據海峽導報報道 (記者 陳捷 通訊員 廈法宣/文陶小莫/漫畫)限購政策出臺后，他沒有買房資格卻簽下了購房合同。這種情況，20萬元定金能不能退？近日，廈門市中級人民法院受理了一起因限購對象買房引發的官司。

小劉并非廈門居民，戶籍地為江西省撫州市，他從2016年11月才開始在廈門繳納社會保險。根據當時廈門的住房限購政策規定，對無法提供購房之日前3年內在本市逐月連續繳納2年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其銷售建筑面積180平方米及以下的商品住房。也就是說，小劉屬于限購對象。

盡管遭到限購沒有買房資格，但小劉還是決定要買房。2017年3月6日，小劉與房東王先生簽訂了一份《房產買賣合同》，約定王先生將房產以230萬元的價格賣給小劉。協議簽訂當日，小劉向王先生支付了定金20萬元。

但是，簽訂合同不久后，小劉就委托律師函告王先生：其因限購政策影響，無法繼續履行雙方簽訂的《房產買賣合同》，建議解除購房合同，由王先生退還全部款項。

不過，王先生只同意解除購房合同，不同意退還購房定金。

為此，小劉起訴至法院，要求王先生返還20萬元定金。他起訴認為，因限購導致房產無法過戶，購房協議無法繼續履行，因此，他有權要求解除合同并返還定金。

王先生卻反駁說，小劉在明知自己不具備購房資格的情況下仍簽訂購房合同，合同無法履行并不屬于不可預見的不可抗力情形，小劉不繼續履行合同，應當承擔相應的違約責任，無權要求返還已經支付的定金。

一審法院審理后認為，雙方簽訂的《房產買賣合同》合法有效。合同簽訂時，小劉就不具備在廈門市購買建筑面積180平方米及以下商品住房的資格，現小劉不愿繼續履行雙方簽訂的《房產買賣合同》，應承擔相應的違約責任，小劉無權要求返還20萬元購房定金。

一審判決后，小劉不服提起上訴。最終，在廈門中院法官的調解下，雙方達成協議，解除購房合同，20萬購房定金不予返還。

法官說法

他無權要求返還定金

法官說，本案購房人在簽訂購房協議前并不具備在廈門購房的資格，這雖然不影響購房協議的效力，但導致協議在后續履行中存在無法辦理產權過戶的問題。

限購政策在購房協議簽訂之前就已經出臺，不屬于不能預見、不能避免、不能克服的情形，因此不能成為當事人免責的事由。對于買房人不具備購房資格的情況，無論其在簽訂合同的時候是故意隱瞞還是疏于注意，都應當對合同不能繼續履行承擔相應的違約責任。

關于違約責任，《合同法》第一百一十五條規定，給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金。因此，小劉無權要求王先生返還20萬元購房定金。