“營改增”個人轉讓住房適用5%征收率，優惠政策“平移”

廈門稅務專家提醒，買房簽合同，要搞清房款是否含稅

廈門晚報訊（記者 林潤）昨天，二手房“營改增”細則敲定了，征收率是5%。雖然看上去和營業稅5%的稅率一致，但是根據增值稅的算法，銷售額要扣除含稅的部分，所以二手房交易的稅負會下降一些。測算發現，一套300萬元的房子，原來需要繳納營業稅15萬元，“營改增”后只需要繳納約14.29萬元，省下約7100元。

【政策】

購買未滿兩年的住宅

轉讓時需要全額征稅

財政部與國家稅務總局昨日下發《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》，通知明確，經國務院批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅(以下稱“營改增”)試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。同時發布《營業稅改征增值稅試點實施辦法》等相關文件。

文件中明確，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。這個政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

而在2月份財政部、國稅總局、住建部給樓市送出的紅包中提到:個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業稅。

兩相對比不難發現，“營改增”后，樓市的政策紅包基本沒有變化。

【舉例】

300萬元的房子

可省約7100元

營業稅的稅率是5%，改為增值稅后的征收率是5%。兩者看上去是一樣的，但廈門大學財政系教師、博士熊巍解讀認為，根據增值稅原理，增值稅的銷售額要扣除含稅的部分。計算方法是:銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率5%)?！耙虼耍疇I改增’后大家要繳納的稅負實際上是下降了?！?/span>

她舉例說，一套售價300萬元(含稅、購買不足兩年)的房子，最終增值稅應納稅額為(300萬÷1.05)×0.05≈14.29萬元。當前營業稅下是總價按照5%的稅率征收，按現行政策，營業稅應納稅額為300萬×0.05=15萬?！盃I改增”前后相差約7100元。

【提醒】

買房問價需弄清是否含稅

熊巍提醒說，“營改增”后，市民在買賣房產時得多一個心眼，“比如，問價時最好明確是不是含稅，在簽訂合同時更要標注清楚”。此外，由于二手房交易中通常是賣方占主導地位，會通過各種方式轉移稅負，要謹防不良中介拿增值稅炒作，或者價稅分離標價。

還有的市民咨詢，自己經常聽到有人說“營業稅附加”，“營改增”后“營業稅附加”還存在嗎？記者了解到，“營業稅附加稅”包括城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加等，總體稅率大約0.55%，這些稅種會不會受“營改增”影響，還需相關文件明確。 (記者林潤)

直系親屬贈與可免征

昨日下發的《通知》也明確，涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權可免征增值稅。

具體來說，家庭財產分割包括下列情形:離婚財產分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。

(記者林潤)

驗房千萬別嫌煩房屋面積要測量

很多購房者在購買新房或者二手房的時候都會嫌麻煩，在房屋交付驗房時，只在屋內走一走看一看就算完事，完全沒有想到要測量房屋的實際面積。等到裝修的時候才發現房屋的面積和合同面積不符，后悔不及。

近日，家住海滄新陽的鄧小姐就遇到了這樣的問題。此前她購買了一套精修商品房，等到交房后測量發現，實際面積比合同面積少了1.6平方米，并且房屋的門存在高低不平的情況。鄧小姐要求商家補差價，并且派工作人員來整改房門。

然而商家表示，只愿意按購買當時的價格補差價，且遲遲沒有派人處理。鄧小姐向新陽市場監督管理所投訴后，經調解，商家將面積不足部分價款退給鄧小姐，并且立即派人上門整改房門。

(記者高金環通訊員王琦)

【政策看點】

●非一線城市“兩年”成關鍵

根據昨天的通知，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。

●北上廣深分為三種情況

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

【溫馨提示】

如何計算“滿兩年”

二手房交易中“購買2年以上免征增值稅”，那么問題來了，如何計算“2年以上”？

記者從12366納稅服務熱線了解到，按目前營業稅的優惠辦法，如果市民轉讓的是一手住房，以買入時和開發商簽訂合同且備案的時間計算；如果轉讓的是二手住房，要看契稅完稅憑證和產權證上的時間，哪個時間在前就以哪個時間為準。 (記者林潤)

【市場反應】

上周二手房成交1640套

刷新兩年來單周最高紀錄

二手房交易“營改增”細節敲定，業內人士說，此項政策較為溫和，對樓市影響不大。

在獲悉“營改增”細則落地的消息后，市民胡先生決定“五一”后就去辦理過戶。此前，他將島內的兩套二手房賣出，換購了同樣位于島內的一套150多平方米二手房，總價600萬元。如果“五一”之后過戶，根據目前的測算，所交的稅費能省下一兩萬元?！澳苁《嗌偈嵌嗌?。”他說，不管怎么說，新政策對他而言，是利好。

剛需一族孫先生則慶幸買的房子滿了兩年。他說，考慮到新政策對他無影響，已和房東約定本月下旬過戶。

“這個政策比較溫和。”廈門置強房產總經理余永燦說，目前房價看漲，由于擔心房東毀約，多數購房者并不會為了省一點稅而拖延過戶時間。而從成交數據看，廈門樓市確實“火爆”。根據“廈門網上房地產”公布的數據，上周二手住宅總成交量為1640套，繼前一周(3月7日-3月13日)后，再次破2014年來單周最高紀錄；一手住宅也呈現上漲態勢，全市一手住宅成交822套，連續5周上漲，日均成交117套。

余永燦說，目前一度火熱的樓市有所降溫，一方面是持續多天的降雨，使得看房者積極性受到影響；另一方面，廈門存量二手房源有限，而想買房的人仍很多。從目前行情來看，再有新的房源出現，估計是按照片區內最高價“掛牌”。 (記者高金環)