東南網8月25日訊（海峽導報記者 孫春燕 余建平)　十幾年時間，廈門人口從100多萬，增加到400多萬，增值的部分是“新市民”。

面對高企的房價，新市民力不從心，怎么辦？

廈門大學經濟學院教授趙燕菁，提出了“先租后售”的保障房制度，將租金作為按揭，讓在廈門服務多年的新市民擁有房產，實現“中產階級”的蛻變，并隨之實現勞動力“資產化”。

它是副作用小、受益面大的“特效藥”，在當前經濟急速下滑，高庫存、高杠桿、高過剩的背景中，財政和貨幣政策“常規藥”同時失效的經濟環境下，可以成為供給側的速效強心劑。

昨日，導報記者專訪趙燕菁，聽他講述“先租后售”的奧秘。

人物名片

趙燕菁，2004年至2014年，任廈門市規劃局長、中國城市規劃設計研究院副總規劃師、中國住宅研究會社會經濟發展委員會主任委員。2015年8月，卸任廈門市規劃委員會主任職務。次月，受聘為廈門大學建筑與土木工程學院、經濟學院和王亞南經濟研究院的“雙聘教授”。

現狀調查

不少“新市民”在廈買不起房

五年前，大專畢業的柯茜隨男朋友從西安來到廈門，有了愛自己的人和自己愛的工作，柯茜以為幸福就要來了，但沒想到，房價拼命漲，攢錢買房成了遙不可及的夢。

在趙燕菁眼里，像柯茜這樣的人，正是未來的社會基礎，也就是“新廈門人”。

所謂新市民，是指以農民為主體的，包括新進入就業的工人、技術人員、公務員、退役軍人等，在城市有相對穩定就業卻沒有自有住房的社會群體。

趙燕菁說，上世紀90年代末，廈門人口100多萬，如今廈門人口400多萬，多出來的就是新市民，他們的住房需求構成了所謂“剛需”的主體，是當下供給過剩的經濟周期里，可以創造巨大有效需求的群體。“但現實是，沒有符合這部分需求的住房供給，每平方米動輒幾萬塊的房價，把巨大的需求擋在門外，新市民不僅沒有成為經濟的動力，反而成為社會不滿的主要來源?！痹谮w燕菁看來，如果能設計出一套見效快、受益廣、規模大同時又不會進一步導致產品庫存和金融杠桿加大的住房制度，就可能激活巨大的消費潛力，減少高密度就業產業，比如建筑、制造業等就業崗位的人員流失。

提新模式

先租后售，將租金作為按揭

“先租后售，租保障房的房租相當于按揭，滿一定年限，房子就是你的。”其實，早在幾年前，這個理念就已出現在趙燕菁的腦海里，而近兩年一二線城市房價一路高漲，大多數人只能望房興嘆，沒有城市歸屬感，讓他正式將此觀點公之于眾。

“先租后售”保障房供給新模式的基本原理是：利用住房作為抵押，將勞動力的未來收益“資本化”，將租金作為按揭，經過一段時間再補足余款，以成本價獲得完整產權。

這一模式，對現有保障房模式的最大改進，就是參考“房改”，允許到期的保障房上市，它使得住房成為融資信用的來源。

趙燕菁以一套50平方米的保障房為樣本舉例，假設它的全成本是20萬元，其中土地成本2000元/平方米，建安成本2000元/平方米，一個打工者租房支出大約500元/月，夫妻兩人每年租房支出1.2萬元，15年是18萬元。

按“先租后售”模式，這對夫妻屆時只需補上差額（包括利息），就可以完全獲得這套房子的產權。“按這個假設，只要還款年限夠長，夫妻倆有政府補助和企業公積金，即便從事收入最低的職業，他們在廈門也完全有能力購買一套完整產權的住宅，有了房，他們才會把廈門當成家?！壁w燕菁說。

設置門檻

想要真正有房，租期要很長

乍一聽，吃瓜群眾覺得這像是夢一樣，同時也有許多疑問：比如，租房的準入門檻如何設定？“先租后售”模式推出后，房地產商還能活嗎？如何避免有人鉆空子、投機倒把的現象？如何評估信用風險？

趙燕菁說，只要名下無房，都可以申請“先租后售”，實現“廣覆蓋”，讓沒有產權房的城市居民，都享有一次“先租后售”的“房改”機會。

但是，這看似寬松的準入門檻，卻有著如“緊箍咒”般的限制條件?！跋胍嬲蟹?，期權很長，要租十五年甚至二十年，而且居民只能有這套房，一旦在租房期間外面有房，租房就會被政府或銀行回收。同樣，欠租不繳，房子也一樣會被回收。”

趙燕菁說，在這種條件限制下，想要投機倒把的，想要投資房產的算盤就落空了，等待十幾二十年，只能擁有這唯一一套50平方米左右的住宅，有錢投資房產的人，肯定不愿意。所以，保障房才能覆蓋到真正需要它的人。

形成互補

與現有地產一起實現全覆蓋

商品房一平方米3萬元，隔壁的保障房一平方米5000元，開發商的房子還賣得出去嗎？這樣的制度對現有房地產市場會造成巨大沖擊嗎？“當然，有錢人自然會選擇大戶型住宅，甚至，開發商還可以建許多豪宅，房子照樣賣，這是市場需求?！壁w燕菁指出，這看似將貧富劃了明顯的界限，但實際上，“先租后售”的受益者，最后也在城市里有了固定資產，期權解除后，同樣可上市交易，相比原本只能租房，無磚無瓦的新廈門人，是大大地富裕起來，實現從無產到中產的逆襲。

此外，“先租后售”還有一個特點，它解決了融資難題，不再依賴土地財政。“傳統住宅建設方式，乃是基于過去財富積累，而現代住宅建設的方式，則是基于未來收益的貼現。”趙燕菁一語中的，他說，能否大規模融資，乃是保障房制度能否成功的關鍵。

展望未來

勞動力實現“資本化”

除此之外，“先租后售”模式更深層的功能，在于讓勞動力實現“資本化”。

趙燕菁說，保障房一旦進入市場，就可以像微型銀行那樣，跨越生命周期，配置勞動力的資產。如同任何一項資產，勞動力也會隨著年齡的增長而“折舊”。如果一個人在其價值最高的生命周期獲得不動產，就可以將其勞動“儲存”起來，對沖年齡增長帶來的“貶值”。當勞動力市場價值耗盡，不動產的價值達到峰值。通過反抵押的方式，將其“儲存”在住宅里的價值提取出來?！昂唵握f，就是讓勞動力在最有價值的時間里，為廈門市場提供較低成本的勞動力，企業隨之創造更高稅收，同時，這些新市民在廈門創造消費?！壁w燕菁說，這樣一來，保障房就成了類似養老儲蓄或社會保險的作用，而且這種保險不會像現在發達國家的社會保險那樣，給未來的政府帶來巨額債務。