改善型樓盤(pán)受影響大

房企新蓄客周期將延長(zhǎng)

由于有房并擁有 多次貸款記錄的客戶(hù)占比相對(duì)較高，改善型項(xiàng)目受到新政的影響明顯比剛需盤(pán)更大。記者從集美某售樓處獲悉，該樓盤(pán)認(rèn)籌的客戶(hù)中，有大約20%的客戶(hù)可能因?yàn)?限貸后首付比例提高而無(wú)法購(gòu)房。五緣灣恒禾七尚售樓處置業(yè)顧問(wèn)向記者坦言，新政對(duì)他們的影響很大，“客戶(hù)大部分是企業(yè)主，他們會(huì)考慮資金成本的問(wèn)題。”

與改善型樓盤(pán)相比，大部分剛需項(xiàng)目均表示，客戶(hù)主要是自住型客群，投資客不多，“新政影響不大”。位于同集路旁的中聯(lián)觀云溪營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)蘭水添表示，項(xiàng)目前 期銷(xiāo)售中，首套房的購(gòu)房者比例一直比較高，“各種投資性、投機(jī)性需求受到擠壓是肯定的，不過(guò)這對(duì)我們這種項(xiàng)目下一批的蓄客影響有限。”

“限貸政策肯定是有殺傷力的。”均和評(píng)估董事長(zhǎng)王崎表示，從單價(jià)上看，已經(jīng)很難辨別清楚剛需盤(pán)和改善型項(xiàng)目的差別，兩者的差距在不斷變小，只能從戶(hù)型大小 和總價(jià)高低來(lái)判斷。但無(wú)論是剛需盤(pán)還是改善型項(xiàng)目，新政后，開(kāi)發(fā)商都將迎來(lái)一輪新的蓄客、洗客。“目前蓄客難度要大一些，上半年可能只要三個(gè)月，現(xiàn)在可能 要半年甚至更久。”

多幅地塊近期出讓

土地市場(chǎng)有望降溫

加大土地居住用地的供應(yīng)是此次調(diào)控政策的重 要內(nèi)容。除了3年供應(yīng)650萬(wàn)平方米居住用地，今年7、8月，廈門(mén)將密集推出6宗居住用地，其中集美1宗、同安1宗，翔安4宗，總建筑面積約48萬(wàn)平方 米，超過(guò)上半年的總供應(yīng)量。種種跡象顯示，廈門(mén)居住用地出讓將明顯進(jìn)入“快車(chē)道”。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府不斷釋放加大土地供應(yīng)的強(qiáng)烈 信號(hào)，將在一定程度上穩(wěn)定和緩解市場(chǎng)緊張情緒，計(jì)劃中出讓的地塊若能如期拍出，也將一定程度上緩解目前開(kāi)發(fā)商面臨的“地荒”困境，從源頭上增加新房市場(chǎng)的 供應(yīng)量。王崎預(yù)測(cè)，除了這次的6塊土地外，9·8投洽會(huì)期間，應(yīng)該還會(huì)有新的土地供應(yīng)出來(lái)。此外他強(qiáng)調(diào)，如果真如傳言的那樣，在出讓地塊中增加限價(jià)等條 件，雖然相對(duì)地價(jià)有一定的限制，但由于各區(qū)的土地出讓間隔期的差異，島外集美、海滄出現(xiàn)區(qū)域性地王的可能性依然存在。

房企或試探性推盤(pán)

樓市平穩(wěn)是下半年主基調(diào)

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月廈門(mén)商品住宅成交量環(huán)比下降44%，廈門(mén)樓市回歸理性的預(yù)兆初現(xiàn)。專(zhuān)家預(yù)計(jì)，隨著政策執(zhí)行帶來(lái)的預(yù)期變化，開(kāi)發(fā)商在推盤(pán)和定價(jià)節(jié)奏上也將更謹(jǐn)慎，未來(lái)理性去化的趨勢(shì)或?qū)⒅饾u明顯。

“原本不準(zhǔn)備在近期開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，可能會(huì)在近期陸續(xù)推盤(pán)搶一撥客。”蘭水添透露，面對(duì)后市的不確定性，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)推出小部分產(chǎn)品試水，但房?jī)r(jià)漲幅肯定會(huì)以平穩(wěn)為主，以試探市場(chǎng)的接受度。

王崎則認(rèn)為，下半年整體樓市將面臨量縮價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。價(jià)格方面，因?yàn)榻?jīng)過(guò)上一輪土拍和一段時(shí)間的市場(chǎng)消化，上漲后的房?jī)r(jià)已經(jīng)坐實(shí)了，考慮到價(jià)格、庫(kù)存水平以及市場(chǎng)預(yù)期，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有漲將是大趨勢(shì)。

“由于島內(nèi)二手房市場(chǎng)都是存量房，靠限貸降價(jià)可能性不大。該買(mǎi)島內(nèi)的人還是會(huì)買(mǎi)，只是時(shí)間上的問(wèn)題。”對(duì)于下半年的二手房市場(chǎng)，傅強(qiáng)預(yù)測(cè)，二手房交易量相對(duì)平穩(wěn)、成交價(jià)格穩(wěn)中有升，但不會(huì)像前幾個(gè)月那樣瘋狂。

近期主要調(diào)控政策

加大土地供應(yīng)力度

發(fā)布《廈門(mén)市2016-2018年居住用地出讓計(jì)劃》，2016至2018年擬推出居住用地建筑面積總量超650萬(wàn)平方米，其中今年廈門(mén)計(jì)劃出讓居住用地17宗，建筑面積約210萬(wàn)平方米。近期將分批次推出6宗居住用地，并加大中小戶(hù)型住宅房源供應(yīng)力度。

調(diào)整住房公積金貸款政策

首次申請(qǐng)者首付款比例不低于20%，貸款利率按公積金貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行；第二次申請(qǐng)者首付款比例不低于50%，貸款利率按公積金貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行。停止向第三次及以上申請(qǐng)公積金貸款的職工家庭發(fā)放住房公積金貸款。

調(diào)整個(gè)人商業(yè)性住房貸款政策

購(gòu)房家庭名下在本市無(wú)住房且無(wú)購(gòu)房貸款記錄的最低首付比例為25%；在本市有住房且無(wú)購(gòu)房貸款記錄，或名下有1筆購(gòu)房貸款記錄且相應(yīng)貸款已結(jié)清的最低首 付比例為30%；名下有1筆購(gòu)房貸款記錄未結(jié)清，或名下有2筆及以上購(gòu)房貸款記錄且相應(yīng)貸款已結(jié)清的最低首付比例調(diào)整為60%；名下有2筆購(gòu)房貸款未結(jié)清 的不予受理貸款申請(qǐng)。

此外，還有包括進(jìn)一步從嚴(yán)土地供后監(jiān)管、加強(qiáng)商品房預(yù)售監(jiān)管、打擊房地產(chǎn)中介市場(chǎng)違法違規(guī)行為、加快保障性住房和公租房建設(shè)等方面的政策，對(duì)出讓土地動(dòng)工竣工時(shí)間、商品住宅價(jià)格、保障房供應(yīng)等作出了嚴(yán)格規(guī)定。