第二章 物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)管理

第六條本辦法所稱(chēng)物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的日常管理、維護(hù)保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生保潔、公共秩序維持以及安全防范協(xié)助等服務(wù)，向業(yè)主、物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。

第七條 住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

前款所稱(chēng)住宅不包括別墅、低層住宅。

第八條市價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同市建設(shè)主管部門(mén)按照質(zhì)價(jià)相符的原則，制訂本市物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)，并向社會(huì)公布。

市價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同市建設(shè)主管部門(mén)每2年對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)估。在評(píng)估過(guò)程中應(yīng)當(dāng)采取問(wèn)卷調(diào)查、座談會(huì)、論證會(huì)等形式公開(kāi)征求公眾意見(jiàn)。經(jīng)評(píng)估需要調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)整。

第九條住宅預(yù)售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照本市物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)，確定預(yù)售住宅項(xiàng)目的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同一物業(yè)類(lèi)型的住宅項(xiàng)目，其物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)保持基本一致。物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在購(gòu)房合同中約定。

第十條住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)采取包干制形式。業(yè)主大會(huì)成立后，可以采取包干制、酬金制形式，具體收費(fèi)形式由物業(yè)服務(wù)合同約定。

前款所稱(chēng)包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式；酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)中按照約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余的全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足的均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

第十一條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的成本主要由以下項(xiàng)目構(gòu)成:

㈠物業(yè)服務(wù)人員工資，按照規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，依法應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用；

㈡物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)和年度安全檢測(cè)費(fèi)用，但不包括保修期內(nèi)應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的修理費(fèi)以及應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)項(xiàng)維修資金支出的修理、更新、改造等費(fèi)用；

㈢綠化工具購(gòu)置費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)等綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)，但不包括應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)；

㈣購(gòu)置清潔工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)、二次供水水箱清洗消毒費(fèi)等清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

㈤維護(hù)秩序所需器材裝備費(fèi)、安全防范人員的人身保險(xiǎn)費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)等秩序維護(hù)費(fèi)用，其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備；

㈥物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)及公眾責(zé)任險(xiǎn)費(fèi)用；

㈦正常的物業(yè)管理活動(dòng)所需的辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、房租、水電費(fèi)、通訊費(fèi)等辦公費(fèi)用；

㈧物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)分?jǐn)偟墓芾碣M(fèi)用；

㈨物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定折舊方法計(jì)提的由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在1年以上的資產(chǎn)的折舊。

實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的成本，可以參照前款規(guī)定由物業(yè)服務(wù)合同約定。

第十二條 需交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的房屋按照以下規(guī)定計(jì)算交費(fèi)面積:

㈠已取得土地房屋權(quán)屬證書(shū)的，按照土地房屋權(quán)屬證書(shū)記載的建筑面積計(jì)算，未在土地房屋權(quán)屬證書(shū)中記載的建筑面積不作為計(jì)算面積；

㈡已出售但尚未取得土地房屋權(quán)屬證書(shū)的，按照購(gòu)房合同約定的建筑面積計(jì)算；

㈢尚未出售的，按照?qǐng)?bào)送土地房屋主管部門(mén)備案的房屋銷(xiāo)售方案確定的房屋建筑面積計(jì)算。

業(yè)主取得土地房屋權(quán)屬證書(shū)后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將房屋建筑面積變更信息書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面通知的次月起調(diào)整相應(yīng)的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)；未書(shū)面通知的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照未變更前的房屋建筑面積計(jì)算收取物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。

第十三條物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按月計(jì)費(fèi)。除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，業(yè)主可以按月或者按季度交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。

第十四條 物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按照以下規(guī)定交納:

㈠前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日至房屋交付期限屆滿(mǎn)之日的當(dāng)月的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位交納；

㈡房屋交付期限屆滿(mǎn)之日的次月及以后的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，由房屋所有權(quán)人交納；但是建設(shè)單位向業(yè)主承諾減免的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)以及尚未出售的房屋的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位交納；

㈢承租公有住房的，自租賃合同簽訂次月起至租賃合同期滿(mǎn)當(dāng)月的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，由公有住房承租人交納；

㈣房屋所有權(quán)人將其房屋出租、出借給承租人、借用人使用，且約定由承租人、借用人交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的，從其約定，房屋所有權(quán)人依法承擔(dān)連帶責(zé)任。

第十五條業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，按時(shí)足額交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。業(yè)主、物業(yè)使用人未按時(shí)足額交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以以書(shū)面的方式督促其限期交納；逾期仍未足額交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約的約定，以公布欠繳業(yè)主名單等方式催交，也可以依法追繳。

第十六條前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)時(shí)尚未成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)已成立但尚未確定物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照原前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“多數(shù)業(yè)主”）書(shū)面表示不同意的除外。

第十七條前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同履行期間不得擅自調(diào)整物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按幢（梯）公示服務(wù)成本變動(dòng)情況和擬調(diào)價(jià)方案，并經(jīng)多數(shù)業(yè)主書(shū)面同意。

第十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自向供水、供電、供氣、通信、有線(xiàn)電視等公用事業(yè)單位收取物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃配套設(shè)施用房的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。

第十九條 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位(庫(kù))物業(yè)服務(wù)費(fèi)的管理參照本章有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

本辦法所稱(chēng)停車(chē)位(庫(kù))物業(yè)服務(wù)費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主自有的停車(chē)位(庫(kù))提供環(huán)境衛(wèi)生保潔、停放秩序管理、通風(fēng)照明等設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)等服務(wù)，由機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位(庫(kù))所有權(quán)人交納的費(fèi)用。