律師說(shuō)法獨(dú)家委托條款哪些情況無(wú)效？

福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝律師：獨(dú)家委托格式條款并非總是有效的，在有些情況下會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》相關(guān)規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。

所以，在考量此類條款是否違背締約自由原則時(shí)，居間人需承擔(dān)舉證責(zé)任，證明其在簽訂該格式條款時(shí)采取了合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意并進(jìn)行說(shuō)明。

此外，獨(dú)家委托條款規(guī)定不能違背公平原則。如果獨(dú)家委托條款屬于“提供格式條款一方免除其責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利”的情形，就屬于無(wú)效條款。相關(guān)案例限購(gòu)后房子不能過(guò)戶買方要付中介費(fèi)嗎？

簽了認(rèn)購(gòu)協(xié)議，不管房子有沒(méi)有過(guò)戶，都要收中介費(fèi)？此前，廈門中院曾審理過(guò)一起這樣的官司，最終判中介敗訴。

數(shù)年前，鄭女士看中了位于思明區(qū)天湖路的一套房產(chǎn)。在中介的居間下，鄭女士與房東、中介三方簽訂了一份《房產(chǎn)買賣居間協(xié)議書(shū)》。協(xié)議當(dāng)中約定，中介費(fèi)為5萬(wàn)元。

因鄭女士不能一次性付款，還需辦理銀行按揭貸款，因此協(xié)議第四條第4款約定，鄭女士向銀行申請(qǐng)貸款50萬(wàn)元，由中介依據(jù)協(xié)議直接代為辦理交易過(guò)程中的評(píng)估、按揭等手續(xù)。

但是，簽訂合同后，因鄭女士屬于限購(gòu)對(duì)象，最終無(wú)法取得銀行按揭貸款，所購(gòu)房產(chǎn)也無(wú)法辦理過(guò)戶。購(gòu)房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，正當(dāng)鄭女士痛心時(shí)，中介又上門找她索要中介費(fèi)。

鄭女士回應(yīng)說(shuō)：“房子都不能過(guò)戶，怎么還要收中介費(fèi)？”對(duì)此，中介卻說(shuō)：“我們促成簽訂購(gòu)房協(xié)議，就要收取中介費(fèi)，限購(gòu)不能過(guò)戶，是你自己的事。”

為此，雙方鬧上了法庭。最終，廈門中院作出終審判決，判中介敗訴，認(rèn)定其不能收取中介費(fèi)。

法官說(shuō)，本案中，中介事先知道鄭女士已經(jīng)有兩套住房，明知她是限購(gòu)對(duì)象，卻沒(méi)有如實(shí)告知其不能辦理按揭等事項(xiàng)。因此，中介沒(méi)盡到“如實(shí)告知義務(wù)”，不能收取中介費(fèi)。