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東南網(wǎng)12月11日訊(海峽導(dǎo)報(bào)記者 鐘榕華 余健平)從年初的新房月成交不到千套，創(chuàng)近兩年新低，到三四月份的一二手住房成交連續(xù)上漲，創(chuàng)下近兩年單月新高，再到5月后逐步下滑，又降至近年“冰點(diǎn)”；從3月的新房價(jià)格領(lǐng)漲全國，到調(diào)控后的漸漸回穩(wěn)；從7月15日的樓市限貸落地，到9月5日限購重啟，再到10月5日的限貸、限購全面升級(jí)；從上半年的同安土拍“地王”現(xiàn)身，到此后土拍的大幅放量……2016年這一年，廈門的樓市經(jīng)歷了從冰點(diǎn)到火熱，又回歸平靜的“心跳曲線”。

展望來年，業(yè)內(nèi)人士稱，樓市的糾結(jié)與觀望或還將持續(xù)一段時(shí)間，房價(jià)將會(huì)平穩(wěn)，大漲大跌的概率較小。

成交 從“冰點(diǎn)”到高潮又重歸平淡

今年年初的那兩個(gè)月，廈門樓市一度是那么的寒冷，以至于被媒體用“冰點(diǎn)”來形容。連續(xù)兩個(gè)月，廈門新房成交量都不到千套，尤其是2月份，僅成交新建住宅687套，創(chuàng)下2014年以來月成交量新低。

然而回暖的號(hào)角隨后吹響，3月份，不僅一手房的成交量回升，二手房更是如打了雞血般突飛猛進(jìn)，這個(gè)月的第三周和第五周連續(xù)刷新歷史新高。整個(gè)第一季度，廈門共計(jì)成交二手住宅12684套，同樣是史上最高。3月份甚至出現(xiàn)了“月入百萬經(jīng)紀(jì)人”。

經(jīng)過三四兩個(gè)月的釋放，五一假期過后，不僅一手住宅，二手房市場也呈降溫之勢。直至8月，又出現(xiàn)了新房成交量不到千套的現(xiàn)象，再度降至近年來冰點(diǎn)。

直到10月份，廈門全市商品住宅銷售量13.6萬平方米，環(huán)比下降25%，外地購房比例從限購前46％下降至38％。11月份商品住宅銷售量下降仍然較大，多個(gè)新開盤的樓盤銷售均不很理想。

隨著樓市成交量的起起落落，房價(jià)的漲幅也出現(xiàn)波動(dòng)。尤其是幾輪調(diào)控出爐后，價(jià)格上漲的勢頭有所遏制，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，10月份廈門新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲僅0.5%，比9月2.9%回落2.4個(gè)百分點(diǎn)，列全國第45位，從今年5月份以來漲幅已連續(xù)5個(gè)月收窄。而在10月5日調(diào)控升級(jí)后，10月下半月價(jià)格指數(shù)由升轉(zhuǎn)降，環(huán)比下降0.1%，新建商品住宅價(jià)格趨穩(wěn)。

調(diào)控 “升級(jí)版”之后又來“終極版”

2015年，閩八條的限購已全面放開，廈門島內(nèi)外房子隨便買，加上銀行降息，二套房首付比例降低等眾多利好政策下，2016年上半年，廈門樓市行情火爆，價(jià)量齊漲。

但跨入下半年后，樓市政策開始收緊，限貸，限購，限貸限購升級(jí)版，以及土拍抑制地價(jià)終極版接連出爐，一盆盆“冷水”，輪番給廈門樓市降溫。

7月15日起的調(diào)整住房信貸政策，包括商業(yè)性個(gè)人住房信貸政策和住房公積金信貸政策，首付款提高，利率上調(diào)，購房者瞬間要多掏不少錢。

多掏點(diǎn)錢，不差錢土豪們不怕，最怕的是有錢買不了。8月31日，相傳已久的廈門市限購消息終確定，從9月5日起，廈門本市居民家庭已有兩套房的，有一套房的外地居民，以及未在購房前連續(xù)兩年繳納個(gè)稅或社保的外地居民，廈門市144平方米及以下的房子，這三類家庭都不能買了。這也是自2015年1月15日起，廈門市全面取消限購政策后，再次重啟限購政策。

以為這樣就夠了？當(dāng)大家還在享受國慶長假時(shí)，全國刮起樓市調(diào)控強(qiáng)風(fēng)。廈門也不例外，限購升級(jí)版來了，10月5日廈門市在調(diào)整住房信貸政策、重啟住房限購的基礎(chǔ)上，再加碼，被限購144平方米及以下住房的三類家庭的購房門檻，上調(diào)至180平方米。除此之外，房企也遭一記重?fù)簦恋嘏馁u競價(jià)達(dá)到一定限度，地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。

調(diào)控的步伐并沒就此停住。11月23日，廈門調(diào)整土地出讓限制，又被稱為“樓市調(diào)控終極版”，由超過一定溢價(jià)需現(xiàn)房銷售，改為超過一定溢價(jià)，競拍配建面積，當(dāng)拍賣競價(jià)達(dá)到競價(jià)上限價(jià)格時(shí)（50%溢價(jià)率），不再接受更高報(bào)價(jià)，房企直呼：“不拿地難受三天，拿地難受三年。”

導(dǎo)報(bào)記者從12月14日即將拍賣的地塊公告上看到，地價(jià)最高的就是馬鑾灣地塊的3.1萬/平方米，此地價(jià)遠(yuǎn)低于原先地王價(jià)3.8萬/平方米，出如此狠招限制地價(jià)，基本意味著全面封殺了地王。

土拍 從刷“地王”到大放量

2016年這一年，土拍市場也是精彩紛呈。

前三季度，廈門共舉行三場土拍，共出讓土地面積約30萬平方米。其中，最受關(guān)注的是4月22日拍賣的、位于同安區(qū)同安新城濱海西大道東側(cè)官潯溪南側(cè)的1#、2#地塊。當(dāng)天，保利地產(chǎn)旗下子公司廈門中璟房地產(chǎn)以54.26億元競得該地塊，樓面價(jià)達(dá)25838元/平方米，創(chuàng)下島外樓面價(jià)新高，同時(shí)也是廈門全市總地價(jià)新高。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，廈門成功出讓29幅地塊，其中3幅商住地的總賣地收入達(dá)111.7億元，比2015年上半年商住地總收入77.14億多了34.56億，漲幅超三成。

土拍還在繼續(xù)，8月26日廈門又出讓成交6宗地塊，分別位于集美、同安、翔安的6幅商住用地，總土地面積20.31萬平方米，可向市場供應(yīng)商品住宅建筑面積達(dá)52.13萬平方米。

如果說，前三季度的三場土拍關(guān)鍵詞是“地王”，那么在今年的最后一個(gè)月則是“大放量”。

廈門國土房產(chǎn)局公告顯示，12月14日，廈門將推出三幅商住地塊。除此之外，4宗商住用地將于12月23日舉行拍賣會(huì)，另外3宗商住用地正在辦理出讓前期手續(xù)。

已經(jīng)發(fā)布出讓公告的7宗商住用地，均位于島外，翔安區(qū)最多有3宗，海滄區(qū)次之2宗，同安和集美各一宗。

如果上述共計(jì)10宗地塊本月能按計(jì)劃成功出讓的話，今年出讓的住宅用地供應(yīng)量將突破200萬平方米，較去年同類型用地實(shí)際出讓量增加46%。

新年展望

糾結(jié)與觀望之下2017年要“熬”

在政府之手的大力調(diào)控之下，廈門的樓市將怎么走？“開發(fā)商和消費(fèi)者的博弈，已陷膠著狀態(tài)，未來幾個(gè)月，應(yīng)該是相對(duì)較低的成交量。”藍(lán)火置業(yè)副總經(jīng)理鐘國發(fā)認(rèn)為，房價(jià)應(yīng)會(huì)比較平穩(wěn)，大跌大漲的可能性不大。

廈門均和評(píng)估董事長王琦則認(rèn)為，廈門土地供應(yīng)雖有所增加，但仍難以滿足旺盛的市場需求。“廈門的行業(yè)發(fā)展、人口增長，都意味著樓市供應(yīng)的缺口不小。”“接下來，樓市成交會(huì)是震蕩的格局，明年下半年可能出現(xiàn)反彈。”王琦說，開發(fā)商的想像力豐富，樓市“面粉貴過面包”的情況已經(jīng)存在，而且還會(huì)持續(xù)相當(dāng)一段時(shí)間，今年的新拍土地上的新房上市后，或會(huì)拉動(dòng)價(jià)格。“現(xiàn)在還是糾結(jié)時(shí)期，2017年要‘熬’。”

廈門房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)會(huì)長、高鵬房產(chǎn)總經(jīng)理傅強(qiáng)，從另一視角看樓市。“限貸、限購等調(diào)控政策，使廈門房價(jià)趨于平穩(wěn)，但趨勢仍是向上。在這個(gè)背景下，有限的購買力會(huì)跑到周邊地區(qū)去。”

傅強(qiáng)認(rèn)為，如今廈漳泉的交通便利，廈門周邊地區(qū)房價(jià)相對(duì)低，廈門人購買外地房產(chǎn)或成趨勢。同時(shí)他也認(rèn)為，2017年廈門樓市會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，應(yīng)不會(huì)創(chuàng)新高。