位于松柏一帶的小三房。結(jié)果中介屢屢催他:“買房賣房都要在五月一日前，否則要多交一大筆稅費(fèi)。”

【賣方】

房東“坐地起價”

受傳言影響，加上之前已出臺的一系列寬松政策，廈門樓市被催熱起來。孫先生的購房經(jīng)歷，就是市場火爆的一個縮影。

“我都沒想到，手里拿著200多萬，還得求著人家，才買得到房子。”孫先生說，上周，他剛交了15萬元定金，買了一套97平方米的小三房。但這房子買得特別曲折。孫先生春節(jié)前舉行的婚禮，雖然去年年底就開始看房，但由于小兩口有家里老人提供的房子住，即便看到符合要求的房源，也沒急著下手。未料到，春節(jié)后，市場風(fēng)向陡變，去年年底，他們看好的一套160萬左右的房子，春節(jié)后就漲到180萬元，他們也慌了。

半個月前，孫先生開始頻繁看房，但隨后看中的七八套房子都沒買成，不是房東臨時變卦要“捂一捂”，就是房子被別人高價給“撬”走了。

“有的房東一兩天內(nèi)就漲五六萬元，我都絕望了。”孫先生說，他曾看中一套報價192萬元的二手房，結(jié)果第二天房東就反悔要加價6萬元，當(dāng)雙方坐下來要簽合同的時候，房東又要加價2萬元。孫先生承受不了了，一氣之下不買了。他聽房產(chǎn)中介說，這位房東后來又把房價抬到220萬元，但目前還沒賣出去。

【中介】

白天賣房晚上找房源

官方公布的數(shù)據(jù)顯示，3月7日—3月13日，全市一手住宅成交576套，日均成交82套，環(huán)比明顯上漲；二手住宅總成交量為1317套，這是自2014年至今，單周成交量最高的一次。而本周剛過去的四天，一手住宅市場仍在“升溫”，成交套數(shù)分別為95套、100套、91套、111套；二手住宅市場更為瘋狂，分別成交了333套、305套、261套、327套。

此前，有中介機(jī)構(gòu)稱，這是多年來未遇到的行情，為了給工作人員帶人看房留出時間，有的中介機(jī)構(gòu)連例會和培訓(xùn)都推遲了。

高成交再加上房東惜售，出現(xiàn)了房源“吃緊”、一房難求的現(xiàn)象。“我們白天賣房，晚上就出去找房源。”中介經(jīng)紀(jì)人小劉說，最近一周，每天下班后，他和同事就分為兩組，然后再分片區(qū)去找房源。他們到店面附近的小區(qū)里，挨家挨戶敲門，問房東有沒有賣房意向，然后還要在每個單元樓下的鐵門上留電話，最后拍照傳給組長，才算“交差”。

【鏈接】

“滿兩年免征”優(yōu)惠將延續(xù)

根據(jù)目前政策，對符合一定條件的住房買賣還可免征營業(yè)稅。去年，營業(yè)稅免征條件就從原來的普通住房“滿5年以上(含5年)”放松到“滿2年以上(含兩年)”；今年2月份，這一免征優(yōu)惠政策又從“普通住房”擴(kuò)大到“所有住房”。

稅務(wù)專家認(rèn)為，按照財(cái)政部新聞發(fā)言人有關(guān)“營業(yè)稅改征增值稅全面推開期間，擬對稅收優(yōu)惠政策原則上予以延續(xù)”的表述，原營業(yè)稅對于二手房交易的相關(guān)征免規(guī)定極有可能得以延續(xù)。